CHAPITRE I

新築一戸建て：最高値ラッシュは続く、東京23区は前年比+33.4%

まず新築一戸建てから見ていこう。東京カンテイが2026年6月9日に発表したプレスリリースによると、2026年5月の首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）における新築一戸建て住宅（木造・所有権・土地面積100～300㎡）の平均価格は、前月比+2.3%の5,043万円だった。これは2014年4月の集計開始以降で最高価格となる。都県別では東京都が前月比+7.0%の6,355万円と3カ月ぶりに上昇し、前年同月比では2ケタの伸びに達した。神奈川県も前月比+3.8%の5,516万円と、こちらも最高価格を更新している。一方、千葉県は前月比-3.5%の4,110万円、埼玉県は前月比-1.3%の4,058万円といずれも下落したが、東京カンテイによれば、いずれも直近3カ月の平均価格は上回っているという。

主要都市別では、東京23区の平均価格が前月比-4.2%の11,486万円だった。ただし前年同月比は+33.4%という大きな伸びになっている。これは2025年5月の東京23区の平均価格が8,000万円台まで下落していたことの反動によるもので、東京カンテイもこの点を指摘している。都下（東京都下）は前月比+7.4%の5,459万円で最高価格を更新した。横浜市は前月比+2.4%の6,181万円と4カ月連続の上昇、川崎市は前月比+2.5%の5,585万円と、いずれも堅調に推移している。

この新築一戸建ての上昇基調は、別の調査でも裏付けられる。アットホームラボ株式会社が2026年6月24日に公表した「首都圏における新築戸建の価格動向（2026年5月）」によれば、消費者向けに登録・公開された新築戸建の募集価格（売り希望価格）の首都圏平均は5,078万円で、前月比+1.0%と3カ月連続の上昇、前年同月比では+6.0%と21カ月連続で上昇している。東京23区は前月比+4.0%、前年同月比+18.6%といずれも過去最大の上昇幅を記録した。東京都（23区／都下）、神奈川県（横浜市・川崎市／他）、埼玉県（さいたま市／他）、千葉県西部の7エリアが2017年1月以降の最高額を更新しており、うち都下の最高額更新は15カ月連続に及ぶ。実際の取引に近い東京カンテイのデータと、募集段階のアットホームラボのデータの両方が同じ方向を示していることから、新築一戸建ての価格上昇は一時的なものではなく、複数の指標にまたがる傾向だと言える。

CHAPITRE II

中古一戸建て：東京都が19.5%上昇、成約価格も5カ月連続上昇

中古一戸建てにも、新築と同様の上昇圧力が見られる。東京カンテイの調査では、2026年5月の首都圏中古一戸建て住宅（木造・所有権・土地面積100～300㎡）の平均価格は前月比+2.8%の4,254万円と、前月に続いて上昇した。都県別では東京都が前月比+19.5%の7,586万円と5カ月ぶりに上昇し、2014年4月の集計開始以降で最高価格となった。千葉県も前月比+2.8%の3,016万円と続伸している。一方、神奈川県は前月比-1.6%の4,243万円と3カ月連続で下落し、平均築年数も2年近く進んだという。埼玉県も前月比-6.3%の2,766万円と下落し、前年同月も下回っている。主要都市別では、東京23区の平均価格が前月比+22.3%の13,752万円と5カ月ぶりの上昇で、東京カンテイは「都心に加え城南・城西エリアなど複数の区で高額事例」が見られたと分析している。

実際の成約価格を集計する東日本レインズのデータでも、同様の傾向が確認できる。月例速報Market Watchサマリーレポート2026年5月度によると、首都圏の中古戸建住宅の成約件数は1,835件で前年同月比+2.9%と2カ月連続で増加した。成約価格は4,215万円で前年同月比+8.7%、前月比+0.9%と5カ月連続で上昇している。在庫件数は23,087件で前年同月比-1.7%と4カ月連続で減少しており、売り物件が徐々に少なくなる中で価格が上がりやすい状況がうかがえる。エリア別の成約価格（前年同月比）を見ると、神奈川県が+16.4%の4,433万円、東京都区部が+14.5%の7,900万円、千葉県が+8.1%の2,704万円、埼玉県が+7.8%の2,770万円と、首都圏全域で上昇していることが分かる。

興味深いのは、東京カンテイの募集価格ベースでは埼玉県・神奈川県が前月比で下落していた一方、東日本レインズの成約価格ベースでは両県ともに前年同月比でプラスになっている点だ。これは、月ごとの成約物件の質（立地や築年数、面積）によって平均価格が変動しやすい中古住宅市場の特性を示している。単月の数字の増減だけで一喜一憂せず、複数カ月・複数の指標を合わせて見ることが欠かせない。

