【2026年8月最新】住宅ローンの変動金利と固定金利、どちらを選ぶ？政策金利1.0％時代の判断基準

公開日：2026年8月1日／首都圏・一都三県で家を買う方へ

「変動金利、そろそろ本当に上がるらしいですよ」——先日、ショールームでお会いしたご夫婦が、スマートフォンのニュース画面を見せながらそうおっしゃいました。共働きで、来年の春に第一子が生まれる。だから今年中に家を決めたい。でも、ここへ来て金利の話が急に現実味を帯びてきて、手が止まってしまった、と。

気持ちはとてもよくわかります。2024年ごろまで、住宅ローンといえば「変動を選んでおけば大丈夫」がほとんど合言葉のようになっていました。ところが2026年6月、日本銀行が政策金利を1.00％へ引き上げ。31年ぶりの水準です。前提が変わったのに、判断の物差しだけが古いまま、という状態になっている方がとても多いのです。

この記事では、公的機関が公表している最新データだけを使って、「いま何が起きているのか」「自分はどちらを選ぶべきか」を整理します。難しい経済用語はできるだけ使わず、そのかわり数字は出典つきで具体的に出します。

1. 2026年8月、住宅ローン金利はどうなっているのか

まず現在地の確認から。ここが曖昧なまま比較を始めると、必ず判断を誤ります。

ポイントは3つです。

ひとつめ。日本銀行は2026年6月15〜16日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75％程度から1.00％程度へ引き上げることを決めました。賛成7・反対1という採決でした。政策金利1.00％というのは、1995年以来およそ31年ぶりの高さです。

ふたつめ。変動金利は「短期プライムレート（短プラ）」という指標に連動します。政策金利が動くと短プラが動き、そのあと各銀行が基準金利を見直す、という順番です。多くの銀行は4月と10月の年2回見直しを行い、4月分は7〜12月の返済に、10月分は翌年1〜6月の返済に反映されます。つまり日銀が動いてから自分の返済額に届くまでには、数か月から半年のタイムラグがあるということ。2026年6月の利上げは、多くの方にとってこれから効いてきます。

みっつめ。固定金利は長期金利に連動するため、変動より先に動きます。【フラット35】の2026年8月実行分は、借入期間21〜35年・融資率9割以下・団体信用生命保険付きで年3.140％（金利の幅は年3.140％〜年5.400％）。融資率9割超なら年3.250％、借入期間20年以下なら年2.820％です。数年前の「フラット35で1％台前半」という記憶をお持ちの方には、なかなかの数字だと思います。

2. みんなはどちらを選んでいる？最新の実態調査から

住宅金融支援機構が2026年2月20日に公表した「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」を見てみましょう。2025年4月〜9月に実際に住宅ローンを使って住宅を取得した1,237人が対象です。実感ではなく実績のデータなので、参考になります。

変動型が75.0％で、いまも圧倒的な多数派です。ただし前回の2025年4月調査からは4.0ポイント減っています。そのぶん固定期間選択型が14.9％（＋2.7ポイント）、全期間固定型が10.1％（＋1.3ポイント）へ増えました。大移動ではないけれど、確かに固定寄りへ動いている——それが2026年の空気です。

もっと大きく変わっているのが、これから借りる人の希望です。同じ調査の「住宅ローン利用予定者調査」（今後5年以内に取得予定の方1,500人）を見ると、様子がまるで違います。

実際の利用者では75.0％だった変動型が、これから借りる人の希望では37.0％。ほぼ三分の一ずつに割れています。全期間固定型は2024年4月調査から4.6ポイント増えました。

この差はどう読めばよいのでしょうか。ひとつの見方は、「頭では固定を選びたいが、実際に返済額の試算を見ると変動を選ばざるを得ない」という構図です。次の章で、その理由が数字で見えてきます。

3. 金利が上がると、返済額はいくら変わるのか

ここが本題です。首都圏で一戸建てを買う方を想定し、借入4,000万円・返済期間35年・元利均等返済で、金利ごとの毎月返済額を並べてみます。

読み取っていただきたいのは、次の2点です。

0.25％の利上げ1回で、毎月およそ4,700円

年1.0％から年1.25％へ、つまり日銀の利上げ1回分が丸ごと転嫁された場合、毎月返済額は112,914円から117,635円へ。差は約4,720円です。「思ったより小さい」と感じた方も多いのではないでしょうか。ただし35年で積み上げると約198万円。子ども1人の大学入学初年度費用にほぼ相当する額です。

