「うちの親が、家を建てるなら少し出すって言ってくれてるんです。……でも、それって税金がかかるんですよね？」
東京都内で土地探しをされているご夫婦から、先日そんな相談をいただきました。お父様が申し出てくれた金額は800万円。ありがたい話なのですが、ご主人は「もらった瞬間に何百万円か税金で持っていかれるくらいなら、断ったほうがいいのかも」と本気で悩んでおられました。
結論からお伝えすると、その心配はほぼ不要でした。住宅取得等資金の贈与税非課税措置という制度を使えば、条件を満たす限りその800万円には贈与税が一円もかかりません。しかも将来の相続税でも加算されません。
ただし、ひとつだけ大きな注意点があります。この制度の適用期限は2026年12月31日。今年が最後の年です。この記事を書いている2026年8月20日の時点で、残された時間は約4か月あまり。そして「12月に間に合えばいい」わけではないのが、この制度のいちばんの落とし穴です。
正式名称は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」といいます。父母や祖父母から、マイホームの新築・取得・増改築等のためのお金をもらったとき、一定額まで贈与税をかけません、という制度です。
出典：国税庁タックスアンサー No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」（令和7年4月1日現在法令等）／国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」。非課税限度額は受贈者1人あたりの金額です。
500万円と1,000万円の差は500万円。この差を生むのが「省エネ等住宅」に当たるかどうかです。名前から省エネ性能だけの話に見えますが、実際は省エネ・耐震・バリアフリーの3つのうち、いずれか1つの基準を満たせば該当します。
| 家屋の区分 | 省エネルギー性能 | 耐震性能 | バリアフリー性能 |
|---|---|---|---|
| 新築をした住宅／建築後使用されたことのない住宅 | 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（＝ZEH水準） | 耐震等級〔構造躯体の倒壊等防止〕2以上、または免震建築物 | 高齢者等配慮対策等級〔専用部分〕3以上 |
| 建築後使用されたことのある住宅／増改築等をした住宅 | 断熱等性能等級4以上、または一次エネルギー消費量等級4以上 |
出典：国税庁タックスアンサーNo.4508。断熱等性能等級の評価基準のうち、結露の発生を防止する対策に関する基準は除きます。令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または令和6年6月30日までに建築された住宅には経過措置があります。いずれの場合も、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付して証明する必要があります。
ここが実務上のポイントです。2025年4月からは新築住宅に省エネ基準への適合が義務化されており、そこからさらに一段上のZEH水準を目指す住宅も一都三県では珍しくなくなりました。設計段階で「1,000万円枠を使いたい」と伝えておけば、仕様の詰め方が変わることもあります。逆に、引渡し後に「証明書を出してください」と言われても対応できないケースがあるため、順番が大切です。
「1,000万円非課税」と言われても、実感が湧きにくいかもしれません。首都圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）の実際の資金の動きと並べてみます。
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）首都圏の主要指標。土地付注文住宅は建設費3,814.3万円＋土地取得費2,590.0万円で算出。調査対象は2025年4月〜2026年3月の買取承認・付保承認案件（借換えを除く35,553件）。
首都圏で土地から探して家を建てると、平均で6,404万円。新築マンションはそれを上回る6,722万円です。東京23区に限ればさらに上振れするのが実感でしょう。
では、そのうち自己資金（手持金）はいくら入れているのか。ここに1,000万円という枠を重ねると、この制度の大きさが見えてきます。
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」首都圏の主要指標より作成。「手持金」は所要資金（または建設費＋土地取得費）のうち自己資金として拠出された金額の平均。非課税枠1,000万円は制度上の上限であり、実際の贈与額の平均ではありません。
