公開日：2026年5月29日
「建てて30年になるけど、まあ今まで何ともなかったし…」
そう思って、ずっと耐震のことを後回しにしていませんか？ じつは、その「大丈夫だろう」という感覚が、一番危ない。2025年12月、内閣府が首都直下地震の新被害想定を約10年ぶりに公表しました。最悪ケースで建物被害は約40万棟に及ぶとされ、改めて耐震化の重要性が社会的な注目を集めています。
「でも耐震リフォームって、高くてうちには無理そう…」「何から始めればいいかわからない」――そんな悩みを持つ方に向けて、2026年現在使える最新の補助金・税制優遇、無料診断の活用法まで、順を追って丁寧に解説します。難しい専門用語も、できるだけわかりやすく噛み砕いてお伝えします。
耐震の話をするとき、まず外せないキーワードが「旧耐震基準」と「新耐震基準」です。
日本の建築基準法は、大きな地震のたびに改正されてきました。特に転換点となったのが1981年（昭和56年）6月1日の改正です。それ以前に建てられた住宅を「旧耐震基準」、以降を「新耐震基準」と呼びます。
| 区分 | 適用期間 | 基準の考え方 | リスク |
|---|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 昭和56年5月以前 | 「震度5程度で大きな損傷を受けない」 | 震度6〜7では倒壊の恐れあり |
| 新耐震基準 | 昭和56年6月以降 | 「震度6強〜7程度でも倒壊しない」 | 比較的安全だが個別診断が望ましい |
| 2000年基準 | 平成12年6月以降 | 地盤調査・接合部の金物義務化など強化 | さらに安全性が高い |
あなたのお宅の建築確認申請が「昭和56年5月以前」に出されていたなら、旧耐震基準の対象です。登記簿や建築確認通知書で確認できます。登記の「表題部」に記載された「新築年月日」が目安になります。
チェックポイント：マンションの場合は「昭和56年6月以前に建築確認を受けたか」で判断します。築40年以上のマンションにお住まいの方は、管理組合に耐震診断の実施状況を確認してみましょう。
2025年12月19日、内閣府は「首都直下地震の被害想定」を約10年ぶりに見直し、公表しました。この改訂は、2024年の能登半島地震で得られた新たな知見や、地盤・断層モデルの更新を反映したものです。
最悪ケース（冬・夕方・風速8m/s）の想定被害：
「40万棟」という数字をリアルに感じにくいかもしれませんが、これは東京23区と横浜市の全住宅の約10%に相当します。しかも倒壊被害の大半が旧耐震基準の木造住宅に集中すると予測されています。
過去の大地震でも、同じことが証明されてきました。1995年の阪神・淡路大震災では、倒壊した建物の多くが旧耐震基準のものだったと報告されています。2024年の能登半島地震でも、旧耐震基準の木造家屋に甚大な被害が集中しました。
「南海トラフ地震」「首都直下地震」「日本海溝・千島海溝型地震」――国土交通省が「近い将来の発生の切迫性が指摘されている」と明言する大規模地震は、複数存在します。地震はいつ来るかわからない。だからこそ、「来る前に動く」ことが大切なのです。
「耐震診断ってお金がかかるんでしょ？」と思っている方、実は多くの自治体で無料または低額で耐震診断を受けられます。
| 診断種別 | 対象 | 費用目安 | 所要時間 |
|---|---|---|---|
| 一般診断法（木造戸建て） | 旧耐震基準の木造住宅 | 10〜40万円（自費の場合） 自治体補助で無料〜数千円も |
半日〜1日程度 |
| ホームインスペクション（簡易） | 中古住宅購入時 | 4〜6万円程度 | 1〜3時間 |
| 既存住宅状況調査（宅建業法対応） | 中古住宅売買時 | 6万円〜 | 2〜3時間 |
出典：一般社団法人日本建築士事務所協会連合会、各自治体の補助制度情報をもとに作成
国土交通省の特設サイト「住まいの耐震化 補助金・支援制度検索」でも、全国の補助制度を郵便番号から検索できます。ぜひ活用してみてください。
診断の結果、耐震性が不十分と判定された場合は、耐震改修（耐震リフォーム）を検討することになります。「いったいいくらかかるの？」という疑問に、最新データでお答えします。
一般財団法人日本建築防災協会の調査によれば、耐震改修を実施した方の約55%が200万円未満で工事を完了しており、最も多いのは100万〜150万円の層です。
| 工事内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 耐力壁の追加・補強（1か所あたり） | 9〜15万円 |
| 基礎の耐震補強 | 20〜30万円 |
| 柱・梁の接合金物補強（1か所あたり） | 5〜20万円 |
| 屋根の軽量化（葺き替え） | 80〜150万円 |
| 総工事費（平均的な木造2階建て） | 100〜200万円程度 |
国の補助制度（住宅・建築物安全ストック形成事業）：
