Market Watch 2026.02 | 東日本レインズ 公式統計レポート
「今、買っていいのか…まだ様子を見たほうがいいのか…」
住宅購入を考えているあなたが、このページにたどり着いたのは、きっとそんな悩みを抱えているからではないでしょうか。
不動産の価格は、株や為替のようにリアルタイムでわかりにくい。テレビのニュースでは「価格上昇が続いている」と言われる一方で、「そのうち下がるんじゃないか」という声も耳にする。いったい何を信じれば良いのか、途方に暮れてしまいますよね。
そんな方にこそ読んでほしいのが、このレポートです。
公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2026年3月10日に公式発表した「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年2月度」をもとに、首都圏の中古住宅市場の"今"を、数字を使って丁寧に解説します。難しい専門用語はできるだけ噛み砕いてお伝えするので、不動産初心者の方でも安心してお読みください。
目次
「マンション価格が高くなった」という話は、ここ数年ずっと聞き続けてきたかもしれません。でも、実際にどれくらい上がっているのか、データで見るとその"異常さ"がよくわかります。
東日本レインズの発表によれば、2026年2月の首都圏中古マンションの成約㎡単価は85.61万円で、前年同月比プラス8.2%の上昇でした。そして注目すべきは、この㎡単価が2020年5月から70ヶ月連続で上昇しているという事実です。
「バブル超え」とは何を意味するのか？
1990年9月（バブル最盛期）の首都圏中古マンション成約㎡単価は 85.50万円。2026年2月の85.61万円は、それをわずかながら上回っています。「30年以上前の熱狂的な時代」と同等、あるいはそれを超えた水準にあるのが、今の市場です。
なぜそんなに上がり続けているのか。不動産市場は、需要（買いたい人）と供給（売りたい人・新規供給）のバランスで価格が決まります。首都圏では、新築マンションの用地不足・建築コスト高騰により新築供給が抑制される一方、都市部への人口集中は継続しています。結果として中古市場に需要が流れ込み、価格を下支えしているのです。
首都圏 中古マンション 成約㎡単価の推移イメージ（参考）
| 時点 | 成約㎡単価 | グラフ（相対比較） |
|---|---|---|
| バブル期最高（1990年9月） | 85.50万円/㎡ |
|
| 2026年2月（今回） | 85.61万円/㎡ |
|
| 前年同月（2025年2月） | 79.12万円/㎡ ※ |
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※前年同月の85.61万円÷1.082≒79.12万円（概算） 出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年2月度」
とはいえ、前月比では1.6%下落していることも付記されています。「連続上昇」といっても、毎月右肩上がりというわけではなく、短期的な波は当然あります。重要なのは長期トレンドをしっかり把握することです。
価格が高いことはわかった。でも「これ以上上がるの？それとも下がる？」と思う方のために、需給バランスを示すデータを確認しましょう。
不動産価格は「売りたい人の数（供給）」と「買いたい人の数（需要）」の綱引きで決まります。供給が少なく需要が多ければ価格は上がり、その逆なら下がります。シンプルな原則です。
在庫件数（7ヶ月連続減少）
45,112件
前年同月比 −0.2%
成約件数（16ヶ月連続増加）
4,241件
前年同月比 +2.1%
新規登録件数
15,453件
前年同月比 −0.3%
このデータが示すことをわかりやすく言えば、「新しく売り出される物件は微減し、成約する物件は増えているため、在庫が徐々に減っている」という状態です。
たとえて言うと：人気レストランの席数が徐々に減っているのに予約客は増えているイメージです。「なかなか入れない＝値段が下がりにくい」という構造が、現在の中古マンション市場に当てはまります。
ただし、ひとつ注意点があります。東日本レインズは、2025年1月以降に成約登録の適正化を図るシステム改修を行ったため、成約件数の数字に影響が出ている可能性があると公式に付記しています。数値を読む際は、この点も念頭に置いておくとより正確です。
「首都圏」とひと口に言っても、東京・神奈川・埼玉・千葉ではエリアによって価格も成約数も大きく異なります。「どのエリアで探すか」は予算と直結する重要な判断軸です。エリア別のデータを比較してみましょう。
中古マンション：エリア別 成約動向（2026年2月）
| エリア | 成約件数 | 前年比 | 成約㎡単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 1,817件 | −4.3% | 133.37万円 | +12.9% |
| 東京都多摩 | 410件 | +1.2% | 59.49万円 | +9.3% |
| 横浜・川崎市 | 692件 | +0.9% | 68.14万円 | +8.7% |
| 神奈川県その他 | 288件 | +8.7% | 43.23万円 | +8.6% |
| 埼玉県 | 549件 | +21.5% | 45.88万円 | +5.5% |
| 千葉県 | 485件 | +9.0% | 43.66万円 | +5.8% |
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年2月度」
http://www.reins.or.jp/
このデータから読み取れることを整理しましょう。
