東京の木密地域で建て替えると家屋の固定資産税が5年度分全額減免｜不燃化特区の要件と2031年3月31日の期限

「築50年の実家を建て替えたいが、固定資産税が上がるのが気になる」。東京23区の古い木造住宅が集まる地域では、建て替えの相談でよく聞く声です。新しい家は評価額が高くなり、古い家より税額が増えるのが一般的だからです。

ところが、東京都が「不燃化特区」に指定した地区では、古い家を取り壊して燃えにくい家に建て替えると、新しい家の固定資産税・都市計画税が5年度分、全額減免される制度があります。取り壊した後の更地にも、税額の8割を減免する制度があります。どちらも期限は2031年3月31日で、不燃化特区制度そのものも2030年度で終了する予定と案内されています。この記事では、対象になる条件と手続きを、東京都の要綱と案内の原文にもとづいて整理します。

1. 不燃化特区とは｜東京の木密地域と2030年度までの目標

不燃化特区（不燃化推進特定整備地区）とは、東京都が、震災時に火災が広がりやすい木造住宅密集地域（木密地域）のうち、特に重点的・集中的に改善を図る地区として指定し、都と区が連携して老朽建築物の除却や燃えにくい建物への建て替えを支援する地区をいいます。東京都都市整備局によると、木密地域はJR山手線の外周部を中心に広く分布しています。

2012年1月に「木密地域不燃化10年プロジェクト」の実施方針が策定され、2013年3月に制度が制定されました。その後、2021年4月の見直しで52地区、2026年4月の見直しで44地区が指定されています。東京都都市整備局のパンフレット（2026年4月1日現在）は「不燃化特区制度は2030年度をもって終了予定」と案内しています。

出典：東京都都市整備局「不燃化特区制度」（2026年4月1日更新）、同「不燃化特区制度」パンフレット（2026年4月1日現在）、同「防災都市づくり推進計画 基本方針 概要版」、東京都主税局「不燃化特区内において不燃化のための建替えを行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免」。

不燃領域率とは、市街地の燃えにくさを示す指標で、道路や公園などの空地の割合と、燃えにくい建物の割合から計算します。東京都都市整備局は「不燃領域率が70％を超えると市街地の延焼の危険性がほぼなくなる」と説明しています。

出典：東京都都市整備局「防災都市づくり推進計画 基本方針 概要版」、同「不燃化特区制度」（2026年4月1日更新）。区による助成の有無・金額は区ごとに異なり、年度で変わるため、本記事では金額を掲載していません。

パンフレット（2026年4月1日現在）に不燃化特区の問合せ先として掲載されている区は、文京区・台東区・墨田区・江東区・品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・豊島区・北区・荒川区・板橋区・足立区・葛飾区・江戸川区の17区です。同じ区の中でも不燃化特区に入る町丁目は一部に限られるため、自宅が対象かどうかは東京都の「地図で調べる」か区の担当窓口で確認します。

2. 建て替えた住宅の減免｜5年度分全額の要件

建て替え住宅の減免とは、不燃化特区内で老朽建築物を取り壊し、燃えにくい住宅に建て替えた場合に、新しい住宅の固定資産税・都市計画税を新たに課税される年度から5年度分、全額減免する東京都の制度をいいます。根拠は東京都都税条例にもとづく「不燃化特区内において不燃化のための建替えを行った住宅に対する固定資産税及び都市計画税の減免要綱」（2013年6月26日決定、最終改正2026年3月26日）です。

出典：東京都主税局「不燃化特区内において不燃化のための建替えを行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免」「減免要綱」「減免のご案内」（2026年9月14日確認）。先に新築してから古い家を取り壊す場合は、2030年3月31日までの新築なら新築日から1年以内、2030年4月1日〜2031年3月31日の新築なら2031年3月31日までに取り壊す必要があります。

取り壊す家屋の「耐用年限の3分の2」の目安

東京都主税局のページは、この減免での取扱い上の年数を構造・用途別に例示しています。案内のPDFでは、木造の住宅の耐用年数を22年、軽量鉄骨造（骨格材の肉厚3㎜超4㎜以下）の住宅を27年としており、ページの表の値は、これらの耐用年数の3分の2（1年未満切り捨て）と一致します。

出典：東京都主税局「不燃化特区内において不燃化のための建替えを行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免」（2026年9月14日確認）。表にない構造は減価償却資産の耐用年数等に関する省令の別表第1で確認します。