首都圏で土地付注文住宅を建てた方の手持金は平均776.9万円。1,000万円の非課税枠は、それを丸ごと超える金額です。仮に1,000万円の援助を受けて自己資金に足すと、借入額をそのぶん圧縮できます。金利年1.9％・35年元利均等返済で試算すると、1,000万円の借入減は総返済額でおよそ1,370万円（元本1,000万円＋利息約370万円）の差になります（自社試算、諸費用・税制優遇は考慮せず）。
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい部分です。
国税庁が定める受贈者の要件には、こう書かれています。「贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること」、そして「翌年3月15日までにその家屋に居住すること、または同日後遅滞なく居住することが確実であると見込まれること」。
つまり、2026年12月31日までに贈与を受けたなら、2027年3月15日までに家が形になっていなければならないのです。しかも、贈与されたお金は「全額を充てて」いる必要があります。もらっただけで通帳に置いたままでは要件を満たしません。
| ケース | 贈与を受ける時期 | 必要な状態（2027年3月15日時点） | 現実的な難易度 |
|---|---|---|---|
| 建売住宅・中古住宅の購入 | 2026年内（引渡しの直前） | 引渡し・所有権移転が完了し、原則として居住 | 比較的つけやすい |
| マンション（完成済み） | 2026年内（決済の直前） | 引渡し・所有権移転が完了し、原則として居住 | 比較的つけやすい |
| 注文住宅（土地あり） | 2026年内（着工の直前が目安） | 屋根を含む躯体が完成し、不動産登記ができる状態 | 工期の逆算が必須 |
| 土地から取得する注文住宅 | 土地の決済に合わせて2026年内 | 同上。土地の取得資金にも充当可能 | 今から契約でも厳しい場合あり |
| リフォーム・増改築 | 2026年内（着工の直前） | 工事が完了し、増改築等工事証明書が取得できる状態 | 小規模なら間に合う |
要件の根拠：国税庁タックスアンサーNo.4508「受贈者の要件」（6）（8）。難易度の評価は自由住宅による実務上の目安であり、個別の事情により異なります。実際の判断は必ず税務署または税理士にご確認ください。
なお、翌年12月31日までにその家屋に居住していない場合は、原則としてこの特例の適用が受けられず、修正申告が必要になります。「完成したけれど転勤で住めなかった」といったケースも起こり得るので、この点は頭に入れておいてください。
相談を受けていて「それは対象外です」とお伝えすることが多いのが、次の5パターンです。国税庁のQ&Aでも明示されているものばかりです。
対象は直系尊属、つまり自分の父母・祖父母です。義父母は直系尊属に含まれないため、そのままでは使えません。ただし養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。「妻の実家が援助してくれるので夫名義の家に充てたい」という相談は多いのですが、この場合は妻が贈与を受けて妻の持分を登記する、という組み立てが基本になります。
非課税限度額は贈与者ごとではなく受贈者1人あたりです。複数の方から受けた場合は合計して、そのうち1,000万円（省エネ等住宅の場合）までが非課税。一方で、夫と妻がそれぞれ自分の親から贈与を受け、住宅を共有名義にすれば、二人分の枠を使える可能性があります。ここは設計次第で差が出るポイントです。
親名義の土地をそのまま譲り受ける、というケースは対象外です。この特例はあくまで「新築等の対価に充てるための金銭」の贈与に限られます。土地を無償で使わせてもらう（使用貸借）など、別の方法を検討することになります。
すでに住んでいる家のローンを親に助けてもらう場合も対象外です。「新築等の対価」でなければならないためです。
登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であること、床面積の2分の1以上が居住用であること、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）であること。東京23区のコンパクトなマンションや、逆に広い二世帯住宅を検討している場合は、面積要件を先に確認しておくと安心です。また、自分の配偶者や親族など特別の関係がある人から取得した住宅、これらの人との請負契約で新築した住宅も対象外です。
