空き家の固定資産税はいつ上がる？｜管理不全空家の勧告で住宅用地特例が外れる仕組みと相続した実家の選び方

1. 空き家の固定資産税が上がるのはいつか｜結論

空き家の固定資産税とは、人が住んでいない家屋とその敷地にかかる固定資産税のことです。空き家になったからといって、自動的に税額が上がる仕組みにはなっていません。税額が上がるのは、市町村長から勧告を受けたときです。

地方税法第349条の3の2第1項は、住宅用地特例の対象から次の2つを除くと定めています。

• 空家法第13条第2項の規定により所有者等に対し勧告がされた、同法第13条第1項に規定する管理不全空家等の敷地の用に供されている土地
• 空家法第22条第2項の規定により所有者等に対し勧告がされた、同法第2条第2項に規定する特定空家等の敷地の用に供されている土地

ここが誤解されやすいところです。「空き家にすると固定資産税が6倍になる」という言い方が広まっていますが、条文が線を引いているのは勧告を受けたかどうかです。手入れをして、草木を刈り、屋根や外壁が傷んだら直している空き家は、何年空いていても住宅用地特例の対象のままです。

2. 住宅用地特例とは｜200㎡以下は6分の1

住宅用地特例とは、人の居住の用に供する家屋の敷地について、固定資産税と都市計画税の課税標準を引き下げる制度です。住宅が建っている土地の税負担を軽くするためのもので、地方税法第349条の3の2と第702条の3に定めがあります。

東京をはじめ一都三県の住宅地では、土地の評価額が家屋の評価額を大きく上回ることが珍しくありません。だからこそ、土地側の特例が外れる影響が大きくなります。

3. 管理不全空家等とは｜指導から勧告までの流れ

管理不全空家等とは、空家法第13条第1項の定義によれば、「空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるとき」の、その空家等をいいます。2023年12月13日に施行された改正で新しく設けられた区分です。

条文が定めている流れは2段階です。

1. 手順1　指導（第13条第1項）。市町村長は、管理不全空家等の所有者等に対し、特定空家等になることを防ぐために必要な措置をとるよう指導することができます。
2. 手順2　勧告（第13条第2項）。指導をしてもなお状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれが大きいと認めるときに、修繕、立木竹の伐採その他の具体的な措置について勧告することができます。この勧告を受けた時点で、住宅用地特例の対象から外れます。

空家法第5条は、所有者等に「周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努める」ことを求めています。指導が来てから慌てるより、遠方に空き家があるなら、年に数回の見回りや、管理を代行するサービスの利用を先に検討するほうが確実です。

4. 特定空家等とは｜命令・行政代執行まで進む場合

特定空家等とは、空家法第2条第2項で次のいずれかの状態にあると認められる空家等とされています。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

管理不全空家等より先の段階で、措置も重くなります。

倒壊の危険がある家に対しては除却まで求められることがありますが、景観や生活環境の問題にとどまる場合は、除却までは求められません。放置の度合いに応じて段階が分かれている、と理解してください。

5. 実際にどれだけ使われているか｜措置の実績

国土交通省と総務省は、毎年度、空家法の施行状況を1,741市区町村に対して調査しています。2025年3月31日時点の結果は次のとおりです。

勧告378件という数は、全国1,741市区町村に対して決して多くありません。ただし、制度が動き始めた最初の年度の数字であることに注意が必要です。指導は1年で666件から2,545件へと約3.8倍になっており、運用は広がっています。

特定空家等を含めた空家法全体の措置は、1件も措置がなかった年度を含めた累計で48,362件（923市区町村）でした。措置の結果として除却や修繕などがなされた空き家の累計は次のとおりです。

この図が示しているのは、実際に空き家が片づいているきっかけの大半は、法にもとづく措置ではなく、市区町村の相談窓口や補助制度といった支援の側にあるということです。勧告を恐れて動くより、先に自治体の窓口に相談したほうが早い、とも読めます。

6. 「6倍になる」は本当か｜計算の前提を確かめる

住宅用地特例が外れると、200㎡以下の部分の課税標準は価格の6分の1から価格そのものに戻ります。課税標準だけを見れば6倍です。ただし、納める税額がそのまま6倍になると言い切ることはできません。理由は3つあります。

