【2026年8月最新】住宅ローンはいくら借りていくら払ってる？
年収別・年齢別の借入可能額と返済額シミュレーション

1. 結論：2026年に住宅ローンを考えるなら押さえる3つのこと

マイホーム購入で多くの方が利用するのが住宅ローンです。ただし2026年の住宅ローンは、2022年以前とは前提条件がまったく違います。日本銀行の政策金利は2026年6月に1.00％へ引き上げられ、1995年以来およそ31年ぶりの水準になりました。長期金利の上昇を受けて、固定金利は歴史的な高さに達しています。

「いくら借りられるか」「毎月いくら払うか」を考える前に、まず次の3点を押さえてください。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】、モゲチェック住宅ローン金利インデックス（2026年8月）、日本銀行。金利は金融機関・商品・審査結果により異なります。

2. 住宅ローンとは？2026年に変わった前提

住宅ローンとは、住宅を購入するときに利用できるローンのことです。住宅などの不動産は数千万円もの高額になり、すべて現金で用意できる人はごく一部に限られます。そこで金融機関からお金を借りて、マイホームを購入することになります。

住宅ローンを利用するメリット

2026年に変わったこと：金利環境の転換

旧版の記事では「固定金利1.5％」を前提に試算していましたが、2026年8月時点で年1.5％の全期間固定金利はもはや存在しません。金利環境は次のように変わりました。

3. 年収別・住宅ローンはいくらまで借りられる？

借入可能額は「審査金利」で決まる

ここが旧版でもっとも修正が必要だった部分です。金融機関が借入可能額を計算するとき、実際に適用される金利（実行金利）は使いません。将来の金利上昇に耐えられるかを確認するため、「審査金利」でストレスをかけて返済額を計算します。審査金利の具体的な水準は各金融機関とも非公表ですが、実務上は年3〜4％程度が使われるとされています。本記事では下限にあたる年3.0％で試算しているため、審査金利が高い金融機関では、以下の目安よりさらに低い金額になります。

また、収入に対する年間返済額の割合である「返済負担率（返済比率）」の基準も、正確には次のとおりです。

年収別・借入可能額の目安（2026年版）

旧版の試算（金利1.5％）との差はどれくらいか

旧版では固定金利1.5％で計算していました。同じ返済負担率30％で、金利前提だけを1.5％から3.0％に変えると、借入可能額は次のように変わります。

4. 年齢別・住宅ローンはいくらまで借りられる？

「若いほうが多く借りられる」の本当の理由

旧版では「20代の平均年収は350万円前後」「30代前半は400万円前後」といった数値を年齢別の根拠にしていましたが、これらの出典が示されておらず、また年齢と借入可能額の関係を正確に説明できていませんでした。ここでは仕組みから整理します。

年齢が借入可能額に効くルートは、実は年収ではなく「組める返済期間」です。住宅ローンには完済時年齢の上限があり、フラット35は「申込時70歳未満・完済時80歳未満」と公表されています。民間金融機関も完済時80歳未満とするのが一般的で、一部に85歳未満とする商品もあります。

同じ年収でも、年齢で借入上限はこう変わる

実際にローンを組んでいる人の年齢は下がっている

住宅金融支援機構が2026年7月24日に公表した「2025年度フラット35利用者調査」によると、利用者の平均年齢は43.3歳（前年度から1.2歳低下）。2017年度以降続いていた上昇傾向が反転しました。「30歳代以下」の利用割合は45.1％（前年度比＋4.9ポイント）と大きく伸びています。

 

5. 住宅ローンはいくら払ってる？最新の実データ

「みんないくら借りて、いくら払っているのか」は、公的な調査で確認できます。ここでは2025年度フラット35利用者調査（住宅金融支援機構・2026年7月24日公表／集計対象35,553件）の数値を使います。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）。融資金はフラット35（買取型・保証型）の融資金額です。

首都圏は全国平均より高い

東京・一都三県を含む首都圏は、全国平均を上回ります。

住宅の種類によって借入額は大きく違う

6. 変動金利とフラット35、毎月いくら違う？

旧版では「固定金利1.5％」1本で毎月返済額を示していましたが、2026年は変動と固定でまったく異なる金額になります。実勢金利で比較します。

変動金利を選ぶなら、上昇後の返済額も確認する

変動金利の毎月返済額が低いのは事実ですが、金利が上がれば返済額も上がります。日本銀行は今後も政策金利を引き上げる方針を維持しており、2026年6月の利上げ分は多くの銀行で秋以降に反映される見込みです。

7. 住宅ローンの審査内容とポイント

住宅ローンの審査は、仮審査（事前審査）→本審査の流れで進みます。仮審査は即日〜1週間程度、本審査は2〜3週間程度が目安です。主に次の項目がチェックされます。

8. 住宅ローンが足りない・借りられないときは

希望する借入額に届かない場合、次の方法が考えられます。

◆夫婦で借りる（ペアローン・収入合算）

夫だけ、または妻だけを申込者にするのではなく、夫婦2人の収入を合算して申し込む方法です。年収500万円同士の夫婦であれば、単独では年収倍率が10倍になる5,000万円の借入も、2人で組めば5倍まで下がり、審査に通りやすくなります。

