- 首都圏で売れた中古住宅の平均築年数は、2025年に中古マンション26.58年、中古戸建住宅24.37年でした。10年前（2015年）より6.5年・3.8年古くなっています（東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」2026年2月25日公表）。
- 中古マンションは築25年を境に価格が大きく下がります。2025年の成約価格は築21〜25年が6,075万円、築26〜30年が4,286万円で、約3割の差です。築41年以上は2,558万円で、築5年以内（8,666万円）の約3割でした（同）。
- 中古戸建住宅は、築年数が進んでも価格の下がり方がゆるやかです。2025年の成約価格は築5年以内5,147万円、築41年以上2,437万円で、約半分（47.3％）にとどまります。古い物件ほど土地が広い傾向もあります（同）。
- いちばん売れやすいのは、マンション・戸建とも築11〜15年です。新しく売りに出た件数に対する成約件数の割合は、2025年にマンション40.9％、戸建33.2％で、どちらも全築年帯で最も高い値でした（同）。
- 1982年1月1日より前に建てられた住宅は、耐震基準を満たす証明がないと住宅ローン減税を受けられません。2026年以降に入居する中古住宅の借入限度額は、省エネ性能などで2,000万〜3,500万円（子育て世帯等は最大4,500万円）です（国土交通省 住宅ローン減税Q&A、2026年7月更新）。
1. 中古住宅の築年数とは｜売れた物件の平均は築25年前後
築年数とは、建物が建てられてから経った年数のことです。同じ広さ・同じ駅からの距離でも、築年数によって価格や設備、税制上の扱いが変わります。首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の中古住宅の取引は、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が集計しています。
東日本レインズの集計では、売買が成立した（成約した）物件の平均築年数は年々古くなっています。2025年は中古マンションが26.58年、中古戸建住宅が24.37年でした。
出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」（2026年2月25日公表）
2025年は特に伸びが大きく、マンションは前年の24.53年から約2年古くなりました。築年数の浅い物件の成約の比率が下がり、古い物件の取引が増えたためです。成約したマンションのうち築20年を超える物件は60.3％を占め、築41年以上だけで23.5％ありました。
2. 中古マンションの築年数と価格
成約価格とは、売り出し価格ではなく、実際に売買が成立した価格のことです。中古マンションの成約価格は、築年数が進むほど下がりますが、下がり方は一定ではありません。
出典：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年04〜06月】」（2026年7月17日公表）
※棒の高さは、築5年までの9,448万円を100とした相対値です。築年帯は築年数の若い順に並べています。
2026年4〜6月は、築25年までの6,512万円に対し、築26〜30年は5,211万円と約2割下がり、築30年を超えると2,767万円まで下がります。年間を通して見た2025年の集計でも、同じ傾向が出ています。
| 築年帯 | 成約価格（万円） | 専有面積（㎡） | ㎡単価（万円） |
|---|---|---|---|
| 築0〜5年 | 8,666 | 60.33 | 143.64 |
| 築6〜10年 | 8,201 | 62.16 | 131.94 |
| 築11〜15年 | 7,335 | 64.28 | 114.11 |
| 築16〜20年 | 6,709 | 67.68 | 99.13 |
| 築21〜25年 | 6,075 | 70.56 | 86.10 |
| 築26〜30年 | 4,286 | 66.51 | 64.45 |
| 築31〜35年 | 2,638 | 59.77 | 44.14 |
| 築36〜40年 | 2,761 | 58.13 | 40.40 |
| 築41年〜 | 2,558 | 56.88 | 47.50 |
※出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」図表6（2026年2月25日公表）
2025年の成約価格は、築21〜25年の6,075万円から築26〜30年の4,286万円へ、約3割下がっています。築31年以上はおおむね2,500万〜2,800万円台で、そこから先はあまり下がりません。
築年帯ごとの価格は、同じ物件が古くなったときの値下がりではありません。集計に入る物件の立地や広さは築年帯ごとに違います。築年数の新しいマンションは都心の物件が多いなど、場所の違いも価格の差に表れています。
3. 中古戸建住宅の築年数と価格
中古戸建住宅の価格とは、建物と土地を合わせた価格のことです。建物は古くなるほど評価が下がりますが、土地の価値は築年数では減らないため、マンションより下がり方がゆるやかになります。
出典：東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年04〜06月】」（2026年7月17日公表）