贈与のルールは複数あり、混ざりやすいところです。整理しておきます。
| 制度 | 非課税・控除の枠 | 相続時の扱い | この特例との併用 |
|---|---|---|---|
| 住宅取得等資金の非課税 | 省エネ等住宅1,000万円／それ以外500万円（受贈者1人あたり） | 非課税となった金額は相続税の課税価格に加算されない | — |
| 暦年課税の基礎控除 | 年110万円（受贈者1人あたり・すべての贈与者からの合計） | 相続開始前一定期間内の贈与は相続財産に加算（令和6年以降の贈与から段階的に7年へ延長） | 併用可 |
| 相続時精算課税 | 年110万円の基礎控除＋累計2,500万円の特別控除（令和6年から基礎控除が新設） | 基礎控除を超える部分は相続財産に加算。年110万円以内の部分は加算されない | 併用可（住宅取得等資金には選択の特例もあり） |
出典：国税庁タックスアンサーNo.4508、No.4408「贈与税の計算と税率（暦年課税）」、No.4503「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」。制度の詳細と最新の取扱いは必ず国税庁ホームページまたは税理士にご確認ください。
3つのうちもっとも有利なのは、やはり住宅取得等資金の非課税です。理由は「相続税でも加算されない」から。国税庁のQ&A（Q5）でも、この特例で贈与税の課税価格に算入されなかった金額は相続税の課税価格に加算する必要がない、と明記されています。
暦年課税の贈与は、相続が近づくと相続財産に持ち戻されます。相続時精算課税も、名前のとおり最終的には相続財産に足し戻される仕組みです。「渡した瞬間に、相続の計算からも完全に外れる」のは住宅資金の非課税枠だけ。これが、相続対策の観点からも今年中に使い切りたい理由です。
2026年8月20日時点で残り約4か月。今日からできることを、順番に並べます。
| ステップ | やること | 目安の時期 |
|---|---|---|
| 1 | 親御さんと金額・時期を具体的に相談する。「いくら」だけでなく「いつ振り込むか」まで決める | 今すぐ |
| 2 | 建てる（買う）住宅が省エネ等住宅の基準を満たすか、設計者・売主に確認する | 8〜9月 |
| 3 | 2027年3月15日から逆算した工程表をつくる。注文住宅は着工日を確定させる | 9月まで |
| 4 | 贈与を受ける（銀行振込で記録を残す）。現金手渡しは避ける | 決済・着工に合わせて |
| 5 | 受け取った資金を全額、契約金・土地代金・工事代金に充当する | 贈与直後 |
| 6 | 住宅性能証明書など、省エネ等住宅を証明する書類を取得する | 引渡しまで |
| 7 | 贈与税の申告書を提出する（戸籍謄本・契約書の写しなどを添付） | 2027年2月1日〜3月15日 |
申告先は納税地の所轄税務署です。土地・建物の登記事項証明書は、贈与税の申告書に不動産番号を記載することなどで添付を省略できます（国税庁）。
冒頭のご夫婦は、この記事に書いた内容をお伝えしたあと、その日のうちにお父様に電話をかけていました。「お金はありがたく受け取る。でも振り込むタイミングは、こっちで決めさせてほしい」と。
制度としては、とてもシンプルです。2026年12月31日までに、親や祖父母から住宅資金をお金でもらう。省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外なら500万円まで贈与税がかからない。ただし翌年3月15日までに家を形にして、住んで、申告する。それだけです。
難しいのは、家づくりのスケジュールと税制のスケジュールを噛み合わせること。首都圏で土地から探して注文住宅を建てる場合、土地の決済から引渡しまで平均して1年近くかかります。「今年中に贈与を受けたい」と思った時点で、逆算はもう始まっています。
そして忘れてはいけないのが、この制度は今年が期限だということ。延長されるかどうかは、例年12月に公表される次年度の税制改正大綱を待つことになりますが、それを当てにして動きを止めるのは、あまり得策ではありません。
東京・一都三県で家づくりや住み替えをお考えなら、まずは「贈与のタイミングをいつに設定するか」だけでも決めてしまいましょう。そこが決まれば、土地探しも設計も、逆算で組み立てられます。
※本記事は2026年8月20日時点の公表情報に基づく一般的な解説です。税制は改正されることがあり、個別の適用可否は事実関係により異なります。実際の判断にあたっては、所轄の税務署または税理士にご確認ください。当社は税務相談を行うものではありません。