マイホーム購入と資産形成｜老後の住居費・金利上昇・NISAとの組み合わせ方

1. マイホームは資産形成になるか｜老後の家計から考える

マイホームによる資産形成とは、住宅ローンを返し終えた住まいを持つことで、老後の住居費を小さくし、売却や賃貸に回せる不動産を手元に残すことです。株式や投資信託のように運用益を狙うものではありません。効き目がいちばんはっきり出るのは、収入が年金中心になる老後の家計です。

総務省の家計調査（2025年平均）で、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の消費支出の内訳を見ると、住居費の割合が小さいことがわかります。

※棒の高さは割合の値そのものです。「その他」は保健医療（6.8％）、家具・家事用品（4.3％）、被服及び履物（2.0％）、教育（0.0％）、その他の消費支出（19.4％）の合計です。

住居費は消費支出の6.7％、金額にすると月およそ1.8万円です。同じ調査で、二人以上の世帯のうち65歳以上の無職世帯の持ち家率は95.5％でした。いまの高齢世帯の平均的な家計は、「家賃を払っていない」ことを前提に成り立っています。

一方、借家の1か月あたりの家賃は全国平均で59,656円です（総務省「令和5年住宅・土地統計調査」）。老後も賃貸に住み続ける場合、家計調査の住居費（約1.8万円）との差の約4.2万円が、毎月の不足に上乗せされる計算になります。30年では約1,511万円です。

2. 「老後2,000万円」は今いくらか

「老後2,000万円問題」とは、2019年6月3日に金融審議会の市場ワーキング・グループが公表した報告書で、高齢夫婦無職世帯の毎月の不足額が約5万円、20〜30年で約1,300万〜2,000万円になると試算されたことを指す言葉です。報告書自体も「あくまで平均の不足額から導きだしたもの」で、不足額は世帯ごとに大きく異なるとしています。

同じ考え方で、最新の家計調査（2025年平均）の数字に置き換えると次のようになります。

※2025年平均の20年分・30年分は、毎月の不足額に12か月と年数をかけた単純計算（当社試算）です。物価、年金額、医療・介護の費用の変化は含みません。

数字は小さくなりましたが、毎月の不足がなくなったわけではありません。そして、この不足額は持ち家率95％台の世帯の平均です。賃貸で老後を迎える世帯は、家賃のぶんだけ不足が大きくなります。老後の備えを考えるとき、「住まいをどうするか」は貯蓄額と同じくらい大きな要素です。

なお、2025年6月13日には「社会経済の変化を踏まえた年金制度の機能強化のための国民年金法等の一部を改正する等の法律」が成立し、2026年4月から順に施行されています。iDeCoの見直しもこの法律に含まれます（6章で説明します）。

3. 金利が上がった今の住宅ローン｜返済額と借りられる額

住宅ローンの金利とは、借りたお金に対して毎年かかる利息の割合のことで、同じ金額を借りても金利が高いほど毎月の返済額と総返済額が増えます。2024年から日本銀行が政策金利を段階的に引き上げており、住宅ローンの金利も上がっています。

変動金利の基準になりやすい短期プライムレート（主要行の最頻値）は、次のように動きました。日本銀行は2026年9月18日にも政策金利を1.25％程度へ引き上げており（9月24日から適用）、この分はまだ反映されていません。

※「2024年8月まで」の1.475％は、2009年1月13日から続いていた値です。

全期間固定金利のフラット35も上がっています。2026年10月の最頻金利は、返済期間21〜35年で年3.83％、15〜20年で年3.51％です（住宅金融支援機構）。2026年8月は年3.29％、9月は年3.46％でした。

金利の違いが返済にどう響くかを、同じ条件で比べます。

※当社試算。年3.83％は2026年10月のフラット35（返済期間21〜35年）の最頻金利。実際の金利は金融機関・商品・審査の結果で異なり、変動金利は返済中に見直されます。

毎月8万円の返済で借りられる額は、金利1％なら約2,834万円、3.83％なら約1,849万円です。「家賃と同じくらいの返済で家が持てる」という考え方は、金利が上がった今は成り立ちにくくなっています。購入を考えるときは、物件価格から逆算するのではなく、無理なく返せる毎月の額から借入額を決めます。

4. 持ち家と賃貸でかかる費用の違い

持ち家と賃貸の比較とは、毎月の支払いだけでなく、購入時の諸費用・税金・修繕費・老後の住居費までを含めて、生涯の住居費を比べることです。「賃貸の家賃は掛け捨て、ローンは資産になる」と単純には言えません。持ち家には、賃貸にはない費用がかかるからです。

