「リフォーム」と「リノベーション」の違い｜定義・費用・補助金・建築確認の要否

1. リフォームとリノベーションとは｜定義の違い

リフォームとは、傷んだり古くなったりした住まいを、新築に近い状態へ戻すための修繕や交換のことです。外壁の塗り替え、キッチンや浴室の交換、壁紙や床の張り替えなどが当てはまります。

リノベーションとは、既存の住まいに手を加えて、新築時にはなかった性能や使い勝手、価値を加える改修のことです。間取りを変える、断熱や耐震の性能を上げる、配管や配線をまとめて更新するといった、住まい全体に及ぶ工事を指すのが一般的です。

どちらの言葉も、法律で定められた用語ではありません。業界団体の一般社団法人リノベーション協議会は、次のように区別しています。

一方、法律の側から見ると、建築基準法は工事の「規模」で線を引いています。建築基準法第2条は、壁・柱・床・はり・屋根・階段を「主要構造部」とし、その一種以上について過半を修繕するものを「大規模の修繕」、過半を模様替するものを「大規模の模様替」と定めています。リノベーションと呼ばれる工事の一部はこれに当たり、第5章で説明するように建築確認が必要になることがあります。

2. 目的・工事の範囲・工期で比べる

工事の範囲とは、住まいのどの部分に、どの深さまで手を入れるかのことです。リフォームは設備や仕上げの交換が中心で、リノベーションは床や壁をはがして下地や構造、配管まで手を入れることが多くなります。

※工期は工事の内容と規模で大きく変わります。表は一般的な傾向で、個別の工事の目安ではありません。

実際に行われている工事の多くは、リフォームの側に入ります。国土交通省の令和7年度住宅市場動向調査で、リフォームをした世帯に工事の内容を聞いた結果が次の図です。

※リフォームを行った世帯に工事の内容を複数回答で聞いた結果です。

リノベーションの代表である「間取りの変更」は4.5％、「住宅の構造に関する改善・変更」は3.3％にとどまります。同じ調査では、工事期間が1週間以内だった世帯が58.9％でした。住まいの手入れの大半は、短い工期で終わる設備や内装の工事だということがわかります。

3. 費用の目安｜実際にかかった平均額

リフォーム費用とは、工事費に設計料や諸経費を加えた、工事のために実際に支払った金額のことです。一般社団法人住宅リフォーム推進協議会が過去3年以内にリフォームをした1,175人に聞いた調査では、実際にかかった費用の平均は405万円、検討時の予算の平均は310万円でした。

※住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者（検討者・実施者）実態調査」（2026年2月公表）。調査は2025年7月18日〜8月1日、インターネットで実施。実際にかかった費用には補助金で賄った分を含みます。

一戸建てでは、予算より平均で100万円以上多くかかっています。同じ調査で予算を上回った理由の最多は「設備を当初よりグレードアップしたから」でした。リノベーションのように床や壁をはがす工事では、はがしてみて初めて分かる下地の傷みや配管の劣化で追加の工事が出ることもあります。見積もりの段階で、追加工事が出たときの扱いと予備費を決めておくと、計画が崩れにくくなります。

住宅のリフォームにかけられる金額は、市場全体でも増えています。公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターの推計では、2025年の住宅リフォーム市場規模は7兆4,200億円で、推計の範囲を広げた「広義のリフォーム市場規模」は8兆6,700億円でした。

※分譲マンションの大規模修繕など共用部分のリフォームと、賃貸住宅の所有者によるリフォームは含みません。

4. 2026年に使える補助金と減税

リフォームの補助金とは、国や自治体が、省エネ・耐震・バリアフリーなど一定の性能を上げる工事の費用の一部を負担する制度です。設備の交換だけのリフォームよりも、断熱や窓の改修を含むリノベーションのほうが、対象になる工事が多くなります。

2026年は、国の「住宅省エネ2026キャンペーン」の一つとして、国土交通省の「みらいエコ住宅2026事業」がリフォームを支援しています。補助の上限額は、住宅を建てた時期と、改修後の省エネ性能で決まります。

※国土交通省「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）の内容について」（2026年5月26日時点）。窓・躯体の断熱改修とエコ住宅設備の設置のうち、定められた組合せの工事が必須です。1申請あたりの補助額の合計が5万円未満の場合は申請できません。

公式サイトによると、対象は2025年11月28日以降に着工した工事で、予約申請は2026年11月16日まで、交付申請は2026年12月31日までです。リフォームの予算は300億円で、2026年9月20日時点の申請額は予算の7％でした。窓の断熱改修は環境省の「先進的窓リノベ2026事業」、給湯器は経済産業省の「給湯省エネ2026事業」で補助される場合があり、組み合わせて使えます。