変動と全期間固定の差は、総額で約1,855万円

いっぽう、年1.0％と【フラット35】年3.140％の差は、毎月約44,168円、総返済額で約1,855万円。これは変動金利が35年間まったく上がらなかった場合の比較です。ここに「頭では固定、実際には変動」という現象の理由があります。

4. 「5年ルール」「125％ルール」は安心材料ではない

変動金利を検討していると、必ずこの2つの言葉が出てきます。多くの銀行が採用している仕組みですが、誤解されたまま安心材料として受け取られていることが非常に多いので、丁寧に説明します。

たとえるなら、支払いをクレジットカードのリボ払いに切り替えるようなものです。毎月の負担はたしかに一定に保たれますが、その裏で残高の減りは遅くなっている。「返済額が変わらない＝負担が増えていない」ではないという点だけは、必ず押さえてください。

先ほどの実態調査では、実際に住宅ローンを借りた方の52.0％が、金利リスク——将来金利が上がったときに返済額がどれくらい増えるか——について「理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していない」と回答しています。借りた後で気づく方が、それだけ多いということです。

5. 首都圏・一都三県で、いくら借りる想定になるか

「4,000万円と言われても、自分の場合はいくら？」という疑問にお答えします。東日本レインズ（東日本不動産流通機構）が2026年7月10日に公表した「月例速報Market Watch」の2026年6月度データを見てみましょう。

首都圏の中古戸建は平均4,006万円で、6か月連続の上昇。中古マンションは平均5,208万円で、成約㎡単価は2か月連続の下落と、少し様子が変わってきています。

エリア差はかなり大きく、東京23区の中古戸建7,347万円に対し、埼玉県は2,604万円。ほぼ3倍近い開きです。物件価格に諸費用（仲介手数料・登記費用・火災保険料など、おおむね物件価格の6〜9％程度）を加えた総額から自己資金を引いた額が、おおよその借入額になります。

6. 結局、あなたはどちらを選ぶべきか

ここまでの数字を踏まえて、判断の軸を整理します。金利の予想を当てにいくのではなく、自分の家計が何に耐えられるかから逆算するのが、現実的で失敗の少ない方法です。

右列に3つ以上当てはまるなら、固定金利を真剣に検討する価値があります。左列が多いなら、変動金利で浮いた分を計画的に貯める、という戦略が有効です。

どちらとも決めきれない場合は、ミックス型——借入額を変動と固定に分けて組む方法もあります。金利が大きく上がれば変動部分を優先して繰上返済し、上がらなければ固定部分から減らしていく。判断を先送りするのではなく、どちらに転んでも打つ手を残しておくという考え方です。

よくある質問

まとめ

2026年8月の住宅ローン選びは、「変動か固定か」という二択の問題ではありません。自分の家計が、どれくらいの金利上昇まで耐えられるのか——その一点を数字で把握することが、すべての出発点になります。

本記事の要点を整理します。

• 日銀の政策金利は2026年6月に1.00％へ。変動金利への反映は数か月から半年遅れて届く
• 【フラット35】2026年8月実行分の最頻金利は年3.140％。固定は変動より先に、大きく上がっている
• 実際の利用者は変動型75.0％だが、これから借りる人の希望では変動37.0％・固定期間選択32.1％・全期間固定30.9％とほぼ三分割
• 借入4,000万円・35年なら、年1.0％と年3.140％の総返済額の差は約1,855万円。これを保険料と見るかどうかが分岐点
• 5年ルール・125％ルールは負担を消す仕組みではなく、先送りする仕組み

冒頭のご夫婦には、金利の予想の話はしませんでした。かわりに、返済予定表と家計の収支を一緒に並べて、「毎月の返済が3万円増えたとき、何をあきらめることになるか」を紙に書き出していただきました。答えが出るまで、30分もかかりませんでした。

金利の行き先は誰にもわかりません。けれど、自分の家計が耐えられる限界は、今日この場で計算できます。迷っている時間が長いほど、条件のいい物件は動いていきます。まずは数字を出すところから始めましょう。