• 負担調整措置があります。地方税法には、評価額が急に上がったときに課税標準の上昇をならす仕組みがあり、実際の課税標準額は本来の額より低いことがあります。この場合、特例が外れたときの増え方は6倍に届きません。
• 都市計画税は3倍です。200㎡以下の部分の都市計画税の特例は3分の1なので、外れたときの倍率は3倍です。固定資産税と都市計画税を合わせた実際の負担は、6倍と3倍の中間の増え方になります。
• 家屋の分は変わりません。特例が外れるのは土地の課税標準です。家屋の固定資産税は影響を受けません。

目安として、土地の価格が3,000万円、面積200㎡以下、固定資産税の税率1.4％、都市計画税の税率0.3％という条件で、負担調整措置がなく課税標準が価格どおりに算定されると仮定した場合の単純計算を示します。

もう1点、税額が小さい土地には免税点があります。同一の市町村内で同じ人が所有する土地の課税標準額の合計が30万円未満のときは、固定資産税は課されません（地方税法第351条）。特例が外れることで、この免税点を超えて新たに課税されるようになる場合もあります。

7. 解体して更地にするとどうなるか

「税金が上がる前に解体しよう」と考える方は多いのですが、家屋を解体して更地にすると、その土地は住宅用地ではなくなるため、住宅用地特例は同じように外れます。勧告を受けた場合と、更地にした場合とで、土地の課税標準の扱いは変わりません。

相続した実家を売る場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。この特例を使うために市区町村から交付を受ける確認書の件数は、年々増えています。

8. 空き家は全国で900万戸｜統計から見た全体像

総務省の令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月1日現在・2024年9月25日に確報を公表）によると、全国の空き家は900万2千戸、総住宅数に占める空き家率は13.8％で、いずれも過去最多・過去最高でした。2018年の848万9千戸から51万3千戸の増加です。

ここで読み取っておきたいのは、一戸建ての空き家の8割が、貸すためでも売るためでも別荘でもない空き家だという点です。全国で見ると285万1千戸あります。相続したまま、使いみちを決めかねている家が、この区分に集まっていると考えられます。空き家全体のうち、この区分は385万6千戸（総住宅数の5.9％）です。

なお、東京都は住宅に占める共同住宅の割合が71.6％と全国で最も高い都道府県です。東京23区では集合住宅の空き住戸が目立ちますが、一都三県の郊外に行くほど、管理が難しい一戸建ての空き家の割合が高くなります。実家が首都圏の郊外にあるという方は、本記事の内容がそのまま当てはまります。

9. 遠方の空き家を任せられる相手｜空家等管理活用支援法人と2026年9月の改正

空家等管理活用支援法人とは、空き家の管理や活用に関する業務を適正かつ確実に行うことができると認められる法人として、市町村長が申請にもとづいて指定する法人です（空家法第23条第1項）。2023年12月13日に施行された改正で設けられた制度で、2025年3月31日時点で64市区町村が95法人を指定しています。指定に向けて検討中の市区町村は98あり、120法人が候補にあがっています。

支援法人が行う業務は、空家法第24条に6つ定められています。

• 空き家の所有者等に対する、管理または活用の方法に関する情報の提供・相談その他必要な援助
• 委託にもとづく、定期的な空き家の状態の確認、活用のために行う改修その他の管理・活用に必要な事業または事務
• 委託にもとづく、空き家の所有者等の探索
• 空き家の管理・活用に関する調査研究
• 空き家の管理・活用に関する普及啓発
• そのほか、空き家の管理・活用を図るために必要な事業または事務

2026年9月3日の改正で、指定できる法人の範囲が広がりました

この支援法人の制度が、2026年9月3日に改正されました。第16次地方分権一括法（地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律・令和8年法律第27号。2026年5月27日成立、6月3日公布）によるもので、今回の一括法による空家法の改正は、この第23条第1項の1点だけです。地方公共団体から出された制度改正の提案を受けた規制緩和で、内閣府が「令和7年の地方からの提案等に関する対応方針」（2025年12月23日閣議決定）を踏まえて取りまとめた11事項・17法律の改正のうちの1つにあたります。

内閣府の資料では、加わる法人の例として商工会議所・商工会が挙げられています。商工会議所は商工会議所法にもとづいて設立される法人で、NPO法人・一般社団法人・一般財団法人のいずれにも当たらないため、これまでは空き家の管理や活用に取り組む意欲があっても支援法人になれませんでした。地域の事業者とのつながりを持つ団体が、市区町村の空き家対策を補完する担い手になれるようにする、というのが改正のねらいです。内閣府は改正の効果を「効果的・効率的な空家等対策の推進を通じた地域振興等の実現に寄与」と説明しています。