補助金とは別に、工事の内容によっては税金も軽くなります。

※国土交通省「住宅リフォームの支援制度」「リフォーム促進税制」の各ページ（2026年9月27日確認）。所得税の控除額は、標準的な工事費用から補助金の額を差し引いて計算します。増改築のローンで住宅ローン減税を受ける場合、同じ工事でリフォーム促進税制（所得税）の控除は受けられません（固定資産税の減額は要件を満たせば受けられます）。

5. 建築確認が必要になる工事｜2025年4月の法改正

建築確認とは、工事の前に、計画が建築基準法などに適合しているかを建築主事や指定確認検査機関に審査してもらう手続きです。確認済証が交付されるまでは工事を始められません。

2025年4月1日に施行された改正建築基準法で、木造2階建てと延べ面積200㎡を超える木造平屋は「新2号建築物」に区分されました。新2号建築物では、主要構造部の過半に及ぶ「大規模の修繕」「大規模の模様替」にも建築確認が必要です。改正前は、一般的な木造2階建ての住宅はこれらの工事で確認が要りませんでした。平屋かつ延べ面積200㎡以下の住宅（新3号建築物）は、改正後も大規模の修繕・模様替での確認は不要です。

※国土交通省「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」ほか。過半かどうかは主要構造部ごとに判断します（壁は総面積、柱・梁は総本数、床・屋根は総水平投影面積）。

間取りを大きく変えるリノベーションや、スケルトン状態にしてからの全面改修は、この「過半」に当たる可能性があります。建築確認が必要になると、設計と申請の期間が工期に加わるほか、国土交通省の施行後調査（2026年4月）では、回答した指定確認検査機関82機関のうち42機関で、審査に要する期間が30日を超えていました。計画の早い段階で、確認が要るかどうかを設計者に判断してもらってください。

6. どちらを選ぶかの判断の目安

判断の目安とは、住まいの築年数・傷み方・これからの暮らし方から、どこまで手を入れるかを決める手がかりのことです。「リフォームかリノベーションか」を先に決めるより、困っていることと、あと何年住むかから逆算すると決めやすくなります。

工事費が大きくなるリノベーションでは、建て替えと比べておくことも大切です。基礎や構造の傷みが大きい場合や、建築確認で現在の基準への適合を求められる範囲が広い場合は、建て替えのほうが結果として安くなることもあります。

7. 依頼先を選ぶときの注意点

リフォームの依頼先とは、工事を請け負う工務店・リフォーム会社・設計事務所などのことです。リフォームの相談窓口である住宅リフォーム・紛争処理支援センターの統計では、2024年度のリフォームの相談件数が11,920件となり、新築の相談件数11,682件を初めて上回りました。

首都圏は相談の多い地域です。リフォームの相談の50.1％は関東からで、住宅ストック10万戸あたりの相談件数は東京都26.8件、千葉県・神奈川県24.4件、埼玉県19.1件と、いずれも全国平均の16.2件を上回っています。

同じ統計では、見積書のチェックを利用した人の73.9％が1社からしか見積もりを取っていませんでした。また、相談のうち契約に関するトラブルの割合は、新築の17.9％に対してリフォームは23.4％です。次の点を確かめてから契約してください。

• 見積もりは2〜3社から、同じ工事範囲で取る
• 見積書の「一式」表記が多い場合は、内訳を出してもらう
• 工事費が500万円以上（建築一式は1,500万円以上）の工事は、建設業許可のある会社か確かめる
• 建築確認が要る工事かどうかと、申請を誰が行うかを契約前に決める
• 訪問販売で契約した場合は、クーリング・オフ（書面または電磁的記録による通知）ができる期間を確かめる

8. まとめ

リフォームは劣化した部分を元に戻す工事、リノベーションは性能や間取りを変えて価値を高める工事です。言葉に法律上の定義はないため、依頼するときは名称ではなく工事の範囲と目的で話を進めるのが確実です。

• 実際のリフォームの多くは設備と内装の工事で、「間取りの変更」は4.5％にとどまる
• 実際にかかった費用の平均は一戸建て470.1万円、マンション316.9万円で、どちらも予算を上回っている
• 省エネ改修は、みらいエコ住宅2026事業で1戸あたり最大100万円の補助がある（2026年12月31日まで）
• 2025年4月から、木造2階建ての主要構造部の過半に及ぶ工事は建築確認が必要
• 見積もりは複数の会社から、同じ工事範囲で取る

9. リフォームとリノベーションのよくある質問

出典一覧