築40年、50年といった木造住宅であれば、年数の要件は満たしていることが多いと考えられます。むしろ注意したいのは、新しい家を「耐火建築物等」または「準耐火建築物等」にすることと、完了検査を受けて検査済証を取ることです。木造でも準耐火建築物にできますが、設計の段階で決めておかないと後から変更できません。

3. 取り壊した後の土地の減免｜8割・最長5年度分

除却後の土地の減免とは、不燃化特区内で老朽住宅を取り壊して更地にし、防災上有効な空地として適正に管理している土地について、固定資産税・都市計画税の税額の8割を、取り壊した翌年度から最長5年度分減免する東京都の制度をいいます。

住宅が建っている土地は、200㎡までの部分が「小規模住宅用地」として固定資産税の課税標準が価格の6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されています（東京都主税局）。家を取り壊すと、翌年度からこの特例が外れて税額が上がります。この減免は、その上がった分を小規模住宅用地並みに軽減するためのもので、建て替えまでの間や、隣地と合わせて建て替えを検討する間の負担を抑える役割があります。

出典：東京都主税局「不燃化特区内における老朽住宅等除却後の土地に対する固定資産税・都市計画税の減免」（2026年9月14日確認）、同「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」。

更地の減免は、家の工事に着工した時点で終わります。建て替えを予定している場合は、更地の期間は土地の減免、新築後は家屋の減免と、2つの制度を順番に使う形になります。

4. 2つの減免と国の新築住宅の減額を比べる

新築住宅の減額措置とは、国の地方税法にもとづき、一定の新築住宅の固定資産税を新たに課税される年度から3年度分（3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分）、1戸あたり120㎡相当分まで2分の1にする制度で、全国の新築住宅が対象です。東京都の不燃化特区の減免とは別の制度です。

出典：同上。国の減額措置と不燃化特区の減免を同じ年度にどう適用するかは、個別の住宅の条件によって扱いが異なる場合があるため、新築した住宅がある区の都税事務所で確認してください。東京都の減免要綱は、この減免を受けた住宅に「耐震化のための建替え又は改修を行った住宅」に対する減免を適用しないと定めています。

規模の目安として、仮に新しい住宅の家屋の課税標準額が1,000万円だとすると、23区の税率（固定資産税1.4％・都市計画税0.3％）で年間の税額は17万円、5年度分で85万円になります。これは他の減額措置や評価替えを考えない単純な計算ですが、建て替え後の数年間の税負担に大きな差が出ることがわかります。

5. 申請の手順と期限｜翌々年の2月末日を逃さない

減免申請とは、減免の要件を満たすことを示す書類を添えて、都税事務所に「固定資産税減免申請書」を提出する手続きをいいます。不燃化特区の減免は、自動では適用されません。

出典：東京都主税局「不燃化のための建替えを行った住宅にかかる固定資産税・都市計画税の減免のご案内」（2026年9月14日確認）。親族の同居などで所有者が同一とみなされる場合は住民票・戸籍謄本などの追加書類が必要です。

6. 建て替えで確かめたい建築の条件｜準耐火・建ぺい率・接道

準耐火建築物等とは、建築基準法第53条第3項第1号ロに規定する、準耐火建築物またはこれと同等以上の延焼防止性能を持つ建築物をいいます。不燃化特区の減免は、この「等」を含む定義を使っています。木密地域での建て替えでは、税の減免だけでなく、次の建築の条件もあわせて確かめます。

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」第43条・第53条、東京都例規集「東京都建築安全条例」第3条の2・第7条の3、東京都主税局「不燃化特区内において不燃化のための建替えを行った住宅に対する固定資産税及び都市計画税の減免要綱」（いずれも2026年9月14日確認）。

木密地域の敷地は、面積が小さく道路の幅も狭いことが多く、建てられる家の大きさは容積率と前面道路の幅、斜線制限で決まります。準耐火建築物にすると建ぺい率が10％加算されるため、狭い敷地でも1階を少し広く取れる場合があります。狭小地での建て替えの注意点は、同日に更新した狭小地で快適に暮らすための土地選びと間取りで詳しく解説しています。

よくある質問

まとめ｜2026年9月時点で押さえる6点

出典一覧

本記事は2026年9月14日時点で公表されている情報にもとづいています。減免の適用は個別の家屋・土地・所有者の状況によって結論が変わることがあり、区の助成の内容や受付期間は区ごとに異なります。具体的な判断は、区の不燃化特区の担当窓口と、土地・家屋がある区の都税事務所にご確認ください。税額の試算は仮定にもとづく単純な計算で、実際の税額を示すものではありません。