不動産の高額売却を実現するには？仲介・買取の違い、税金・費用、首都圏の最新相場を解説
情報更新日：2026年8月6日
- 不動産の高額売却とは、相場を正しく把握したうえで「売却方法・売り出し価格・売却先」の3つを最適に組み合わせ、手取り額を最大化することです
- 首都圏の中古戸建住宅の平均成約価格は4,006万円、東京23区は7,347万円（2026年6月・東日本レインズ）
- 2026年は売り出し価格と成約価格の差が急拡大しており、強気の価格設定だけでは売れない局面に入っています
- 売却時にかかる費用は売却価格のおおむね4〜6％。内訳は仲介手数料・印紙税・登録免許税・譲渡所得税です
- マイホームの3,000万円特別控除、10年超所有の軽減税率、相続空き家の特例を使えば税負担を大きく圧縮できます
人生の中で不動産を「売却」する機会はそう何度もありません。調べが足りずに後から損をした、知っておけばよかった、という思いをされないよう、本記事では東京・一都三県で不動産売却を行う際に押さえるべきポイントを、最新の公的データと税制にもとづいて解説します。
1. 結論：不動産を高く売るための3つの条件
不動産の高額売却とは、単に高い価格を提示してもらうことではなく、「売却方法」「売り出し価格」「売却先」の3つを最適に組み合わせ、手数料と税金を差し引いたあとの手取り額を最大化することをいいます。
売り出し価格を高く設定するだけでは、内見が入らず時間だけが過ぎ、結果的に値下げを重ねて相場以下で成約する——というのが最も多い失敗です。2026年の首都圏市場では、この「高く出しても売れない」現象がデータにはっきり表れています（詳しくは第2章）。
- 相場を一次データで把握する：レインズの成約価格（実際に売れた価格）を基準にする。売り出し価格の平均は成約価格より大幅に高く、参考にすると判断を誤ります
- 仲介と買取を比較したうえで選ぶ：価格を優先するなら仲介、期日と確実性を優先するなら買取。両方の査定を取って比較することが前提です
- 手取りベースで考える：売却価格から諸費用（4〜6％）と譲渡所得税を引いた金額が実際の手取りです。特例を使えるかどうかで数百万円単位で変わります
2. 首都圏の中古住宅相場はいま どうなっている？（2026年6月最新）
首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉の一都三県）の中古戸建住宅の平均成約価格は4,006万円で、前年同月比プラス1.7％と6ヶ月連続で上昇しています（東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウオッチ」2026年6月度、2026年7月10日公表）。中古マンションの平均成約価格は5,208万円です。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウオッチ サマリーレポート 2026年6月度」（2026年7月10日公表）をもとに自由住宅NAVI作成。数値は平均値。
エリア別の中古戸建住宅 平均成約価格（2026年6月）
バーの長さは最大値（東京都区部 7,347万円）を100％とした相対値です。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウオッチ サマリーレポート 2026年6月度」をもとに自由住宅NAVI作成。
2026年の重要な変化：売り出し価格と成約価格の乖離が急拡大
2026年の首都圏市場で最も注意すべきなのは、「売り出されている価格」と「実際に売れた価格」の差が過去にないレベルまで広がっていることです。中古マンションの㎡単価で見ると、この1年で新規登録（売り出し）価格は22.0％上昇したのに対し、成約価格はマイナス0.8％とほぼ横ばいでした。
バーの高さは最大値（116.54万円/㎡）を基準とした相対値です。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウオッチ サマリーレポート 2026年6月度」をもとに自由住宅NAVI作成。
2025年6月時点では、売り出し㎡単価は成約㎡単価より13.6％高い水準でした。それが2026年6月には39.8％高まで開いています。売り出し中の在庫では41.0％高です。
つまり「相場が上がっているから高く出せば売れる」という前提が崩れており、市場に出ている強気な価格は成約に結びついていないということです。売り出し価格を近隣の売出事例に合わせると、売れ残るリスクが高まります。判断の基準は、必ず「成約価格」に置いてください。
戸建とマンションで需給が逆方向に動いている
| 指標（2026年6月・首都圏） | 中古戸建住宅 | 中古マンション |
|---|---|---|
| 平均成約価格 | 4,006万円（前年比 +1.7％） | 5,208万円（前年比 −0.02％） |
| 成約件数 | 2,019件（+3.9％／3ヶ月連続増） | 4,241件（−1.3％／3ヶ月連続減） |
| 在庫件数 | 22,893件（−1.9％／5ヶ月連続減） | 45,995件（+3.5％／4ヶ月連続増） |
| 市場の状態 | 売り物件が減り、成約は増加。売主に有利 | 在庫が積み上がり、成約は減少。買主が選べる |
| 平均築年数（成約） | 25.24年 | 27.48年 |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウオッチ サマリーレポート 2026年6月度」。
東京・一都三県で戸建や土地の売却を検討している方にとっては、在庫が5ヶ月連続で減っている今の局面は追い風です。一方でマンションは在庫が4ヶ月連続で増えており、価格設定と売り出しのタイミングがこれまで以上に結果を左右します。
3. 不動産を売却する方法とは？仲介・買取・個人売買の違い