東京都区部は成約㎡単価が133.37万円と飛び抜けて高く、前年比でも12.9%増加と上昇スピードが最も速い。一方、成約件数は前年比−4.3%とやや減少しています。「高すぎて買えなくなってきた層が周辺エリアへ流出している」という動きが想定されます。
埼玉県は成約件数が前年比+21.5%と、全エリアの中で最も伸び率が高くなっています。価格は45.88万円/㎡と都心の3分の1程度であり、コストパフォーマンスの高さから注目が集まっていることが数字から読み取れます。
千葉県・神奈川県も成約件数・価格ともに前年比でプラスを維持しており、首都圏全体で需要の広がりが確認できます。
「マンションは高くなった。では一戸建てはどうか」と思っている方も多いはずです。同レポートで発表された中古戸建住宅のデータも確認しましょう。
首都圏 成約件数
1,910件
前年比 +13.0%
首都圏 成約価格
4,115万円
前年比 +5.0%
在庫価格（12ヶ月連続上昇）
4,580万円
前年比 +5.0%
中古戸建住宅の成約件数は前年同月比+13.0%と大幅な増加。成約価格も2ヶ月連続で前年を上回り、売り出し中の「在庫価格」は12ヶ月連続で上昇しています。
中古戸建住宅：エリア別 成約価格（2026年2月）
| エリア | 成約件数 | 前年比 | 成約価格 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 584件 | +4.7% | 6,337万円 | +10.9% |
| 神奈川県 | 481件 | +8.8% | 4,151万円 | +5.8% |
| 埼玉県 | 446件 | +37.2% | 2,545万円 | +6.1% |
| 千葉県 | 399件 | +9.3% | 2,573万円 | +1.9% |
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年2月度」
http://www.reins.or.jp/
埼玉県の中古戸建住宅成約件数は前年比+37.2%と驚異的な伸びを示しています。東京都の戸建（6,337万円）と比べると、埼玉（2,545万円）・千葉（2,573万円）は半額以下で戸建住宅が購入可能。広い生活空間を求めながらコストを抑えたいという需要が、都心近郊エリアに集中していると考えられます。
ただし注意が必要なのは「在庫価格の12ヶ月連続上昇」という事実です。売り手側も価格を上げて売り出していることを意味しており、「待てば安くなる」とは必ずしも言えない状況が数字として確認できます。
ここまでのデータを整理した上で、最も重要な問いに答えましょう。「では、いつ・どこで・何を基準に購入を決めればいいのか？」です。
不動産の未来を完全に予測することは誰にもできません。しかし、公式統計データと論理的な思考を組み合わせることで、より根拠のある判断が可能になります。以下、3つの指標を解説します。
指標1｜「在庫件数の増減」で需給を確認する
在庫件数が減少トレンドにある場合、物件の選択肢が減っていることを意味します。2026年2月は7ヶ月連続の減少（45,112件、前年比−0.2%）。この状況では「もう少し待てばいい物件が出るかも」という期待よりも、「良い物件から先になくなる」という現実の方が数字に合致しています。
→ 在庫が増加傾向に転じたら、選択肢が広がるシグナル。現状は依然として絞り込まれつつある局面です。
指標2｜「成約価格 vs 在庫価格」のギャップを見る
中古戸建住宅の成約価格（4,115万円）と在庫価格（4,580万円）には約465万円のギャップがあります。売り手が希望する価格より実際には低く成約しているということです。このギャップが縮まるほど売り手市場（売り手が有利）、広がるほど交渉の余地が生まれます。
→ 交渉の余地を見極めるために、狙っているエリアの在庫価格と成約価格を比較することが大切です。
指標3｜「自分のライフプラン」に基づく購入時期を決める
「今が高いから待つ」という判断は、価格が下がることが前提です。しかし今回のデータが示すように、成約㎡単価は70ヶ月連続で上昇しており、在庫も減り続けています。「完璧なタイミング」を探し続けることで、家族の生活設計が後回しになるリスクもあります。
不動産購入で最も重要なのは「市場が安い時」ではなく、「自分が必要な時に、自分の予算と条件に合った物件に出会えるか」です。市場データはそのための"地図"であり、行動の"代わり"にはなりません。
→ 購入の動機（子どもの入学、転勤の前後など）と予算を明確にした上で、今の市場データを判断材料の一つとして活用しましょう。
まとめると、今の市場データが示すシグナルはこうです
「難しそう」と思って避けてきた市場データも、こうして整理してみると「何が起きているか」がはっきりしてきませんか？
2026年2月の東日本レインズ公式統計が示すのは、首都圏の中古住宅市場が「依然として需要旺盛・供給やや絞られ・価格上昇継続中」という状況です。特に、埼玉・千葉といったエリアでは成約数が大幅に増加しており、「都心で探せない分、近隣エリアへ」という動きが加速しています。
大切なのは「完璧な時期を待つ」ことではなく、「今の市場を正しく理解した上で、自分の条件に合った行動をとること」です。そのために最も有効なのは、信頼できるプロと一緒に考えることです。
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参照・出典
※本記事に掲載しているデータはすべて上記一次資料の公式統計に基づき作成しております。
本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の物件購入を勧誘・推薦するものではありません。
不動産購入に際しては、必ず専門家へご相談ください。