修繕積立金が足りているかの見分け方｜国の目安は1㎡あたり月252〜338円、首都圏の中古マンション2025年度の相場

1. 管理費・修繕積立金とは

管理費とは、マンションの共用部分を日々維持するために、区分所有者が毎月負担する費用のことです。管理会社への委託費、共用部分の清掃、エレベーターなどの設備の点検、共用部分の電気代や保険料などに使われます。

修繕積立金とは、外壁の塗り替えや屋上の防水、給排水管の取り替えなど、十数年ごとに行う大がかりな修繕に備えて、毎月積み立てるお金のことです。管理費がその年に使い切る費用であるのに対し、修繕積立金は将来の工事のためにためておく費用です。

どちらも、住宅ローンを払い終えたあとも所有しているかぎり続く支払いです。物件の価格と同じように、毎月の負担として比べる必要があります。

2. 首都圏の相場｜月額27,805円（2025年度）

管理費・修繕積立金の相場とは、実際に売買が成立した中古マンションで、所有者が毎月払っている金額の平均のことです。首都圏の不動産会社が物件情報を登録する東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が、毎年度の成約物件について集計しています。

2025年度に成約した首都圏の中古マンションでは、次のとおりでした。

※東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」（2026年5月28日公表）。2025年1月から築年月・管理費・修繕積立金の登録が必須になったことに伴い、建築年・総戸数・管理費・修繕積立金がすべて登録された成約物件だけを集計した値です。

合計の27,805円は、1年で333,660円になります。1㎡あたりの434円を専有面積70㎡の住戸に当てはめると、月額30,380円です（いずれも当社計算）。

同機構は、物件の価格に対する負担の重さも示しています。1㎡あたりの管理費と修繕積立金の1年分は、成約した1㎡あたりの価格の0.60％でした。築30年を超える物件では1.03％で、価格が下がるほど、毎月の負担の割合は重くなります。

3. 5年間の推移｜修繕積立金は18.5％上昇

推移とは、同じ集計方法でそろえた年度ごとの平均額の移り変わりのことです。東日本不動産流通機構は、2020年度から2025年度まで、同じ条件で抽出した値を公表しています。

※各年度に同機構を通して成約した中古マンションの平均です。2023年度以前の値も、2025年度と同じ条件で抽出し直した値です。

5年間で、管理費は13,430円から13,895円へ3.5％、修繕積立金は11,737円から13,910円へ18.5％、合計は25,167円から27,805円へ10.5％上がりました（当社計算）。2025年度は、修繕積立金が管理費を上回りました。公表されている2020年度以降では初めてです。

修繕積立金の前年度比は、2022年度2.7％、2023年度4.1％、2024年度4.7％、2025年度5.6％と、年を追って大きくなっています。

4. 築年数別の目安

築年数別の目安とは、建ててからの年数で区切った、管理費と修繕積立金の平均額のことです。管理費は新しい物件ほど高く、修繕積立金は築21〜30年で最も高くなります。

※東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」（2026年5月28日公表）。合計は、四捨五入の関係で内訳の和と1円ずれる場合があります。

※2025年度に成約した首都圏の中古マンションの平均です。

築10年以内の修繕積立金は10,474円で、築21〜30年の16,588円とは約1.6倍の差があります。建築年ごとの集計を見ると、差はさらにはっきりします。2022年に建てられた物件の修繕積立金は平均6,669円（1㎡あたり111円）、2002年に建てられた物件は17,726円（1㎡あたり244円）でした。

新しいマンションの修繕積立金が低いのは、修繕が少なくて済むからだけではありません。分譲時の積立額を低く抑え、年数に応じて段階的に引き上げる計画のマンションが多いためです。築10年以内の物件を買う場合は、いまの額ではなく、将来の予定額を前提に資金計画を立てる必要があります。

築30年を超えると、管理費・修繕積立金とも平均額は下がります。同機構は、1㎡あたりの管理費は経年で低下する傾向にあるとしています。ただし、築年数の古い物件は専有面積や設備の内容が新しい物件と違うため、「古いほど修繕にお金がかからない」という意味ではありません。築年数と価格の関係は、中古住宅の築年数と価格の記事で説明しています。

5. 地域別・規模別の目安

地域別・規模別の目安とは、マンションの所在地と総戸数で区切った、管理費と修繕積立金の平均額のことです。地域では東京都区部が最も高く、規模では総戸数50戸未満の小さなマンションが1㎡あたりで最も高くなります。

※東日本不動産流通機構「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」（2026年5月28日公表）。合計の大きい順に並べています。

東京都区部と埼玉県の差は、合計で月3,247円です。差のほとんどは管理費（3,273円）によるもので、修繕積立金は地域による差が小さいことがわかります。東京都区部は1㎡あたりの合計が494円と高く、専有面積が小さい住戸でも負担が軽くなりにくい地域です。

