フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して扱う、借入期間が最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。借りた時点の金利が返し終わるまで変わりません。金利は取扱金融機関ごとに決まり、住宅金融支援機構は毎月、その範囲と「最も多い金利（最頻金利）」を公表しています。
| 商品と借入期間 | 融資率 | 金利の範囲 | 最も多い金利 |
|---|---|---|---|
| フラット35（21年以上35年以下） | 9割以下 | 年3.830％〜年5.840％ | 年3.830％ |
| フラット35（21年以上35年以下） | 9割超 | 年3.940％〜年5.950％ | 年3.940％ |
| フラット20（20年以下） | 9割以下 | 年3.510％〜年5.520％ | 年3.510％ |
| フラット20（20年以下） | 9割超 | 年3.620％〜年5.630％ | 年3.620％ |
| フラット50（36年以上50年以下） | 9割以下 | 年4.100％〜年6.020％ | 年4.100％ |
| フラット50（36年以上50年以下） | 9割超 | 年4.210％〜年6.130％ | 年4.210％ |
※融資率は、建設費・購入価額に対する借入額の割合です。夫婦で加入するデュエット（ペア連生団信）は表の金利に年0.18％、新3大疾病付機構団信は年0.24％が上乗せされます。フラット50は長期優良住宅などの認定を受けた住宅が対象です（住宅金融支援機構）。
融資率が9割を超えると、金利は年0.11％高くなります。頭金を物件価格の1割以上用意できるかどうかで、35年間の金利が変わるということです。
フラット35の金利の推移とは、毎月公表される借入金利の変化のことで、長期金利（10年物国債の利回りなど）の動きに連動します。2026年に入ってからは、ほぼ毎月のように上がっています。
出典：住宅金融支援機構「【フラット３５】金利情報」（2026年8月・9月・10月の最頻金利、2026年10月2日確認）、楽天銀行「フラット35の金利推移」（2025年10月〜2026年7月の同行の金利、2026年10月2日確認）
※2025年11月・12月は省略しています（1.90％・1.97％）。2026年の値は1月2.08、2月2.26、3月2.25、4月2.49、5月2.71、6月3.21、7月3.14、8月3.29、9月3.46、10月3.83％。7月までは取扱金融機関（楽天銀行）が公表している同条件の金利で、8〜10月は住宅金融支援機構が公表する最頻金利と同じ値です。
背景には、日本銀行の利上げと長期金利の上昇があります。日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25％程度へ引き上げ、9月24日から適用しました。長期プライムレートも2026年9月10日に年3.40％となっています。固定金利は将来の金利の見通しを先に織り込むため、変動金利より早く、大きく動きやすい性質があります。
金利上昇の影響とは、同じ金額を同じ期間で借りても、毎月の返済額と総返済額が増えることです。3,000万円を35年・元利均等・ボーナス返済なしで借りた場合で比べます。
出典：当社試算（金利は図1と同じ。住宅金融支援機構・楽天銀行の公表値、2026年10月2日確認）
※棒の高さは2026年10月の129,791円を100％とした相対値です。
| 金利（全期間） | 毎月の返済額 | 総返済額 | 2025年10月との差（総返済額） |
|---|---|---|---|
| 年1.89％（2025年10月） | 97,694円 | 約4,103万円 | — |
| 年2.08％（2026年1月） | 100,615円 | 約4,226万円 | 約123万円 |
| 年3.21％（2026年6月） | 119,000円 | 約4,998万円 | 約895万円 |
| 年3.83％（2026年10月） | 129,791円 | 約5,451万円 | 約1,348万円 |
| 年3.94％（2026年10月・融資率9割超） | 131,755円 | 約5,534万円 | 約1,431万円 |
※当社試算。団信の上乗せ、融資手数料、保証料は含みません。