不動産の売却方法は、不動産会社に買主探しを依頼する「仲介」、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」、不動産会社を通さない「個人売買」の3つに大きく分かれます。個人売買は契約や決済の手続きを自分で行う必要があり、契約不適合責任などのリスクも自ら負うため、ここでは実務上の選択肢である仲介と買取を比較します。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格の目安 | 相場価格で成立する傾向 | 相場より低くなる傾向 |
| 売却までの期間 | 数ヶ月以上かかることが多い | 数週間〜1ヶ月程度で現金化も可能 |
| 仲介手数料 | かかる | 不動産会社が直接の買主のため原則かからない |
| 買主探し | 広告・内見対応が必要 | 不要 |
| 売却スケジュール | 買主次第で読みにくい | 確定しやすい |
| 近隣に知られるリスク | 広告を出すため知られやすい | 知られにくい |
| 向いているケース | 時間に余裕があり価格を優先したい | 期日が決まっている、住み替え先が決まっている、早く現金化したい |
◆不動産会社に仲介を依頼する
不動産仲介は、売主と買主の双方に必要な法的手続きや契約に加え、購入希望者の募集、価格交渉などを不動産会社が行うものです。仲介手数料は発生しますが手間がかかりません。また売買は買主との契約になるため、売却価格は相場価格で成立する傾向にあります。
一方で買主を新規に募集することから始まるため、売却まで数ヶ月以上の期間を要することが多くなります。仲介でも買主との交渉次第では相場より低い金額で成約となるケースがあることは理解しておきましょう。
◆不動産会社に買取りを依頼する
不動産買取は、購入希望者を新規に募集する必要がないことから、売却手続きが早期に完了し現金化することが可能です。販売経費がかからないというメリットがある一方で、不動産会社は買い取った不動産を販売して利益を上げる必要があるため、相場価格よりも低い買取価格が提示される傾向にあります。
なお不動産会社は買い取った不動産をリフォームしたり、買い取った土地に新たに住宅を建築したりすることで付加価値をつけ、街の景観を保つ役割も担っています。
買取価格は「その会社が買い取った後にどれだけ付加価値をつけられるか」で決まります。転売しかできない会社は仕入れ値を抑えるしかありませんが、リフォームや建築まで自社・パートナーで完結できる会社は、再販価格が高くなるぶん買取価格を引き上げられます。建物が傷んでいる、変形地である、といった物件ほど、依頼先による価格差が大きくなります。
4. 不動産売却時にかかる諸費用とは？
不動産売却でかかる費用は、一般に売却価格の4〜6％程度が目安です。売却が成立しても、すべての現金が手元に残るわけではありません。仲介手数料、印紙税、登録免許税、そして売却益が出た場合の譲渡所得税が主な内訳です。
| 費用・税金 | 金額の目安 | 支払うタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合の上限） | 売買契約時と引渡時に半額ずつが一般的 |
| 印紙税 | 1,000円〜（契約金額による／軽減措置あり） | 売買契約書の作成時 |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 不動産1個につき1,000円 | 引渡・決済時 |
| 司法書士報酬 | 数万円程度 | 引渡・決済時 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益に対して14.21％〜39.63％ | 売却した翌年の確定申告時 |
| その他（測量・解体・残置物処分等） | 物件により変動 | 売却活動前〜引渡時 |
◆仲介手数料の上限
仲介手数料は宅地建物取引業法にもとづく国土交通省告示で上限額が定められており、多くの不動産会社はこの上限で設定しています。仲介手数料は成功報酬のため、（一部例外を除き）途中で売却を止めた場合は発生しません。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5％ |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格×4％ |
| 400万円超の部分 | 売買価格×3％ |
| （400万円超の場合の速算式） | 売買価格×3％＋6万円 |
空き家の流通を促すため、宅地建物取引業者が受け取れる報酬の額に関する告示が改正され（令和6年6月21日国土交通省告示第949号、令和6年7月1日施行）、価格800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）については、媒介に要する費用を勘案して、税込33万円（30万円×1.1）を上限に報酬を受け取れるようになりました。使用の状態は問われません。
たとえば500万円の土地なら従来の速算式では21万円＋消費税ですが、この特例により上限が引き上げられています。特例による報酬額は、媒介契約の締結にあたって事前に説明・合意することが必要とされているため、契約前に必ず確認してください。
出典：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（通達）の改正（令和6年7月1日施行）」
◆印紙税（不動産売買契約書）
売買契約書を作成する際には印紙税がかかります。契約書に記載された金額によって税額が変動し、金額が上がるほど税額も高くなります。
本記事の旧版では「令和4年3月31日までに作成された契約書に軽減税率が適用される」と記載していましたが、この軽減措置はその後も延長されており、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される契約書が対象です（租税特別措置法第91条）。現在の売買契約書は、原則として下表の軽減後の税額が適用されます。
