リフォームの「2025年問題」はその後どうなった？建築確認が必要な工事・再建築できない土地の家・審査期間

1. リフォームの建築確認で何が変わったのか｜改正法の施行の中身

リフォームの「2025年問題」とは、2022年6月17日に公布された改正建築基準法が2025年4月1日に施行され、それまで建築確認が要らなかった木造2階建て住宅などの大規模なリフォームに、建築確認の手続きが必要になったことをいいます。施行からおよそ1年半がたちました。本記事では、実際に何が変わり、何が変わらなかったのかを整理します。なお、一般に「2025年問題」という言葉は、団塊の世代が75歳以上になることによる社会保障の課題を指して使われることが多く、リフォームの話題とは別のものです。

改正前は、木造2階建て以下・延べ面積500㎡以下などの小規模な建物（いわゆる4号建築物）は、都市計画区域内で新築するときには建築確認が必要でしたが、大規模の修繕・模様替は建築確認の対象外でした。また、建築士が設計した場合は、確認の際に構造などの審査が省略されていました（4号特例）。改正により4号建築物の区分はなくなり、次の2つに分かれました。

東京をはじめ一都三県の住宅地に建つ木造2階建ての戸建住宅は、ほとんどが新2号建築物に当たります。つまり、改正の影響を受けるかどうかは「どんな家か」ではなく、「どんな工事をするか」で決まります。次の章で、その線引きを確認します。

2. 建築確認が必要なリフォーム・不要なリフォーム｜大規模の修繕とは

大規模の修繕とは、建物の主要構造部の1種類以上について行う過半の修繕をいい、大規模の模様替とは、同じく主要構造部の1種類以上について行う過半の模様替をいいます（建築基準法第2条第14号・第15号）。主要構造部とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段のことで、構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、最下階の床、小ばり、ひさし、屋外階段などは含まれません（同条第5号）。

「過半」かどうかは、主要構造部の種類ごとに判断します。国土交通省の解説事例集は、判断の物差しを次のように示しています。

キッチン・トイレ・ユニットバスの交換、バリアフリー化のための手すりやスロープの設置、構造上重要でない間仕切壁だけの改修は、すべて建築確認は不要です。国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査（2026年7月17日公表）でも、リフォームの内容のうち「住宅の構造に関する改善・変更」は3.3％、「間取りの変更」は4.5％にとどまり、工事期間は1週間以内が58.9％でした。数のうえでは、リフォームの大半は改正の前後で手続きが変わっていません。

影響が大きいのは、骨組みだけを残して内外装をすべてやり直す、いわゆるスケルトンリフォーム（フルリノベーション）です。壁や床、屋根の下地まで手を入れると過半に当たる可能性が高く、建築確認を前提に計画する必要があります。また、建築確認が不要な工事であっても、リフォーム後の建物は建築基準法の規定に適合していなければなりません。

3. 間違えやすい4つの点｜省エネ・耐震・構造計算・申請先

既存不適格建築物とは、建てたときは適法だったものの、その後の法令の改正や都市計画の変更によって、現在の規定に合わなくなった建物をいいます（建築基準法第3条第2項）。違反建築物とは別のもので、そのまま使い続けることができます。この既存不適格の扱いを含め、間違えやすい4つの点を整理します。

誤解のないように補足すると、これは「耐震や断熱は考えなくてよい」という意味ではありません。法律が求める最低限の手続きとして現行基準への適合までは求められない場合がある、ということです。1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の家や、断熱材がほとんど入っていない家では、大規模なリフォームの機会に耐震補強と断熱改修を合わせて行うほうが、費用の面でも暮らしの面でも合理的です。第9章で触れる補助金や減税も、耐震・省エネの工事を対象にしています。

4. 再建築できない土地の家はどうなったか｜接道義務の緩和措置

接道義務とは、建物の敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりです（建築基準法第43条第1項）。この決まりを満たさない敷地では、原則として建て替えができないため、「再建築不可」と呼ばれます。改正前は建築確認なしで大規模なリフォームができたため、施行後はそれができなくなるのではないか、という懸念がありました。

この点については、改正法とあわせて緩和措置が設けられています。接道義務について既存不適格の建物は、次の2つの条件を満たす大規模の修繕・模様替であれば、接道義務に適合させなくても工事ができます（建築基準法第86条の7第1項、同施行令第137条の12第11項）。