1年で毎月の返済は約3.2万円、35年間の総返済額は約1,350万円増えました。借入期間を20年以下にできれば、フラット20の年3.51％が使えます。3,000万円を20年で借りると毎月174,142円と重くなりますが、総返済額は約4,179万円で、35年・3.83％より約1,270万円少なくなります。
返済額が上がった分を、借入額を増やす前提で吸収しないでください。フラット35は年収に占める年間の返済額の割合（総返済負担率）に基準があり、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下です。金利が上がると同じ年収で借りられる上限も下がります。上限まで借りるのではなく、教育費や老後の備えを続けられる返済額にとどめます。
フラット35の適用金利とは、申し込んだ月や審査に通った月ではなく、融資の資金を受け取る月（融資実行月）の金利のことです。住宅金融支援機構の金利表も「2026年10月 資金受取分」として公表されています。
新築の注文住宅や完成前のマンションでは、申し込みから資金の受け取りまで数か月から1年以上かかることがあります。その間に金利が上がれば、適用される金利も上がります。
土地から買う注文住宅では、フラット35の資金を受け取る前に土地代や着工金の支払いが来ます。この間の資金のやりくり（つなぎ融資・土地先行融資）については、土地から買う注文住宅の資金の流れで詳しく説明しています。
フラット35の金利引下げメニューとは、住宅の性能や世帯の条件などに応じてポイントを付け、ポイント数に応じて当初の一定期間の金利を下げる仕組みです。1ポイントにつき、当初5年間の金利が年0.25％下がります。
| メニュー | 主な条件 | ポイント |
|---|---|---|
| フラット35S（ZEH） | ZEHの基準を満たす住宅 | 3 |
| フラット35S（金利Aプラン） | 省エネ性・耐震性などが特に優れた住宅 | 2 |
| フラット35S（金利Bプラン） | 省エネ性・耐震性などが優れた住宅 | 1 |
| 長期優良住宅 | 長期優良住宅の認定を受けた住宅 | 1 |
| 子育てプラス | 子ども1人または若年夫婦世帯で1、子ども2人で2、3人で3（子どもの人数に応じて加算） | 1〜 |
| 地域連携型（子育て支援・空き家対策） | 地方公共団体の補助と組み合わせる場合 | 2 |
※子育てプラスを使わない場合、ポイントの上限は4ポイント（当初5年間 年1.0％の引下げ）です。若年夫婦世帯は、夫婦のいずれかが借入申込年度の4月1日に40歳未満の世帯です。フラット35Sと子育てプラスには予算があり、予算に達する見込みになると受付が終わります。土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内の新築住宅は子育てプラスの対象外です（住宅金融支援機構）。
2026年10月の金利で、ポイントごとの効果を試算すると次のとおりです。
| ポイント（例） | 当初5年の金利 | 当初5年の毎月返済 | 6年目以降の毎月返済 | 総返済額の差 |
|---|---|---|---|---|
| なし | 年3.83％ | 129,791円 | 129,791円 | — |
| 1ポイント（金利Bプランなど） | 年3.58％ | 125,382円 | 129,292円 | 約44万円少ない |
| 3ポイント（ZEH） | 年3.08％ | 116,799円 | 128,243円 | 約133万円少ない |
| 4ポイント（ZEH＋子ども1人） | 年2.83％ | 112,628円 | 127,693円 | 約178万円少ない |
※当初5年間の引下げ後の金利で元利均等返済を計算し、6年目以降は残高を年3.83％で再計算した当社試算です。
金利が高いときほど、引下げの効果は金額で大きくなります。ZEHや長期優良住宅は、住宅ローン控除の借入限度額でも優遇されます。住まいの性能を上げる費用と、金利引下げ・税の優遇で戻る金額を並べて比べると、判断しやすくなります。
固定金利と変動金利の比較とは、「今の金利の低さ」と「将来の金利が上がったときの負担」のどちらを重く見るかを決めることです。変動金利の基準になりやすい短期プライムレート（主要行の最頻値）は、2026年8月3日から年2.375％で、9月18日の利上げはまだ反映されていません（日本銀行、9月11日現在）。