| 契約金額 | 軽減後の税額 | （参考）本則税額 |
|---|---|---|
| 500万円超 1,000万円以下 | 5,000円 | 10,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 10,000円 | 20,000円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 30,000円 | 60,000円 |
| 1億円超 5億円以下 | 60,000円 | 100,000円 |
出典：国税庁タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（令和7年4月1日現在法令等）。契約金額が10万円以下のものは軽減措置の対象外（税額200円）、1万円未満は非課税。
◆登録免許税
所有権の移転登記時には登録免許税がかかります。一般的に、買主への所有権移転登記の登録免許税は買主が、売主側の抵当権抹消の登録免許税は売主が負担する場合が多く、売主が負担する抵当権抹消の登録免許税は不動産の個数あたり1,000円です。土地と建物であれば2個で2,000円となります。
※抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸すとき、万が一お金が回収できない場合に備えて担保として不動産を確保しておく権利をいいます。
5. 売却益にかかる税金と、使える特例
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。計算式は次のとおりです。
税率は、売却した年の1月1日時点でその不動産を何年所有していたかによって変わります。所有期間5年を超えているかどうかが分岐点で、税率に大きな差が出るため、所有年数があいまいな場合は登記簿で確認しておきましょう。
| 区分 | 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 10年超所有の軽減税率（マイホーム） | 10年超／課税譲渡所得6,000万円以下の部分 | 10.21％ | 4％ | 14.21％ |
出典：国税庁タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」、No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」、No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」。復興特別所得税は平成25年から令和19年までの各年分について、基準所得税額の2.1％が課されます。
◆使える主な特例（3種類）
| 特例 | 控除額・効果 | 主な要件 | 期限 |
|---|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除 | 自分が住んでいた家屋・敷地の売却。所有期間の長短は問わない。親族等への売却は対象外 | 期限なし（恒久措置） |
| 10年超所有の軽減税率 | 課税譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が14.21％に | 売却年の1月1日時点で家屋・敷地ともに所有期間10年超。3,000万円控除と併用可 | 期限なし（恒久措置） |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除（相続人が3人以上の場合は2,000万円） | 昭和56年5月31日以前建築、区分所有登記でない、相続直前に被相続人が一人で居住、売却代金1億円以下、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却 | 令和9年（2027年）12月31日まで |
相続空き家の3,000万円特別控除は、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡について次の2点が変わりました。
①緩和された点：これまでは売主が引渡しまでに耐震改修または取壊しを完了させる必要がありましたが、改正後は譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取壊しを行った場合でも適用可能になりました。売主が費用と手間を先に負担しなくてよくなった点は実務上とても大きな変更です。
②厳しくなった点：相続人が3人以上の場合、控除額の上限が一人あたり2,000万円に縮減されました。
出典：国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和7年4月1日現在法令等）
令和6年（2024年）4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象となります。2024年4月1日より前に発生した相続で未登記のものも対象で、令和9年（2027年）3月31日が期限です。
登記名義が被相続人のままでは売却できません。相続不動産の売却を考えている方は、まず登記の確認から始めてください。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」
※税制の適用可否は個別の事情によって異なります。実際の判断にあたっては税務署または税理士にご確認ください。
6. 高額売却を実現するための実践チェックリスト
| # | やること | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | レインズの成約価格で自分の物件の相場感を掴む | 売り出し価格は成約価格より約40％高い水準にあり、参考にすると判断を誤るため |