注意したいのは、この緩和措置が使えるのは「既存不適格」の建物に限られることです。建てた当初から接道義務に違反していた建物や、無断の増築で違反の状態になっている建物は、緩和の対象になりません。また、特定行政庁が支障がないと認めるかどうかは、敷地と周辺の状況によって個別に判断されます。東京23区のように細い路地に面した住宅が多い地域では、計画の早い段階で建築地の特定行政庁（区役所の建築指導の窓口など）に確認することをおすすめします。

なお、屋根や外壁のカバー工法、水回りの交換、内装の張り替えなど、大規模の修繕・模様替に当たらない工事は、再建築できない土地の家でも、改正の前後を通じて建築確認なしで行えます。

5. 検査済証のない家のリフォーム｜国土交通省の新しい技術的助言

検査済証とは、工事の完了後に建築主事等や指定確認検査機関の完了検査を受け、建物が建築基準法令に適合していると認められたときに交付される書類です（建築基準法第7条第5項）。建築確認が必要なリフォームでは、既存の建物が建てた当時の法令に適合していたかどうかを確かめる必要がありますが、古い木造住宅には検査済証が残っていない、あるいは完了検査を受けていないものがあります。この場合にどう確かめるかが、施行後の実務の課題になりました。

国土交通省は2024年12月に「既存建築物の現況調査ガイドライン」と「既存建築物の緩和措置に関する解説集」を公表し、建築士が現況を調査して法適合の状況を報告する手順を示しました。さらに2026年8月31日には、「既存建築物の増築等に係る建築基準法の運用の合理化等について（技術的助言）」（国住指第299号）を出し、検査済証のない小規模な木造建築物（改正前の4号建築物）について、耐震診断の結果を使って構造の規定への適合を確かめる方法を示しています。

同じ技術的助言は、大規模の修繕・模様替をするときに、居室の採光や換気、階段の構造などの規定が「建物のどの部分」に適用されるのかも、規定ごとの表で整理しました。たとえば階段の構造の規定は、過半の修繕・模様替をする階段に適用され、工事をしない部分は既存不適格のままでよい、という整理です。技術的助言自身が「解釈が困難であった」と述べている部分で、計画の見通しが立てやすくなりました。

6. 施行から1年の審査期間｜国土交通省の施行後調査

建築確認の審査期間とは、確認の申請書が受理されてから確認済証が交付されるまでの期間で、法律上は、新2号建築物に当たる計画は受理した日から35日以内、新3号建築物は7日以内に審査することとされています（建築基準法第6条第4項）。改正前、木造2階建て住宅は7日以内の区分でしたので、法律の上限だけを比べても期間は長くなりました。

実際の状況について、国土交通省は施行から1年の時点でアンケート調査を行い、2026年4月21日の社会資本整備審議会 建築分科会（第50回）で速報値を報告しています。調査期間は2026年4月1日〜10日で、指定確認検査機関は125機関のうち82機関、建築確認を申請する事業者は461事業者が回答しました。

この結果から読み取れるのは、審査の混雑は施行直後が最も大きかったこと、そして期間を左右しているのは申請図書の不備とその修正だということです。リフォームの場合は、既存の建物の調査という工程が加わりますので、図面や検査済証が残っているかどうかで、準備にかかる期間は大きく変わります。

7. リフォーム市場はどう動いたか｜受注高の統計

建築物リフォーム・リニューアル調査とは、国土交通省が建設業許可業者5,000業者を対象に、元請けとして受注したリフォーム・リニューアル工事の受注高を四半期ごとに調べている統計です。この統計では、施行後の1年間（2025年度）に住宅リフォームの受注が落ち込んだという結果にはなっていません。

2026年6月12日に公表された2025年度（令和7年度）計によると、住宅に係る工事の受注高は4兆9,033億円で、前年度に比べ18.7％増えました。工事の種類別の内訳は次のとおりです。

建物の種類別では、木造の一戸建住宅が2兆2,489億円（前年度比17.5％増）で最も多く、発注者別では個人が3兆769億円（同16.4％増）でした。一方で、もともと建築確認が必要な増築工事は39.0％減、一部改築工事は8.8％減と減っています。

ただし、この統計は受注高（金額）の調査で、資材価格や人件費の上昇の影響を含みます。また、建築確認が必要になった大規模の修繕・模様替だけを取り出した数値はありません。「改正の影響でリフォームが減った」とも「影響はなかった」とも、この統計だけでは言い切れない点にご留意ください。