たとえば、月8万円の家賃を35年払い続けると合計3,360万円です。同じ35年で住宅ローンを返す場合も、利息と税金・修繕費が加わり、支払いの合計は物件価格を大きく上回ります。持ち家が有利になるのは、「返し終えたあとも長く住む」か「売るときに価値が残っている」場合です。転勤や家族構成の変化で数年で住み替える見込みが高いなら、賃貸のほうが身軽です。

5. 家の価値はどう変わるか

家の資産価値とは、売ったり貸したりするときに市場で認められる価格のことで、土地と建物で動き方が違います。建物は年数とともに価値が下がりやすく、土地は立地によって上がることも下がることもあります。

国土交通省の不動産価格指数で、2010年からの変化を種類別に見ると次のとおりです。

※棒の高さはマンションの225.1を100％とした相対値です。国土交通省は算出プログラムの不具合により、2026年1月分以降の公表を延期しています（2026年8月27日のお知らせ）。そのため2025年12月分が確認できる最新値です。

マンションは2010年の2倍を超え、戸建住宅と住宅地は約2割の上昇でした。ただしこれは全国の平均です。同じ時期でも、駅からの距離や地域によって値上がりした物件もあれば、値下がりした物件もあります。首都圏でも、2026年3月の地価公示で東京都区部の住宅地が前年比9.0％上がった一方、地域によって上昇率には大きな差があります。

資産として家を見るなら、次の点を購入前に確かめます。

• 駅からの距離、生活の便利さ、周辺の人口の動き（売りやすさ・貸しやすさにつながる）
• ハザードマップ上の浸水・土砂災害のリスク
• 建物の性能（耐震・断熱）と、点検・修繕の記録を残せるか
• 土地の形や前面道路の条件（建て替えのしやすさ）

6. NISA・iDeCoとの組み合わせ方

NISAとiDeCoとは、投資で得た利益に税金がかからない、国の資産形成の制度です。NISAはいつでも引き出せ、iDeCoは原則60歳まで引き出せない代わりに掛金が所得控除になります。マイホームと競合するものではなく、役割を分けて組み合わせます。

※iDeCoの上限は、企業年金のある会社員・公務員は「6.2万円から企業年金などの掛金を引いた額」、自営業者などは国民年金基金などとの合計です。詳しくは厚生労働省・iDeCo公式サイトで確かめてください。

積立投資の結果は運用の成績で大きく変わります。毎月3万円を35年間積み立てた場合を、年利の想定ごとに比べると次のとおりです。

※棒の高さは年5％の約3,408万円を100％とした相対値です。実際の運用では元本を下回ることもあります。

年3％と年5％では、35年後に約1,200万円の差が出ます。想定の利回りが少し違うだけで結果が大きく変わるため、住宅ローンを組む前提として「運用で増えるはず」の金額を家計に組み込まないことが大切です。

組み合わせの順番は、一般的に次のように考えます。

1. 生活費の半年分ほどを、すぐ使える預金として確保する
2. 住宅ローンの毎月の返済額を、手取りの収入に対して無理のない範囲に決める
3. 残りでNISAの積立を続ける（頭金・修繕・教育費にも使える）
4. 老後資金に回せる余裕があれば、iDeCoを上乗せする

7. 購入を決める前に確かめたい4つの手順

購入前の確認とは、「買えるか」ではなく「買ったあとも暮らしと貯蓄を続けられるか」を数字で確かめることです。

1. 手順1：完済の年齢を決める。老後の住居費を小さくするには、定年までに返し終えられる期間と借入額にします。
2. 手順2：金利が上がった場合の返済額を出す。変動金利なら、今の金利に1〜2％を足した返済額でも家計が回るかを確かめます。
3. 手順3：持ち家の費用を家計に入れる。固定資産税・都市計画税、修繕費（マンションは管理費・修繕積立金）、火災保険を毎月の額に直します。
4. 手順4：売りやすさ・貸しやすさを見る。住み替えが必要になったときに、売却や賃貸ができる立地と建物かを確かめます。

8. まとめ

マイホームと資産形成の要点とは、「老後の住居費を小さくする手段として、返し切れる計画で持つ」ことです。

• 65歳以上の夫婦のみの無職世帯の不足は月42,434円（2025年平均）。この世帯の住居費は消費支出の6.7％で、持ち家が前提の数字です。
• 老後2,000万円の試算は、最新の数字では30年で約1,528万円。ただし賃貸なら家賃の分だけ不足が大きくなります。
• フラット35の最頻金利は2026年10月に年3.83％。月8万円の返済で借りられる額は、金利1％のときの約3分の2です。
• 家の値動きは種類と場所で大きく違います。立地・災害リスク・建物の性能を購入前に確かめます。
• NISA・iDeCoとは役割を分けて組み合わせます。運用で増える見込みを返済計画に入れないことが大切です。

9. マイホームと資産形成のよくある質問

出典一覧