◆親子リレー返済を使う

親子リレー返済は、親が借入を始め、子が返済を引き継ぐ方式です。フラット35では、親子リレー返済を利用する場合、申込者が満70歳以上でも申し込めます（後継者の申込時年齢が満70歳未満であることが条件）。年齢の制約で返済期間が取れない場合の選択肢になります。

◆頭金を増やす／借入額を見直す

2025年度フラット35利用者の平均手持金（頭金）は全国551.2万円、首都圏731.6万円。所要資金に占める割合は全国13.1％、首都圏15.3％です。頭金を増やせば借入額が減り、返済負担率が下がるため審査に通りやすくなります。フラット35は融資比率9割以下のほうが低い金利が適用される点も覚えておくとよいでしょう。

◆借入時期を早める

第4章で見たとおり、45歳を過ぎると返済期間が縮み、借入上限も下がります。また完済年齢が定年後にずれ込むと、年金生活での返済が必要になります。「収入が増えて貯金が貯まってから」と考えているうちに条件が悪くなる可能性は、頭に入れておいてください。

 

9. 【2026年最新】住宅ローン減税は5年延長された

令和8年度税制改正により、住宅ローン減税の適用期限が5年間延長されました。対象となるのは入居日が令和8年（2026年）1月1日から令和12年（2030年）12月31日までです。年末のローン残高の0.7％を所得税（一部は翌年の住民税）から控除する仕組みは変わりません。

そのほかの主な要件として、合計所得金額2,000万円以下であること、住宅の引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居すること、借入金の償還期間が10年以上であることなどがあります。適用を受けるには入居した年分の確定申告が必要です（給与所得者は2年目以降、年末調整で控除を受けられます）。

10. 住宅ローンの選び方｜商品名ではなく基準で選ぶ

旧版では具体的な金融機関名と商品を挙げて紹介していましたが、2026年は金利の改定が頻繁で、金利水準の順位が短期間で入れ替わります。また金融機関の統合・商号変更も進んでいます。ここでは個別商品の推奨ではなく、選ぶときの基準を整理します。

基準1：金利タイプ

基準2：団信（団体信用生命保険）の内容

団信は大きく一般団信・ワイド団信・疾病団信の3種類に分かれます。疾病団信にはがん保障、3大疾病保障、8大疾病保障、11疾病保障、全疾病保障などがあり、保障範囲は名称からは判断できません。たとえば「がんと診断された時点で保険金が下りるがん保障」は、全疾病保障には含まれていないことがあります。

金利に0.1〜0.2％上乗せして付けるタイプと、無料で付くタイプがあります。表面金利が少し高くても、保障を含めた実質的な条件では有利になる場合があるため、金利だけで比較しないことが大切です。

基準3：返済方法

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は元金と利息を合わせた毎月の支払額が一定になる方法で、多くの方が利用しています。元金均等返済は毎月返済する元金が一定で、返済当初の負担が大きい代わりに総返済額を抑えられます。

基準4：諸費用の総額

住宅ローンを組むときには、事務手数料・保証料・印紙税・登記費用などがかかります。事務手数料には「定額型」と「借入額の2.2％」などの「定率型」があり、金利が低い商品ほど定率型が多い傾向です。金利だけでなく、諸費用を含めた総額で比較してください。

11. 東京・一都三県で住宅ローンを組むときの注意点

東京・神奈川・埼玉・千葉の一都三県（首都圏）は、住宅価格が全国平均を大きく上回ります。2025年度フラット35利用者調査では、首都圏の平均所要資金は4,792.3万円（全国比＋589.4万円）、年収倍率は7.1倍（全国6.6倍）でした。

よくある質問

まとめ｜「借りられる額」ではなく「返せる額」から逆算する

2026年の住宅ローンは、金利環境が大きく変わりました。フラット35は年3.290％と2018年以降の最高水準にあり、変動金利との差は年2.21％まで開いています。旧版で前提としていた「固定金利1.5％」は、もはや現実の選択肢ではありません。

この記事で確認したポイントを整理します。

マイホーム購入や住宅ローンの借入を「ある程度収入が高くなり、貯金が貯まってから」と考える方は少なくありません。ただし2026年は、金利が上昇局面にあり、住宅価格も上がり続けています。2025年度のフラット35利用者の平均所要資金は、いずれの融資区分でも前年度を上回りました。「待つ」ことにもコストがかかる局面である点は、判断材料に入れておいてください。

とはいえ、もっとも大切なのは上限まで借りることではなく、完済まで無理なく返し続けられる計画を立てることです。東京・一都三県で家づくりをご検討中の方は、物件と資金計画の両方をあわせてご相談ください。