基準地価2026（令和8年都道府県地価調査）で見る一都三県の住宅地｜東京23区は8.7％上昇、区別の平均価格と公示地価との違い

1. 基準地価とは｜公示地価・路線価・固定資産税評価額との違い

基準地価とは、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、各都道府県知事が毎年7月1日時点の基準地について判定し、9月に公表する1㎡あたりの価格をいいます。正式な名前は「都道府県地価調査」の基準地の標準価格です。国土交通省は、都道府県の発表に合わせて全国の状況をまとめて公表しています。

国土交通省（土地鑑定委員会）が毎年1月1日時点で判定する地価公示とは、調査の時点と地点が「相互に補完的な関係」にあると国土交通省は説明しています。1月と7月の2つの時点を見ることで、半年ごとの地価の動きをつかむことができます。

2. 令和8年地価調査の全体像｜全国と三大都市圏の動き

地価の変動率とは、前年から継続して調査している基準地について、1年間の価格の変化の割合を平均したものをいいます。令和8年の調査は全国21,466地点（うち10地点は福島第一原子力発電所の事故の影響で休止）で行われ、2025年7月から2026年7月までの1年間の動きを示しています。

国土交通省は全体の特徴として、景気が緩やかに回復している中で三大都市圏では上昇幅が拡大し、地方圏でも上昇傾向が続いているとまとめています。住宅地については「住宅需要は引き続き堅調」で、特に東京圏や大阪圏の中心部で高い上昇が続いていること、子育てしやすい環境が整い転入者が多い地域で上昇が続いていることを挙げています。

東京圏の住宅地で最も価格が高い基準地は港区赤坂一丁目の1㎡あたり7,500,000円（変動率16.6％）で、2019年以降8年連続で全国の最高価格地点です。東京圏の住宅地で変動率が最も大きかったのは品川区北品川五丁目の18.8％（1,960,000円）でした。全国の住宅地の変動率の上位10地点には、ほかに港区芝浦四丁目（18.7％）、千葉県流山市東初石3丁目（18.7％）、茨城県つくば市（19.0％）が入っています。

3. 一都三県の都県別と県庁所在地の住宅地

都道府県別の平均変動率とは、その都道府県にある継続した基準地の変動率を平均したものです。同じ都県の中でも、都心に近い地域と郊外で動きが大きく異なる点に注意が必要です。

4. 東京23区の住宅地｜区別の平均価格と変動率

区別の平均価格とは、その区にある住宅地の基準地の価格を単純に平均したものです。東京都区部の住宅地の基準地は354地点で、変動率は前年から継続する350地点で計算されています。区によっては基準地が3〜4地点しかなく、平均価格が一部の地点の価格に左右されやすい点に注意してください。

出典：国土交通省「令和8年都道府県地価調査」第5表 東京圏の東京都特別区及び人口10万以上の市の対前年平均変動率（2026年9月公表）。バーの高さは港区の16.3％を100％とした相対値です。

前年と比べて上昇幅が大きく拡大したのは北区（8.9％→12.2％）、荒川区（9.9％→12.5％）、港区（13.7％→16.3％）、台東区（13.4％→15.6％）です。一方、中央区（13.3％→10.5％）、品川区（12.9％→11.0％）、渋谷区（12.6％→11.6％）は上昇幅が縮小しました。上昇幅が縮小した区も、変動率そのものは10％を超えており、価格が下がったわけではありません。

戸建住宅の多い区部の西側・北東側では、世田谷区6.2％、練馬区5.9％、杉並区8.1％、足立区5.4％、葛飾区5.8％、江戸川区6.2％と、区部全域の8.7％を下回りました。20坪の目安では、葛飾区の約2,545万円から千代田区の約2億8,446万円まで、約11倍の開きがあります。

5. 多摩・神奈川・埼玉・千葉の主な市｜上昇幅が拡大した市と縮小した市

東京圏の人口10万以上の市の表とは、国土交通省が東京圏の東京都特別区と人口10万以上の市について、住宅地・商業地の平均変動率と住宅地の平均価格をまとめた集計表です。ここでは一都三県の主な市を抜き出しました。

2026年の変動率が前年を上回った市は、流山市・松戸市・国分寺市・戸田市・さいたま市・武蔵野市・八王子市・大和市・千葉市などでした。前年を下回ったのは、浦安市（3.1ポイント縮小）、調布市・茅ケ崎市（いずれも1.6ポイント縮小）、立川市（1.2ポイント縮小）などです。上昇が続いているかどうかと、上昇の勢いが強まっているかどうかは別の見方になるため、2年分の数値を並べて確認することが大切です。

6. 公示地価と基準地価の読み合わせ方｜半年の差と地点の違い

地価公示と都道府県地価調査の読み合わせとは、1月1日時点と7月1日時点の2つの公的な価格を並べて、半年ごとの地価の動きや地域の水準を確かめることをいいます。ただし、2つの調査は地点の選び方や数が違うため、平均価格どうしを単純に比べると誤解が生じます。

この表で、地価調査の平均価格（842,800円）が地価公示（856,400円）より低いからといって、1月から7月にかけて地価が下がったわけではありません。地点の構成が違うためです。また、地価公示の変動率は前年1月からの1年間、地価調査の変動率は前年7月からの1年間の動きで、期間が半年ずれています。両方とも区部の住宅地は8〜9％台の上昇で、上昇基調が続いていると読むのが適切です。

同じ地点が地価公示の標準地と地価調査の基準地を兼ねている「共通地点」では、1月から7月までの半年の変化を直接見ることができます。個別の地点の価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で地図から検索できます。

7. 土地を買う・売る・相続する人が基準地価を使うときの注意点

基準地価の実務での使い方とは、実際の売買価格そのものとしてではなく、地域の地価の水準と動きをつかむための物差しとして使うことをいいます。立場ごとの注意点を整理しました。

地価の変動率は過去1年間の結果です。国土交通省の資料も、これまでの動きとその背景を示したもので、今後の価格を約束するものではありません。上昇が続いている地域でも、個別の土地は形や道路の条件によって価格が大きく変わるため、購入や売却を判断する前に、候補の土地の条件を一つずつ確かめてください。

8. 基準地価のよくある質問

9. まとめ｜令和8年地価調査で押さえる6点

2026年7月1日時点の地価は、東京圏の住宅地で6年連続の上昇となり、東京23区では前年を上回る8.7％の上昇でした。一方で、区や市によって上昇の勢いには差があり、浦安市や調布市のように上昇幅が縮小した地域もあります。

出典一覧

本記事は2026年9月17日時点で公表されている情報にもとづいています。地価の平均価格や20坪の目安は、公的な調査の平均にもとづく概算で、個別の土地の売出価格・成約価格・評価額を示すものではありません。地価の変動率は過去1年間の結果で、将来の地価の動きを示すものではありません。具体的な取引や税額の判断は、不動産会社・不動産鑑定士・税理士や、市区町村（23区は都税事務所）にご確認ください。