※2025年度に成約した首都圏の中古マンションの平均です。

総戸数が少ないマンションは、共用部分の維持費を少ない戸数で分け合うため、1戸あたりの負担が重くなります。50戸未満は1㎡あたり484円で、最も低い100〜149戸の394円より約23％高い水準です（当社計算）。一方、200戸以上の大規模なマンションは412円と再び上がります。同機構のデータでは、200戸以上は1㎡あたりの管理費が214円と、100〜149戸の192円より高くなっています。

6. 国のガイドラインと比べる｜修繕積立金は足りているか

修繕積立金の目安とは、国土交通省が、実際の長期修繕計画366事例をもとに示した、専有面積1㎡あたりの月額の水準のことです。「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改定）に、建物の階数と延床面積の区分ごとの平均値と幅が載っています。

※国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年（令和6年）6月改定）。平均値は1㎡あたりの月額です。機械式駐車場がある場合は、この目安に加算額を足します。

首都圏の中古マンションで実際に払われている修繕積立金は、1㎡あたり平均217円でした。ガイドラインの平均値（252円〜338円）は、どの区分でもこれを上回っています。

ただし、2つの数字は性質が違います。ガイドラインの目安は、計画期間（新築は30年以上）の全体で必要な工事費を、均等に積み立てたと仮定した場合の平均額です。東日本不動産流通機構の値は、成約した時点で実際に徴収されている月額です。積立額を段階的に上げていく方式のマンションでは、築年数の浅いうちは目安を下回るのが普通です。ガイドラインも、目安の範囲に収まっていないからといって、直ちに不適切と判断されるわけではないとしています。

それでも、平均で見て目安に届いていないという事実は、これから引き上げの余地がある物件が多いことを示しています。ガイドラインは積立方式について、次のように整理しています。

※国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年（令和6年）6月改定）をもとに作成。

2024年6月改定のガイドラインは、段階増額積立方式について、引き上げ幅の考え方を示しています。均等積立方式にした場合の月額を基準として、計画の当初の額は基準の0.6倍以上、最終の額は基準の1.1倍以内に収めるというものです。この範囲を外れる計画のマンションは、将来の値上げ幅が大きくなるおそれがあります。

7. 購入前に確かめる数字と書類

購入前の確認とは、契約の前に、管理費・修繕積立金の現在の額と今後の見通しを、書類で確かめることです。中古マンションの売買では、宅地建物取引業者が契約の前に行う重要事項説明で、管理に関する事項が説明されます。

宅地建物取引業法施行規則第16条の2は、区分所有建物の売買で説明する事項として、次のものを定めています。

• 計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容と、すでに積み立てられている額
• 所有者が負担しなければならない通常の管理費用の額
• 管理が委託されているときは、委託先の氏名（法人は商号または名称）と住所
• 建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その内容

これらを手がかりに、次の順で確かめると、将来の負担を見通しやすくなります。

長期修繕計画や総会の議事録は、売主や管理会社を通じて取り寄せる書類です。重要事項説明の当日に初めて見るのでは検討の時間が足りないため、購入を申し込む前後の早い段階で、仲介する不動産会社に依頼しておくと確実です。

築年数ごとの上がり方と、買う前に確かめる5つの数字は「中古マンションの修繕積立金は築20年で1.6倍に」で詳しく解説しています。

8. 一戸建てとの違い

一戸建てとの違いとは、建物の維持にかかる費用を、毎月決まった額で払うか、自分で計画してためるかの違いのことです。一戸建てには管理費も修繕積立金もありません。そのかわり、外壁や屋根、設備の修繕費は、必要になったときに所有者が全額を負担します。

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の調査では、過去3年以内にリフォームをした一戸建ての所有者が実際に払った費用は、平均470.1万円でした。工事をした箇所は、外壁が25.3％、屋根が17.9％です（マンションを含む実施者全体、複数回答）。

※一戸建てのリフォーム費用は、一般社団法人住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」（2026年2月公表）。

仮に、首都圏の平均である月額27,805円を35年間払い続けると、合計は約1,168万円になります（27,805円×12か月×35年。値上げがないと仮定した当社計算）。一戸建てを検討する場合も、同じ期間に外壁・屋根・設備の更新が必要になることを見込み、自分で修繕費を積み立てておくと、どちらの住まいも同じ条件で比べられます。

9. まとめ

首都圏の中古マンションの管理費と修繕積立金は、2025年度の成約物件の平均で月額27,805円でした。上がっているのは主に修繕積立金で、5年間で18.5％上昇しています。

• 管理費は月額13,895円、修繕積立金は月額13,910円。1㎡あたりはどちらも217円
• 修繕積立金は築21〜30年が最も高く16,588円。築10年以内は10,474円で、今後の引き上げを見込む必要がある
• 地域では東京都区部（合計28,957円）、規模では50戸未満（1㎡あたり484円）が高い
• 国のガイドラインの目安の平均値は1㎡あたり月252円〜338円で、首都圏の実際の平均217円を上回る
• 購入前に、積立方式・今後の予定額・積み立てられている額を、長期修繕計画と重要事項説明書で確かめる

10. 管理費・修繕積立金のよくある質問

出典一覧