【2026年最新】誰もが関係する「相続」について学ぼう｜相続登記の義務化・相続税・不動産売却まで

1. 結論：2026年の相続で押さえるべき5つのこと

家族が亡くなることは、あまり考えたくないことです。しかし、親族が亡くなって初めて慌てて調べ始め、よく理解できないまま手続きを進めてしまうと、本来使えたはずの税の優遇を逃したり、期限を過ぎて過料を科されたりすることがあります。ここ数年で相続のルールは大きく変わりました。まず結論から整理します。

2. 相続とは？　基本の定義と手続きの期限

相続とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた財産や権利義務を、配偶者や子などの一定の身分関係にある人（相続人）が受け継ぐことをいいます。相続は被相続人が亡くなった日に自動的に開始します。手続きを始めた日ではありません。

受け継ぐのは、預貯金・不動産・有価証券といったプラスの財産だけではありません。借入金や連帯保証債務といったマイナスの財産も含まれます。プラスよりマイナスが大きい場合は、家庭裁判所での相続放棄や限定承認という選択肢がありますが、いずれも「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」という短い期限があります。

相続人になる人と法定相続分

配偶者は常に相続人になります。それ以外の相続人には順位があり、上位の順位の人がいる場合、下位の順位の人は相続人になりません。

出典：民法第900条（法定相続分）。法定相続分はあくまで目安であり、遺言や相続人全員の合意による遺産分割協議が優先されます。

相続手続きの期限一覧（この表がいちばん実務で効きます）

起算日は制度ごとに異なります（相続の開始を知った日／相続開始の日の翌日など）。詳細は本文各章と出典をご確認ください。

3. 相続税は「10人に1人」の時代へ｜東京23区は5人に1人

「うちは相続税なんて関係ない」と考えている方は多いのですが、その前提は平成27年（2015年）の基礎控除引き下げで大きく変わりました。

国税庁が2025年12月に公表した「令和6年分 相続税の申告事績の概要」によると、令和6年に亡くなった方は1,605,378人。このうち相続税の申告書の提出に係る被相続人は166,730人で、課税割合は10.4%。前年から0.5ポイント上昇し、統計が公表されている中で過去最高を更新しました。

出典：国税庁「令和6年分 相続税の申告事績の概要」（2025年12月公表）。課税価格・申告税額はいずれも基礎控除が引き下げられた平成27年分以降で最高。

東京・一都三県では課税割合がさらに高い

この10.4%は全国平均です。地価の高い首都圏では、数字はまったく違います。

東京23区内では、亡くなった方のおよそ5人に1人が相続税の課税対象になっています。これは全国平均の約2倍です。加えて、令和6年分の課税価格の総額は23兆3,846億円（前年比108.1%）、申告税額の総額は3兆2,446億円（同108.0%）と、いずれも基礎控除が引き下げられた平成27年分以降で最高となりました。地価の上昇が相続財産の評価額を押し上げていることが背景にあります。

4. 相続税はいくらかかる？　基礎控除と税率の仕組み

相続税の計算は、まず基礎控除を差し引くところから始まります。

平成27年（2015年）1月1日以後の相続から、この計算式になりました。それ以前は「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数」でしたので、控除される金額は約40%引き下げられたことになります。これが課税割合が4.4%から8.0%へ倍増した直接の原因です。

相続税の税率（速算表）

基礎控除を超えた部分は、法定相続分に応じて按分したうえで、以下の税率が適用されます。最高税率は55%ですが、これは各人の法定相続分に応ずる取得金額が6億円を超える部分に適用される税率であり、遺産全体にいきなり55%がかかるわけではありません。

出典：国税庁 タックスアンサー No.4155「相続税の税率」（平成27年1月1日以後の相続に適用）

なお、配偶者には「配偶者の税額軽減」があり、配偶者が取得した遺産のうち1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。ただし、この適用を受けるには相続税の申告が必要です（納税額がゼロでも申告書の提出が要件）。