※棒の高さは、築5年までの5,340万円を100とした相対値です。
築30年を超えても、築5年までの約57％の価格で取引されています。マンションの築30年超（約29％）と比べると、下がり方の違いがよくわかります。2025年の年間の集計では、古い戸建ほど土地が広い傾向もありました。
| 築年帯 | 成約価格（万円） | 土地面積（㎡） | 建物面積（㎡） |
|---|---|---|---|
| 築0〜5年 | 5,147 | 117.04 | 96.66 |
| 築6〜10年 | 4,940 | 125.92 | 98.79 |
| 築11〜15年 | 4,749 | 134.23 | 101.46 |
| 築16〜20年 | 4,313 | 141.01 | 104.30 |
| 築21〜25年 | 4,148 | 140.66 | 107.59 |
| 築26〜30年 | 3,662 | 153.36 | 112.71 |
| 築31〜35年 | 3,148 | 171.66 | 119.41 |
| 築36〜40年 | 2,914 | 170.21 | 112.91 |
| 築41年〜 | 2,437 | 169.60 | 90.35 |
※出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」図表7（2026年2月25日公表）
築年数の古い戸建は、価格の多くが土地の値段です。建物の状態によっては、購入後に屋根・外壁・水まわりの工事や耐震改修が必要になります。物件の価格だけでなく、工事費を足した総額で比べてください。
4. 売れやすい築年数｜対新規登録成約率
対新規登録成約率とは、その年に新しく売りに出た件数に対して、成約した件数がどれだけあったかを示す割合です。値が高い築年帯ほど、売りに出た物件が買われやすい（需要が強い）ことを表します。
| 築年帯 | マンション 2024年 | マンション 2025年 | 戸建 2024年 | 戸建 2025年 |
|---|---|---|---|---|
| 築0〜5年 | 31.9％ | 33.4％ | 19.2％ | 24.1％ |
| 築6〜10年 | 35.6％ | 37.4％ | 24.6％ | 31.7％ |
| 築11〜15年 | 36.2％ | 40.9％ | 26.0％ | 33.2％ |
| 築16〜20年 | 26.7％ | 32.8％ | 22.1％ | 31.9％ |
| 築21〜25年 | 23.2％ | 32.1％ | 22.2％ | 32.4％ |
| 築26〜30年 | 16.6％ | 26.2％ | 18.9％ | 30.3％ |
| 築31〜35年 | 11.6％ | 19.6％ | 16.4％ | 26.3％ |
| 築36〜40年 | 11.1％ | 17.4％ | 15.0％ | 26.0％ |
| 築41年〜 | 13.2％ | 20.9％ | 13.8％ | 21.9％ |
※出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」図表5（2026年2月25日公表）
マンション・戸建とも、築11〜15年がいちばん高くなりました。2025年はすべての築年帯で前年より上がっていて、古い物件も以前より買われやすくなっています。築11〜15年は人気が集まるぶん、条件のよい物件は早く決まりやすい築年帯です。反対に築30年を超えるマンションは、売り出しに対して成約が少なく、価格の交渉や比較の余地が残りやすい築年帯といえます。
5. 築年数で変わる住宅ローン減税
住宅ローン減税とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引く制度です。中古住宅（既存住宅）でも使えますが、建てられた時期と住宅の性能によって条件が変わります。
築年数でいちばん大事な線は、1982年（昭和57年）1月1日以後に建てられたかどうかです。それより前に建てられた住宅は、耐震基準に合っていることを示す書類がないと住宅ローン減税を受けられません。2026年10月時点では、築44年前後が境目にあたります。
| 建てられた時期 | 必要なもの |
|---|---|
| 1982年1月1日以後 | 耐震の証明は不要（登記簿の建築日で判断） |
| 1981年12月31日以前 | 耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれか（取得の日前2年以内のもの） |
2026年以降に入居する中古住宅の借入限度額は、次のとおりです。控除率はどれも0.7％で、床面積は原則40㎡以上が必要です（子育て世帯等の上乗せを使う場合などは50㎡以上）。
| 住宅の区分 | 借入限度額 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
※出典：国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A」（2026年7月更新）。子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せは、その他の住宅には設けられていません。
築年数が新しく省エネ性能の証明がある中古住宅は、限度額と控除期間の両方で有利です。省エネ基準適合住宅の証明が取れれば、その他の住宅と同じ2,000万円でも控除期間が13年に延びます。購入前に、売主や仲介会社に証明書類の有無を確かめておきましょう。