| 2 | 仲介と買取の両方で査定を取る | 価格差と期間差を数字で比較しないと最適な方法は選べないため |
| 3 | 所有期間（売却年の1月1日時点）を登記簿で確認する | 5年超か以下かで税率が約2倍変わるため。10年超ならさらに軽減税率が使える |
| 4 | 購入時の売買契約書・領収書を探す | 取得費が証明できないと売却価額の5％しか取得費計上できず、税負担が大きく増えるため |
| 5 | 相続物件なら相続登記の有無を確認する | 未登記では売却できず、2027年3月31日までの登記が義務化されているため |
| 6 | リフォームや解体を独断で先行しない | 買主のニーズによっては費用が価格に反映されない。相続空き家特例も買主側の実施で適用可能になったため |
| 7 | 売却の期日を先に決めておく | 期日が曖昧だと値下げ判断が遅れ、結果的に相場以下で成約しやすいため |
7. よくある質問
8. 仲介も買取もできる自由住宅NAVIにご相談を
不動産売却を決めたにもかかわらず、相場よりも安くなってしまった、想定以上に時間がかかってしまった、買主が見つからないなど、さまざまな問題にぶつかる方は少なくありません。
売却方法の種類や、売却にかかる税金・諸経費を知っておくことは重要です。そのうえでさらに重要なのが、「信頼がおけて、実績と経験のある不動産会社」を選べるかどうかです。不動産の扱いに長けているか、扱えない不動産があってもパートナー企業との連携があるか、売却したい不動産に対して幅広い提案と丁寧な説明をしてもらえるか——を基準に選んでください。
自由住宅NAVIは施工会社などとパートナーを組んでおり、お客様の土地をただ買い取るのではなく、新たな街並みを創出することで、お客様が過ごしてきた思い入れのある土地に彩りを加えます。
- 売却いただいた不動産が土地の場合は、間取りプランを入れた形でご案内できるため、更地の状態でも早期の販売が可能です
- 中古物件の場合は、リフォームして資産価値を高めて販売する、更地にして新築で販売するなど、幅広い売り方をご提示します
- 仲介業者や不動産買取を行う売主業者とも連携しているため、中古物件の仲介販売にも対応し、買い手がつかない場合には買取に切り替えるといった柔軟な進め方が可能です
- 常に購買意欲のある見込み客を一定数ストックしているため、売りたいお客様と買いたいお客様をマッチングしやすく、早期の契約（現金化）が可能です
東京・一都三県で不動産の売却をお考えで、どの不動産会社に相談するか悩まれている方は、ぜひ自由住宅NAVIに無料査定をご依頼ください。
まとめ
- 高額売却とは、手数料と税金を引いたあとの手取り額を最大化すること
- 首都圏の中古戸建の平均成約価格は4,006万円、東京23区は7,347万円（2026年6月・レインズ）
- 売り出し価格は成約価格より約40％高い水準まで乖離しており、価格設定の基準は必ず「成約価格」に置く
- 中古戸建は在庫減・成約増で売主に有利、中古マンションは在庫増・成約減で買主が選べる局面
- 印紙税の軽減措置は令和9年3月31日まで延長。2024年7月からは800万円以下の物件の仲介手数料上限が税込33万円に
- 3,000万円特別控除・10年超の軽減税率・相続空き家特例（令和9年12月31日まで）で税負担は大きく変わる
- 相続不動産は登記が先。2024年4月から義務化され、過去分は2027年3月31日が期限
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウオッチ サマリーレポート 2026年6月度」（2026年7月10日公表）
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202606_summary.pdf - 国税庁 タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（令和7年4月1日現在法令等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm - 国税庁 タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」／No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」／No.3302「マイホームを売ったときの特例」／No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和7年4月1日現在法令等）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm - 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（通達）の改正」（令和6年6月21日国土交通省告示第949号、令和6年7月1日施行）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html - 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html - 法務省「相続登記の申請義務化について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
※本記事の統計データは、東日本不動産流通機構の公表資料をもとに自由住宅が作成したものです。
※税制・法令の内容は2026年8月6日時点のものです。適用可否は個別の事情により異なりますので、実際の判断は税務署・税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。