新築の引渡し前に確認すること｜床の傾斜は何ミリまで？国の技術的基準と10年の瑕疵担保責任

1. 内覧会（施主検査）とは｜引渡し前に施主が確認する場

内覧会（施主検査）とは、新築住宅の工事が完了したあと、引渡しの前に、施主や買主が建物の仕上がりを実際に見て確認する場をいいます。注文住宅では「施主検査」「竣工検査」、建売住宅や新築分譲マンションでは「内覧会」と呼ばれることが多く、名称は会社によって違います。

法律が「内覧会を行わなければならない」と定めているわけではありません。建築基準法上の完了検査、住宅瑕疵担保責任保険の現場検査、建設住宅性能評価の検査は、いずれも第三者や行政が行うもので、施主が立ち会う手続きではありません。施主自身が仕上がりを確かめられる機会は、内覧会が実質的に最後になります。

ここで確認しておきたいのは、内覧会で見るべきものと、見ても分からないものの線引きです。

構造の中身や断熱材の施工状況は、内覧会の時点では壁の中に隠れていて見えません。内覧会で見るのは、あくまで目で見て、触って、動かして分かる範囲です。その範囲でも、後から言い出しにくくなる項目は数多くあります。

2. 「床の傾斜は3/1000まで」の出典｜告示1653号とは何か

内覧会を扱う記事や動画で、よく「床の傾斜は3/1000（3m で9mm）まで」「ひび割れは0.3mm まで」という数値が紹介されます。この数値には出典があります。平成12年7月19日 建設省告示第1653号「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」（最終改正 平成18年＝2006年2月23日 国土交通省告示第308号）です。

ただし、この告示が何を定めたものかは、正しく押さえておく必要があります。告示の第1は次のように書いています。

つまり、この告示は「ここまでなら問題なし」という合格ラインではありません。「この程度の不具合が出ているとき、構造耐力上主要な部分に瑕疵がある可能性は高いか低いか」を示す、紛争処理の場での目安です。

適用範囲も限定されています。告示の第2は、次の3つをすべて満たす不具合事象に適用すると定めています。

1. 新築時に建設住宅性能評価書が交付された住宅で、指定住宅紛争処理機関に対してあっせん、調停または仲裁の申請が行われた紛争に係るものにおいて発見された事象であること
2. 新築する建設工事の完了の日から起算して10年以内に発生した事象であること
3. 通常予測できない自然現象の発生、居住者の不適切な使用その他特別な事由の存しない通常の状態において発生した事象であること

3. 傾斜の基準｜壁・柱と床で測り方が違う

告示の第3は、不具合事象ごとに3段階のレベルを定めています。傾斜については、壁・柱と床で測り方が異なります。

そのうえで、レベルと「構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性」の対応は次のとおりです。木造住宅、鉄骨造住宅、鉄筋コンクリート造住宅、鉄骨鉄筋コンクリート造住宅で共通です。

出典：平成12年建設省告示第1653号 第3の1（2026年9月22日確認）。「3mあたりの高低差の目安」は当社が勾配から計算したもので、告示に記載されている数値ではありません。床の傾斜は3m程度以上離れた2点で測るため、部屋の隅から隅まで測るのが基本です。

内覧会で測る場合、短い距離でビー玉を転がしても、この基準にはあてはまりません。床なら3m程度以上離れた2点、壁や柱なら2m程度以上の長さが前提です。水平器やレーザーを使う場合も、測った位置と距離を記録しておいてください。

4. ひび割れの基準｜0.3mmと0.5mm、木造は幅では見ない

ひび割れの基準は、部位（壁・柱・床・天井・はり・屋根／基礎）と仕上げの種類（乾式・湿式・構造材による仕上げ）、そして住宅の構造の組み合わせで決まります。よく引用される0.3mm・0.5mmという数値は、主に鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造についてのものです。

出典：平成12年建設省告示第1653号 第3の2（2026年9月22日確認）。レベル1は「レベル2及びレベル3に該当しないひび割れ」で、瑕疵が存する可能性は「低い」とされています。表は要点の抜粋です。