所有者にとっての意味は、遠方の空き家を任せられる相手の選択肢が増える方向に制度が動いているということです。ただし、支援法人になるには市町村長の指定が必要で、指定は市区町村ごとに進めるものです。改正が施行されたからといって、すぐにお住まいの地域で指定される法人が増えるわけではありません。実家のある市区町村に支援法人が指定されているかどうかは、空き家の担当課にお尋ねください。指定された法人の名称・住所は、市町村長が公示することになっています（第23条第2項）。

10. 相続した実家でまず確認する5つのこと

相続で実家を引き継いだとき、税や制度の話に入る前に確かめておきたいことを5つに絞ります。

1. 手順1　登記の名義を確認する。2024年4月1日から相続登記が義務になりました。名義が祖父母のままだと、売ることも貸すことも担保に入れることもできません。空家法の指導・勧告の宛先も所有者等です。
2. 手順2　納税通知書と課税明細書を見る。毎年4月から6月ごろに届きます。土地と家屋それぞれの評価額、課税標準額、住宅用地特例が適用されているかどうかが書かれています。特例が効いている状態の税額を知っておくと、外れたときの差が具体的に見えます。
3. 手順3　現地の状態を写真で記録する。屋根・外壁・雨どい・塀・庭木・郵便受けを撮っておきます。指導が来たときに、どこを直せばよいかの出発点になります。
4. 手順4　火災保険の扱いを確認する。人が住まなくなると、契約の区分が変わったり、補償の対象外になったりすることがあります。保険会社への連絡を忘れないでください。
5. 手順5　市区町村の空き家の相談窓口に連絡する。図2で見たとおり、実際に空き家が片づいているきっかけの大半は、法の措置ではなく自治体の支援です。空き家バンク、解体や改修の補助、管理の代行の紹介など、使える制度は市区町村ごとに異なります。

11. 空き家の固定資産税のよくある質問

12. まとめ｜押さえておきたい7点

• 空き家の固定資産税が上がるのは、市町村長から勧告を受けたときです。管理不全空家等の勧告（空家法第13条第2項）、特定空家等の勧告（同法第22条第2項）のいずれかを受けた土地が、住宅用地特例の対象から外れます（地方税法第349条の3の2第1項）。
• 住宅用地特例は、200㎡以下の部分が固定資産税の課税標準の6分の1・都市計画税の3分の1、200㎡を超える部分が3分の1・3分の2です。外れると課税標準は価格そのものに戻ります。
• 勧告の前には必ず指導または助言・指導があります。その段階で草木を刈る、傷んだ箇所を直すといった対応をすれば、特例が外れることはありません。
• 2024年度の管理不全空家等への措置は、指導2,545件・勧告378件でした（2025年3月31日時点・調査対象1,741市区町村）。指導は前年度の666件から約3.8倍に増えています。
• 解体して更地にしても、土地の住宅用地特例は同じように外れます。家屋分の税はなくなりますが、解体費用と土地の使いみちを合わせて判断してください。
• 空き家は全国で900万2千戸、空き家率13.8％で過去最高です。一戸建ての空き家352万3千戸のうち80.9％が、貸すためでも売るためでも別荘でもない空き家でした。実際に空き家が片づいたきっかけの大半は、法の措置ではなく市区町村の支援です。まず窓口に相談してください。
• 2026年9月3日に空家法の第23条第1項が改正され、空家等管理活用支援法人に指定できる法人に「その他の営利を目的としない法人」（内閣府の例示では商工会議所・商工会など）が加わりました。遠方の空き家を任せられる相手の選択肢が増える方向の改正です。ただし指定は市区町村ごとの判断ですので、実家のある市区町村の空き家の担当課にご確認ください。

出典一覧

本記事は2026年9月21日時点で公表されている情報にもとづいています。固定資産税・都市計画税の税率、負担調整措置、減免や補助の制度は市区町村によって異なります。空家法の措置の判断も市町村長が個別に行うものです。ご自身の土地の税額と使える制度は、納税通知書・課税明細書と、建築地の市区町村の窓口でご確認ください。税額の計算や特例の適用についての個別具体的な判断は、税理士法により税理士・税理士法人の業務とされており、当社は行いません。