CHAPITRE III

新築小規模一戸建て：東京都は初の8,000万円台に

都心部で近年増えている「小規模一戸建て」（土地面積50～100㎡未満）にも触れておきたい。東京カンテイの調査によると、2026年5月の首都圏新築小規模一戸建て住宅の平均価格は前月比+5.9%の6,271万円と続伸した。都県別では東京都が前月比+7.9%の8,314万円と上昇し、2014年4月の集計開始以降で初めて8,000万円台に乗せた。埼玉県は前月比+8.6%の4,908万円と、首都圏の中で最も大きく上昇している。神奈川県も前月比+4.0%の5,157万円と3カ月ぶりに上昇した。千葉県は前月比-0.9%の4,611万円と下落したものの、直近3カ月の平均価格は上回っている。

主要都市別では、東京23区が前月比+8.7%の9,754万円と上昇して最高価格を更新した。東京カンテイは「都心エリアの平均価格上昇と戸数増加がけん引したとみられる」と分析している。都下も前月比+7.6%の5,378万円と上昇し、3カ月ぶりに5,000万円台に乗せた。埼玉県ではさいたま市に加え、朝霞市や志木市などでも大きく上昇したという。土地面積を抑えたコンパクトな新築住宅であっても、都心に近いエリアでは1億円に迫る水準まで価格が上がってきていることが分かる。

CHAPITRE IV

中古マンション：成約単価は73カ月ぶり下落、募集価格とのねじれ

新築・中古一戸建てが軒並み上昇基調にある一方で、中古マンションには異なる動きが見え始めている。東日本レインズの月例速報によると、2026年5月の首都圏中古マンションの成約件数は3,709件で前年同月比-3.4%と2カ月連続で減少した。成約㎡単価は80.78万円/㎡で、前年同月比-3.9%となり、2020年4月以来73カ月ぶりに前年同月比でマイナスに転じた。前月比も-6.0%と大きく下落し、東日本レインズによれば、この水準は1990年11月（80.14万円/㎡）とほぼ同じだという。成約価格も5,067万円で、前年同月比-4.6%となり2024年10月以来19カ月ぶりに前年同月比でマイナスへ転じた。前月比も-4.8%下落している。一方で在庫件数は45,804件で前年同月比+3.4%と3カ月連続で増加しており、売り物件が増える中で成約単価が下がるという構図が見て取れる。

エリア別に見ると、事情はもう少し複雑だ。成約件数は東京都区部が1,452件で前年同月比-17.9%と5カ月連続で減少した一方、千葉県は445件で+19.9%、神奈川県他（横浜市・川崎市を除く地域）は281件で+14.2%と増加している。成約㎡単価についても、東京都区部は131.24万円/㎡で前年同月比+2.0%と、2020年5月から73カ月連続で上昇を続けている。つまり、都心の㎡単価そのものは上がり続けているにもかかわらず首都圏全体の平均㎡単価が下落しているのは、成約件数の中心が都心から郊外へ移っていることが平均を押し下げている可能性がある。

もう一つ押さえておきたいのが、募集価格との「ねじれ」だ。アットホームラボが2026年6月24日に公表した「首都圏における中古マンションの価格動向（2026年5月）」によれば、首都圏の中古マンション1戸あたり平均募集価格は5,764万円で、前月比・前年同月比ともに22カ月連続で上昇している。13カ月連続で8エリア全てが前年同月を上回っており、東京都（23区／都下）、神奈川県（横浜市・川崎市／他）、埼玉県（さいたま市／他）、千葉県西部は2017年1月以降の最高額を更新した。ただし、東京23区の前月比上昇率は1%を割り込んでおり、上昇ペースそのものは鈍化している。売り出し中の物件の希望価格（募集価格）は依然として上昇を続けている一方、実際に成約する価格の単価（成約㎡単価）は下落に転じた——この2つの指標の乖離は、売却を検討している人にとって特に見過ごせないポイントだ。

CHAPITRE V

5月の数字から見えてくる、住まいを考える人への3つの視点

ここまで見てきた数字を、実際に住まいを検討している人の立場に置き換えて整理してみたい。

いずれの立場であっても共通して言えるのは、首都圏を一つの塊として捉えず、自分が関心を持つ都県・エリアの最新データを確認することの大切さだ。本記事で紹介した東京カンテイ、東日本レインズ、アットホームラボの各レポートは、いずれも月次で公表されている。気になるエリアがあれば、記事末尾の出典から一次情報にあたってみてほしい。

CHAPITRE VI

まとめ

2026年5月の首都圏不動産市況を振り返ると、新築一戸建て・中古一戸建て・新築小規模一戸建てはいずれも上昇基調が続き、複数のエリアで過去最高値を更新した。一方で中古マンションは、成約㎡単価が73カ月ぶりに前年同月比でマイナスへ転じるという転換点を迎えつつも、募集価格は22カ月連続で上昇を続けるという、一見矛盾した状況にある。この「ねじれ」こそが、2026年5月の市況を理解するうえで見逃せない手がかりだ。価格が動く局面では、一つの数字だけを見て判断せず、複数の調査機関のデータを照らし合わせながら、自分の状況に合った意思決定をしていきたい。迷ったときは一人で抱え込まず、専門家に相談することも大切な選択肢の一つである。

CHAPITRE VII

よくある質問