ここが見落とされやすい点です。木造住宅については、告示は幅の数値を使っていません。ひび割れが複数の仕上材にまたがっているか、仕上材と下地材・構造材にまたがっているか、という「どこまで達しているか」で区分します。木造の新築で「0.3mm未満だから大丈夫」という説明を受けたら、告示の読み違いの可能性があります。

なお、内装のクロスの継ぎ目に出る細い隙間や、コンクリートの乾燥収縮によるごく細いひび割れは、引渡し直後にも生じることがあります。それが告示のどのレベルにあたるかは、ひび割れがどこからどこまで達しているかを見ないと判断できません。内覧会では「幅」だけでなく「どの材をまたいでいるか」も記録してください。

5. 引渡し後に見つかったら｜10年の責任と1年の通知期限

内覧会ですべてを見つけられるわけではありません。引渡し後に見つかった場合、何がどこまで守られるのかを整理します。

構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分は10年間

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第94条第1項は、住宅を新築する建設工事の請負契約について、次のように定めています。

同条第2項は「前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする」と定めています。新築住宅の売買契約についても、第95条が売主に同じ10年間の責任を負わせています。「引渡し後2年で責任は終わり」といった契約条項があっても、この2つの部分については無効です。

それ以外の不具合は「知った時から1年以内の通知」

一方、10年の対象になるのは構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に限られます。建具の動き、床鳴り、設備の不具合、仕上げの傷といった項目は、民法の契約不適合責任の問題になります。

民法第637条第1項は、請負人が契約の内容に適合しない目的物を引き渡した場合、注文者がその不適合を知った時から1年以内にその旨を請負人に通知しないときは、原則として履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求および契約の解除をすることができない、と定めています。品確法第94条第3項は、この民法第637条の適用について読み替えを置いています。

「知った時から1年以内」という期限があるため、気づいた不具合を黙って様子見することには不利益があります。直すかどうかは後で決めるとしても、気づいた時点で書面やメールで伝え、記録を残しておいてください。

6. いつ不具合が見つかるのか｜引渡し直後と10年目の直前

公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター（住まいるダイヤル）は、毎年「住宅相談統計年報」を公表しています。2024年度の電話相談は新規相談30,812件で、内訳は次のとおりです。

このうち、住宅のトラブルに関する相談で、実際に雨漏りやひび割れなどの不具合が生じている相談の割合は次のとおりです。

そして、不具合がいつ発生したかについて、同報告は次のように述べています。

築後9年以上10年未満で相談が増えるのは、品確法の10年間の瑕疵担保責任が満了する直前だからと考えるのが自然です。裏を返せば、10年目が近づいてから慌てて相談するケースが一定数ある、ということでもあります。

また、建設住宅性能評価書が交付された住宅（評価住宅）と、住宅瑕疵担保責任保険が付いた新築住宅とで、不具合が発生した時期の分布には差があります。

評価住宅のほうが、築後1年未満の早い段階で不具合が把握されている割合が高くなっています。工程ごとの検査を受け、評価書という記録が残っている住宅では、引渡し直後に気づいて相談に至りやすい、という読み方ができます。ただし、これは相談に至った件数の分布であって、不具合そのものの発生率を比べたものではありません。

紛争にまで進んだ場合の時期も公表されています。住宅の引渡しから紛争処理の申請までの期間は、全体の67.7％が3年未満です。

7. 何が多いのか｜ひび割れ・雨漏り・性能不足

同じ報告は、不具合が生じている新築相談について、事象別の集計を行っています。戸建住宅（n=5,759）、共同住宅等（n=829）ともに「ひび割れ」がもっとも多く、次いで「雨漏り」「性能不足」が多いとされています。

紛争処理まで進んだケースでも同じ傾向で、2024年3月31日までに終結した2,183件において、争点になった主な不具合事象は、戸建住宅・共同住宅ともに「ひび割れ」の割合がもっとも高くなっています。