5. 2024年からの大改正｜相続登記の義務化とは？

相続登記の義務化とは、相続によって不動産を取得した人に対し、期限内に名義変更（所有権移転登記）の申請を法律で義務づける制度です。2024年4月1日から施行されました。所有者不明土地が全国で増え続け、公共事業や災害復旧の妨げになっていることが背景にあります。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

6. 使い道のない土地はどうする？　相続土地国庫帰属制度

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した土地を、一定の要件と負担金の納付を条件に、国に引き取ってもらえる制度です。2023年（令和5年）4月27日に始まりました。「相続したものの管理できない」「売ろうにも買い手がつかない」という土地の受け皿として創設されました。

申請できない土地・負担金

この制度は「どんな土地でも国が引き取ってくれる」ものではありません。建物が建っている土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、通路など他人による使用が予定されている土地などは申請できません（却下事由）。また、崖地や管理に過分な費用がかかる土地なども不承認事由に該当します。

承認された場合には、10年分の土地管理費用相当額を「負担金」として納付する必要があります。金額は土地の所在地・地目・面積に応じて個別に算出されます。負担金は、承認通知が到達した日の翌日から30日以内に納付しなければ、承認の効力が失われます。

7. 相続した不動産を売るときに使える3つの税優遇

相続した不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合には、譲渡所得税・住民税がかかります。ただし、相続に関しては期限つきの優遇制度が用意されています。代表的な3つを整理します。

出典：国税庁 タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」、国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」

売却までにかかる時間から逆算する

3年10か月と聞くと十分な余裕があるように感じますが、実際には次のような時間がかかります。

※目安期間は一般的な取引の流れをもとにした自由住宅NAVIの整理です。物件・相続人の状況により変動します。

合計すると、順調に進んでも1年前後、遺産分割が難航すれば2年以上かかります。3年10か月という期限は、決して長くありません。特例を使うつもりなら、相続が発生した段階で不動産の扱いを決めておくのが安全です。

8. 「すぐ売れば固定資産税がかからない」は本当か？

相続した不動産の売却を勧める記事でしばしば見かける「早く売れば固定資産税がかからない」という説明は、そのままでは正確ではありません。本記事の従来版にも同趣旨の記述がありましたので、ここで正しく整理します。

実務上は、売買契約において引渡日を基準に日割りで精算するのが一般的です。ただしこれは売主と買主の間の取り決めであって、自治体に対する納税義務が移転するわけではありません。

とはいえ、早期売却に意味がないわけではありません。正しくはこう言えます。

相続した土地の評価額によっては、固定資産税と都市計画税を合わせて毎年数十万円の負担になることもあります。使う予定がないのであれば、その支出は毎年確実に資産を目減りさせていきます。

9. 空き家を放置するリスク｜管理不全空家と固定資産税6倍

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年公表）によると、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最高を記録しました。1993年の448万戸から30年で倍増しています。このうち賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家（＝いわゆる放置空き家）は385万戸で、総住宅数の5.9%を占めます。

2023年12月施行の改正空家法で何が変わったか

管理不全空家等とは、そのまま放置すれば「特定空家等」になるおそれのある状態の空き家をいいます。2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法で新設された区分です。従来は倒壊の危険があるレベルの「特定空家等」にならなければ行政の措置対象になりませんでしたが、その手前の段階で市区町村が指導・勧告できるようになりました。

出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（令和5年12月13日施行）、地方税法第349条の3の2（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例）

住宅用地の特例が外れると、土地の固定資産税は本来の課税標準に戻り、最大でおよそ6倍になります。正確には「増税される」のではなく「これまで受けていた軽減が受けられなくなる」という仕組みです。建物を解体して更地にした場合も同様に特例は外れますので、「解体すれば税金が安くなる」わけではない点にも注意が必要です。