昭和56年5月以前に建てられた旧耐震基準の住宅を対象に、国と自治体が協調して改修費用を補助。補助率は工事費の約11.5%（国費分）で、自治体の上乗せ補助と合わせると最大100万円程度を補助している自治体もあります。
所得税の控除（耐震改修促進税制）：
耐震改修工事にかかる標準的な費用の10%を所得税から控除できます（令和7年12月31日まで）。工事費200万円なら最大20万円の控除が受けられる計算。
固定資産税の減額：
耐震改修工事後1年間、住宅の床面積120㎡相当分までの固定資産税額が1/2に減額されます。
住宅金融支援機構のリフォームローン：
「リ・バース60」を活用した耐震改修融資では、一定条件を満たすと無利子・低利子での融資が受けられます（令和7年3月改訂のマニュアルに対応）。
出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」、国土交通省特設サイト「補助金・支援制度」、住宅金融支援機構「個人向けリフォーム融資」
まとめると、補助金・税控除・固定資産税減額を合わせれば、実質負担額を大幅に圧縮できる可能性があります。「高くてできない」と諦める前に、まずお住まいの自治体窓口に問い合わせてみることを強くおすすめします。
「耐震」の話をするとき、もう一つ忘れてはならないのがホームインスペクション（住宅診断）です。特に中古住宅を購入しようとしている方には、知っておいて損はない制度です。
ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が住宅の状態を客観的に調査・診断することです。「雨漏りはないか」「シロアリ被害はないか」「基礎のひびはどの程度か」「耐震性は確保されているか」――プロの目線で住宅の"健康診断"を行います。
2018年の宅地建物取引業法改正により、不動産業者には中古住宅の売買に際して「建物状況調査（インスペクション）のあっせんができる旨」を媒介契約時に書面で提示する義務が課されました。つまり、制度としてすでに組み込まれているのです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 費用相場 | 4〜6万円程度（物件規模・調査内容による） |
| 所要時間 | 1〜3時間程度 |
| 調査内容 | 基礎・外壁・屋根・内部（床・壁・天井）・設備など |
| 資格 | 既存住宅状況調査技術者（建築士が修了講習を受けた者） |
出典：国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用の手引き」
「値段が安い」「立地がいい」と気に入った中古物件でも、見えないところに問題が潜んでいることがあります。ある例を挙げましょう。
築35年の一戸建てを購入したAさん夫婦。外観はきれいにリフォームされていたので安心して買いました。ところが入居後すぐに雨漏りが発覚。壁の内部は腐食が進み、修繕費に200万円以上かかることに……。もし事前にインスペクションを受けていれば、価格交渉か購入見送りを選べたはずです。
インスペクションの費用（4〜6万円）は、修繕リスクの「保険料」と考えると決して高くありません。特に旧耐震基準の物件では、耐震診断との組み合わせが有効です。
2026年改正住宅ローン控除との連携：今回の税制改正で、中古住宅（長期優良・低炭素・ZEH水準）の住宅ローン控除期間が10年から13年に延長されました。インスペクションや耐震改修で「長期優良住宅」認定を取得すれば、控除額が最大409万5,000円（子育て世帯）まで拡充される可能性があります。住宅購入時に組み合わせて検討する価値があります。
耐震リフォームもホームインスペクションも、「何かあってから」では遅いのが現実です。でも、正しい順番で動けば、それほど難しい話ではありません。
Step 1：まず「旧耐震かどうか」を確認する
登記簿の「新築年月日」が1981年（昭和56年）5月以前なら、旧耐震基準の対象です。まずここから始めましょう。
Step 2：自治体の無料耐震診断を申し込む
国土交通省の特設サイトや市区町村の住宅担当窓口で制度を確認し、申請します。費用ゼロ（または数千円）で診断を受けられる可能性が高いです。
Step 3：診断結果に応じて補助金を活用して改修する
評点が1.0未満なら改修を検討。補助金・所得税控除・固定資産税減額を組み合わせることで、実質負担額を大幅に抑えられます。中古購入の場合はインスペクションを組み合わせて。
地震は「いつか来るもの」ではなく、「いつ来ても不思議ではないもの」です。首都直下地震の新被害想定が見直された今こそ、お手元の「備え」を一度見直してみてください。
家族の命と大切な家を守るための第一歩は、「まず調べる」こと。その一歩を、今日踏み出してほしいと思います。
「何から始めていいかわからない」という方こそ、まずLINEでご連絡ください。一緒に最適なプランを考えます。
参照・出典元
※本記事の情報は2026年5月29日時点のものです。補助金・税制は変更される場合があります。最新情報は各公式サイトおよび自治体窓口でご確認ください。