6. 築年数から中古住宅を選ぶ4つの手順
築年数から選ぶ手順とは、価格の安さだけで決めずに、税制・建物の状態・修繕の計画を順に確かめていく流れのことです。次の順に確かめると、買ったあとの思わぬ出費を減らせます。
| 手順 | 確かめること | 目安 |
|---|---|---|
| 手順1 | 登記簿の建築日が1982年1月1日以後か | 前なら耐震の証明書類を取得前に手配する |
| 手順2 | 同じ地域・同じ築年帯の成約価格 | 本記事の表やレインズの築年帯別の集計と比べる |
| 手順3 | 建物の状態（雨漏り・傾き・設備の古さ） | 専門家による建物状況調査（インスペクション）を使う |
| 手順4 | マンションは修繕積立金と大規模修繕の予定、戸建は改修費の見積もり | 物件価格に工事費を足した総額で比べる |
7. まとめ
首都圏で売れた中古住宅の平均築年数は、2025年にマンション26.58年、戸建24.37年まで伸びました。マンションは築25年を境に価格が大きく下がり、戸建は土地の価値が残るため下がり方がゆるやかです。売れやすさは、どちらも築11〜15年がいちばん高くなっています。
築年数の古い物件は手が届きやすい一方、1982年より前の建物は住宅ローン減税に耐震の証明が要り、修繕や改修の費用もかかります。「何年築なら安いか」だけでなく、税制・建物の状態・工事費を合わせた総額で比べることが大切です。
8. 中古住宅の築年数と価格のよくある質問
Q中古マンションは築何年で価格が大きく下がりますか？
A首都圏の2025年の成約価格では、築21〜25年の6,075万円から築26〜30年の4,286万円へ約3割下がりました。築31年以上はおおむね2,500万〜2,800万円台で、そこからはあまり下がっていません（東日本不動産流通機構、2026年2月25日公表）。
Q中古戸建は築30年を超えると価値がなくなりますか？
Aなくなりません。首都圏で2026年4〜6月に成約した築30年超の中古戸建住宅の平均は3,030万円で、築5年までの5,340万円の約57％でした。土地の価値は築年数で減らないためです。ただし建物の状態によっては改修費がかかります。
Qいちばん売れやすい築年数はどれくらいですか？
Aマンション・戸建とも築11〜15年です。2025年の対新規登録成約率（成約件数÷新規登録件数）は、マンション40.9％、戸建33.2％で、どちらも全築年帯で最も高い値でした。
Q築40年を超える中古住宅でも住宅ローン減税は使えますか？
A使えます。1982年1月1日以後に建てられていれば築年数の上限はありません。1981年12月31日以前の建物でも、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書の写し・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかがあれば対象になります。
Q中古住宅の住宅ローン減税の借入限度額はいくらですか？
A2026年以降の入居では、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅が3,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は4,500万円）、省エネ基準適合住宅が2,000万円（同3,000万円）で控除期間13年、その他の住宅は2,000万円で10年です。控除率は0.7％です。
築年数と価格、どこで折り合いをつけるか。
自由住宅では、首都圏を中心に、中古住宅の購入とリフォーム、注文住宅・分譲住宅、不動産の売却と買取を一つの窓口で承っています。築年数による税制の違いや、購入後の改修費を含めた総額のご相談もお任せください。
中古住宅選びのご相談はこちら出典一覧
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」（2026年2月25日公表・2026年10月3日確認。掲載元は東日本レインズの資料ページ）
https://www.reins.or.jp/library/
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202602.pdf - 公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年04〜06月】」（2026年7月17日公表・2026年10月3日確認）
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202607_2.pdf - 国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新・2026年10月3日確認）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html - 国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A」（2026年7月更新・2026年10月3日確認）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002011976.pdf
※築年帯別の価格は、それぞれの築年帯で成約した物件の平均です。同じ物件が年数の経過でいくら値下がりするかを示すものではありません。