10. 生前にできる対策｜生前贈与の7年加算と相続時精算課税

相続対策は、亡くなってからでは選択肢が限られます。生前贈与は代表的な手段ですが、こちらも2024年に大きく変わりました。

暦年贈与の「持ち戻し」が3年から7年へ

生前贈与加算（持ち戻し）とは、相続開始前の一定期間に被相続人から受けた贈与を、相続財産に加算して相続税を計算する仕組みです。令和6年（2024年）1月1日以後の贈与から、この期間が3年から7年へ段階的に延長されました。

出典：国税庁「令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし」、同 タックスアンサー No.4161「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」

相続時精算課税に年110万円の基礎控除が新設

一方で、相続時精算課税制度には年110万円の基礎控除が新設されました（令和6年1月1日以後の贈与）。この基礎控除の範囲内（年110万円以下）の贈与は、相続税の課税価格に加算されません。暦年課税では110万円以下でも持ち戻しの対象になるのと対照的です。

2026年時点で押さえておきたい直近の動き

令和8年度（2026年度）税制改正大綱では、資産課税について次の方向性が示されています。今後の法令化の内容は確定していないため、あくまで検討段階の情報として扱ってください。

• 貸付用不動産の評価方法の見直し——令和9年1月1日以後に取得した貸付用不動産について、相続開始前5年以内の相続・遺贈・贈与に限り、原則として通常の取引価格を基礎とする評価に見直す方針。いわゆる「タワマン節税」を含む不動産を用いた節税策への規制強化と位置づけられています。
• 教育資金の一括贈与の非課税措置は終了——適用期限（令和8年3月31日）をもって延長されない方針です。

出典：令和8年度税制改正大綱（資産課税）。実際の適用は法律の成立・施行が前提です。

11. 一都三県で相続不動産を売るときのポイント

相続対策としての不動産の扱いは、地域によって最適解が異なります。首都圏では地価が上昇局面にあることが、判断に大きく影響します。

12. 相続での住宅の売却に困ったら自由住宅NAVI

相続の際に住宅の売却をしようと思っても、いざ当事者になると、知識を身につけていても「どう動くのがベストか」は不安になるものです。手続きは煩雑で、いつまでに何をしなければならないかというルールもあります。親族間で意見が割れることも少なくありません。

そのようなとき、当事者だけで話し合うのではなく、第三者の専門的な意見が入ることはとても効果的です。自分たちの行動が明確になるだけでなく、その道に詳しい人の意見であれば全員の合意も得やすくなります。

住宅の売却をご検討の際は、自由住宅NAVIにご相談ください。住宅を買い取るだけでなく、経験豊富なスタッフが有効活用のご提案もいたします。

• 宅地は「間取り提案付き」でご紹介——買主が住まいのイメージを持てるため、一般的な更地に比べて契約が早いとご評価いただいています
• 中古物件はリフォームで資産価値を上げてからの売却も——更地にしての売却と比較し、物件に合った売却プランをご提案します
• 思い出のある建物を残したい場合も対応——部分リフォームや景観に合った施工を加え、元の状態を残しながら価値を上げる工夫をご提案します
• 一都三県・首都圏のエリア事情に精通——東京23区から郊外まで、地域ごとの相場と買主層を踏まえたご提案が可能です

他の不動産会社に相談したものの希望に合った条件の提示がされなかった方、断られてしまった方も、どうぞお気軽にご相談ください。

よくある質問

まとめ

相続は、誰にでも必ず訪れます。そして2023年から2026年にかけて、相続に関するルールは立て続けに変わりました。最後に、この記事の要点を整理します。

共通しているのは、どの制度にも「期限」があるということです。3か月、10か月、3年、3年10か月——気づいたときには過ぎていた、というのが相続で最も多い後悔です。ご家族が元気なうちに、財産の全体像と不動産の扱いについて話し合っておくことが、最も確実な備えになります。

そして、相続財産の中に不動産が含まれるのであれば、その扱いは相続税額にも、その後の管理コストにも、次の世代の相続にも影響します。まずは「いくらで売れるのか」を知ることが、すべての判断の出発点です。自由住宅NAVIでは、東京・一都三県の相続不動産について、査定から売却、活用のご提案までワンストップで承っています。どうぞお気軽にご相談ください。