8. 建築確認が必要なリフォームの進め方｜手続きと期間

建築確認とは、工事に着手する前に、計画が建築基準関係規定に適合していることについて、建築主事等または指定確認検査機関の確認を受ける手続きです（建築基準法第6条・第6条の2）。大規模の修繕・模様替で建築確認が必要になる場合、手続きはおおむね次の順で進みます。

費用については、確認申請の手数料に加えて、現況の調査、申請図書の作成、完了検査への対応といった設計者の業務が増えます。金額は建物の規模、図面の有無、申請先によって変わるため、一律の相場をお示しすることはできません。見積もりの段階で、「建築確認が必要な工事に当たるか」「当たる場合の調査と申請の費用はいくらか」「工期に何日見込んでいるか」を、工事費とは分けて書面で示してもらうと比べやすくなります。

なお、防火地域・準防火地域の外で行う床面積10㎡以内の増築・改築・移転は、建築確認が不要です（建築基準法第6条第2項）。防火地域・準防火地域の中では、10㎡以内の小さな増築でも建築確認が必要になります。この点は改正の前後で変わっていません。

9. 補助金と減税の状況｜住宅省エネキャンペーンとリフォーム減税

住宅省エネ2026キャンペーンとは、国土交通省・環境省・経済産業省が連携して行う、住宅の省エネ化を支援する補助事業の総称です。建築確認が必要かどうかにかかわらず、断熱改修や窓の改修、高効率給湯器の設置などが対象になります。各事業は、補助金の申請額が予算の上限に達すると受付を終了します。

国の補助金は、工事を発注する人が自分で申請することはできず、事務局に登録した工事施工業者が申請し、交付された補助金を発注者に還元する仕組みです。依頼先が登録事業者かどうかを、契約の前に確認してください。

税制では、耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化などのリフォームについて、所得税の控除（リフォーム促進税制）と、固定資産税の減額（耐震は2分の1、バリアフリー・省エネは3分の1、長期優良住宅化は3分の2を1年度分）があります。適用期限や床面積などの要件は年度ごとの税制改正で見直されますので、工事の前に国土交通省のページと税務署・都税事務所でご確認ください。

10. 会社選びで確認したい5つのこと

性能向上リノベーションとは、内装や設備を新しくするだけでなく、耐震補強や断熱改修によって建物の基本的な性能を引き上げるリフォームをいいます。こうした工事では、木造建築に詳しい設計者と職人が欠かせません。改正法の施行後は、これに「建築確認の手続きに対応できるか」という視点が加わりました。

反対に、「建築確認が必要になると費用が上がるので、申請しないで進めましょう」と提案する会社は避けてください。建築確認を受けずに対象の工事をすることは法律違反で、罰則があるほか、将来の売却や住宅ローンの審査で不利になるおそれがあります。

11. リフォームの建築確認のよくある質問

12. まとめ｜押さえておきたい6点

• リフォームの「2025年問題」は、2025年4月1日の改正建築基準法の施行で現実の制度になりました。木造2階建て住宅などの大規模の修繕・模様替には、建築確認が必要です。
• 水回りの交換、手すりの設置、屋根や外壁のカバー工法など、リフォームの大半は施行後も建築確認は不要です。影響が大きいのは、主要構造部の過半に手を入れるスケルトンリフォームです。
• 大規模の修繕・模様替に省エネ基準への適合義務はかかりません。耐震も、既存不適格の建物は危険性を増やさない工事であれば現行基準への適合までは求められません。
• 再建築できない土地の家でも、既存不適格であれば、特定行政庁が支障がないと認めた大規模の修繕・模様替は行えます。検査済証のない木造住宅については、2026年8月31日に耐震診断を使う方法が示されました。
• 施行から1年の調査では、82機関のうち42機関が審査に30日超を要していました。混雑の山は施行直後で、期間を左右するのは申請図書の不備です。
• 2025年度の住宅リフォームの受注高は4兆9,033億円で、前年度比18.7％増でした。会社を選ぶときは、工事が建築確認の対象かどうかの説明と、調査・申請の費用と期間の見積もりを確認してください。

出典一覧

本記事は2026年9月20日時点で公表されている情報にもとづいています。国土交通省の施行後調査は速報値で、今後修正される場合があります。技術的助言や通知は、特定行政庁・指定確認検査機関の運用の参考として示されるもので、個別の計画の取扱いは申請先の判断によります。建築確認の要否、緩和措置の適用、補助金・減税の要件は、工事の前に必ず最新の情報をご確認ください。