| 項目 | フラット35（全期間固定） | 変動金利型 |
|---|---|---|
| 金利の見直し | なし。資金受取月の金利が完済まで続く | 多くは年2回。政策金利・短期プライムレートに連動 |
| 今の金利 | 変動金利より高い | 固定金利より低いことが多い |
| 金利が上がったとき | 影響を受けない | 返済額や利息が増える。5年ルール・125％ルールがあると未払利息が残ることもある |
| 金利が下がったとき | 下がらない（借換えは可能だが費用がかかる） | 返済額や利息が減る |
| 向いている人 | 返済額を確定させたい人、教育費のピークが重なる人、借入期間が長い人 | 繰上返済などで早めに残高を減らせる人、金利上昇に耐える余力がある人 |
変動金利の仕組みと利上げの影響は、日銀の利上げで変動金利の住宅ローンはどうなるかで詳しく説明しています。どちらが得かは将来の金利しだいで、事前に決まるものではありません。「金利が上がっても家計が回る方」を選ぶのが、金利上昇局面での基本です。
2026年10月のフラット35の要点とは、「1年で約2倍になった金利を前提に、借入額と資金受取の時期を決め直す」ことです。
Q2026年10月のフラット35の金利はいくらですか？
A借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利は年3.83％です。融資率9割超は年3.94％、借入期間20年以下のフラット20は年3.51％、最長50年のフラット50は年4.10％でした（住宅金融支援機構、2026年10月の資金受取分）。
Qフラット35の金利は申し込んだ月の金利ですか？
Aいいえ。適用されるのは融資の資金を受け取る月の金利です。新築の注文住宅などで申し込みから引渡しまで時間がかかる場合、その間に金利が上がると適用金利も上がります。受け取り時に金利が上がった場合の返済額も計算しておいてください。
Qフラット35の金利はこの1年でどれくらい上がりましたか？
A借入期間21〜35年・融資率9割以下の金利は、2025年10月の年1.89％から2026年10月の年3.83％へ、約2倍になりました。3,000万円を35年で借りる場合、毎月の返済額は97,694円から129,791円に増えます（当社試算）。
Qフラット35の金利を下げる方法はありますか？
AZEHや長期優良住宅などの性能、子育て世帯・若年夫婦世帯などの条件に応じたポイントで、当初5年間の金利を1ポイントあたり年0.25％下げられます。子育てプラスを使わない場合の上限は4ポイント（年1.0％）です。頭金を1割以上入れて融資率を9割以下にすると、9割超より年0.11％低い金利になります。
Qフラット35とフラット20はどちらがいいですか？
A毎月の返済に余裕があるなら、フラット20のほうが金利が低く総返済額も少なくなります。3,000万円の場合、フラット20（20年・年3.51％）は毎月174,142円・総返済額約4,179万円、フラット35（35年・年3.83％）は毎月129,791円・総返済額約5,451万円です（当社試算）。
Q今は固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきですか？
Aどちらが得かは将来の金利しだいで、事前には決まりません。返済額を確定させたい人、借入期間が長い人、教育費の時期と返済が重なる人は固定金利が向いています。変動金利を選ぶ場合は、金利が1〜2％上がったときの返済額でも家計が回るかを確かめてください。
Q夫婦で団信に入ると金利は変わりますか？
A変わります。夫婦で加入するデュエット（ペア連生団信）は公表金利に年0.18％、新3大疾病付機構団信は年0.24％が上乗せされます。健康上の理由などで団信に加入しない場合でもフラット35は利用できます（住宅金融支援機構）。
金利が上がった今の返済計画を、物件選びと一緒に考えませんか。
自由住宅では、首都圏を中心に、注文住宅・分譲住宅・中古住宅・リフォーム・不動産の売却と買取を一つの窓口で承っています。フラット35の金利引下げが使える住宅性能や、引渡し時期と金利の関係も、契約の前にご相談ください。
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