出典：住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅相談統計年報2025」表1-6（2024年度の集計・複数カウント・2026年9月22日確認）。順位は同報告の掲載順によります。

上位の「ひび割れ」と「雨漏り」は、いずれも外壁と屋根・基礎に集中しています。内覧会では室内の仕上げに目が行きがちですが、外に出て、外壁と基礎を一周して見ることが欠かせません。

8. 内覧会で確認する項目｜部位別のチェックリスト

前章までの統計と告示をふまえて、内覧会で確認する項目を部位別に整理します。特別な道具がなくても、次のものがあれば足ります。

• 設計図書（平面図・仕上表・設備機器の仕様書）と契約書
• スマートフォン（写真と動画、水平器のアプリ）
• メジャー、養生テープまたは付箋（指摘箇所に貼る）
• 懐中電灯（床下点検口・小屋裏点検口・設備の裏側）
• スリッパではなく靴下（床の段差や鳴りに気づきやすい）

もっとも見落としやすいのは、図面との照合です。傷や汚れは目に入りますが、コンセントが1か所足りない、建具の開き勝手が図面と逆、といった違いは、図面を持っていないと気づけません。引渡し後に「もともとこの仕様でした」と言われてしまうと、水掛け論になります。

9. 指摘の伝え方と記録の残し方

内覧会は、粗探しをして相手を責める場ではありません。引渡し前に直せるものを直してもらい、直らないものについては認識を共有して記録に残す場です。次の3点を意識すると、話が前に進みやすくなります。

その場で貼る・撮る・書く

気づいた箇所に養生テープや付箋を貼り、テープごと写真に撮ります。写真だけだと、あとでどの部屋のどこか分からなくなります。部屋名と場所（「1階の洋室、道路側の壁」のように）をメモに添えてください。傾斜を測った場合は、測った2点の位置と距離も記録します。

「直す／直さない」ではなく「いつまでに、どうするか」を確認する

その場で判断できない項目もあります。「確認します」で終わらせず、いつまでに回答をもらうかを決めて、指摘一覧に書き込んでください。多くの会社は指摘事項の一覧表を用意しています。その場で内容を読み合わせ、控えを受け取ることをおすすめします。

引渡しを受けるかどうかは、残工事の扱いを決めてから

引渡しの日が決まっていると、指摘が残ったまま引渡しを受けることになりがちです。引渡しを受けた後でも、品確法の10年の責任と、民法の契約不適合責任は働きます。ただし、10年の対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に限られ、それ以外は「知った時から1年以内の通知」が必要です。指摘が残る場合は、補修の内容・時期・費用負担を書面にしてから引渡しを受けてください。

10. 新築の内覧会のよくある質問

11. まとめ｜押さえておきたい6点

• 「3/1000」「0.3mm」には出典があります。平成12年建設省告示第1653号です。ただしこれは合格ラインではなく、不具合事象と構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性との相関を示した、紛争処理の参考基準です。
• 測り方が決まっています。床は3m程度以上離れた2点、壁・柱は2m程度以上の長さが前提です。短い距離でビー玉を転がしても、この基準にはあてはまりません。
• 木造住宅のひび割れは、幅では見ません。複数の仕上材にまたがっているか、仕上材と下地材・構造材にまたがっているかで区分します。
• 10年の責任があるのは2つの部分だけです。構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分。それ以外は、不適合を知った時から1年以内の通知が必要です。
• 統計上もっとも多い不具合はひび割れ、次いで雨漏りです。いずれも外壁・基礎・屋根に集中します。室内だけでなく、外を一周してください。
• 図面を持って行ってください。コンセントの位置や建具の開き勝手といった図面との違いは、図面がなければ気づけず、引渡し後は水掛け論になります。

12. 出典一覧

本記事は2026年9月22日時点で公表されている情報にもとづいています。個別の住宅について不具合があるかどうか、補修の要否や範囲がどうなるかの判断は、現地の状況と契約の内容によります。具体的なご相談は、施工会社・売主のほか、住まいるダイヤルや建築士にご確認ください。