セミオーダー住宅の会社の選び方｜一都三県で比べる7つの軸と狭小地・変形地の確認点

1. セミオーダー住宅とは｜建売・注文との違い

セミオーダー住宅とは、会社が用意した基本のプランや仕様を土台にして、間取り・設備・内装の色などを一定の範囲で変えて建てる新築一戸建てのことです。土地と建物をまとめて買う建売住宅（分譲住宅）と、土地を用意して一から設計する注文住宅の、ちょうど中間にあたります。法律上の決まった定義はなく、「セミオーダー」「規格住宅」「自由設計の分譲住宅」など、呼び方も変えられる範囲も会社ごとに違います。

迷う人が多いのは、建売では間取りが合わず、注文では予算と手間が合わないという両方の不満を同時に抱えやすいからです。セミオーダー住宅は、その中間を選べる方式です。考え方の詳しい整理は「建売なのに、自分好みに変えられる。セミオーダーという現実解」で紹介しています。

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」（首都圏の建売住宅の購入価額、土地付注文住宅の建設費と土地取得費の合計）。セミオーダー住宅の行は当社の整理です。

この表の中で、自由住宅は「分譲住宅でありながら、土地の区画・間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで選べる方式」をとっており、セミオーダー住宅の中でも変えられる範囲が広い型にあたります。どの会社を選ぶ場合でも、どこまで変えられて、いつまでに決める必要があるかを確かめることが出発点です。

2. 一都三県の価格の目安｜建売と注文の差は約1,570万円

首都圏の新築一戸建ての価格の目安とは、住宅ローンの利用者が実際に払った金額の平均のことで、建売住宅は4,835.4万円、土地を買って建てる注文住宅は6,404.3万円です。住宅金融支援機構が2026年7月24日に公表した「2025年度フラット35利用者調査」の値で、首都圏は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県を指します。

建売住宅と土地付注文住宅の差は1,568.9万円で、建売住宅の価格の約32％にあたります（当社計算）。面積を比べると、注文住宅は建物が12.0㎡、敷地が37.5㎡大きく、土地取得費だけで2,590.0万円かかっています。セミオーダー住宅は、建売に近い土地の広さと価格のまま、間取りを家族に合わせるという考え方で、この差をどこまで縮められるかが会社ごとの腕の見せどころです。

出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」。敷地面積は外れ値があるため中央値、それ以外は平均値です。建売住宅は土地と建物を合わせた購入価額のため、土地取得費の内訳はありません。

国土交通省の「令和7年度住宅市場動向調査」でも、注文住宅を建てた人が妥協した点は「価格（予定より高くなった）」が63.8％で最も多く、「広さ」35.3％、「間取り・部屋数」28.0％が続きます。予算を決めてから間取りを詰めるほど、変更のたびに金額が増えやすいことがわかります。土地から買う場合の支払いの順番は「土地から買う注文住宅の資金の流れ」にまとめています。

3. セミオーダー住宅の会社を比べる7つの軸

セミオーダー住宅の会社を比べる軸とは、同じ「セミオーダー」という名前でも会社ごとに違う、変更の範囲・期限・費用・土地・設計の実績・性能・引渡し後の対応の7つのことです。パンフレットの価格や外観だけでは差が見えにくいため、次の表の「確かめ方」の欄にある書類や回答を、打合せのたびにそろえておくと比べやすくなります。

とくに差が出やすいのは1と2です。「自由設計」と書かれていても、壁の位置は動かせるが窓は動かせない、色は選べるが設備のメーカーは選べない、といった違いがあります。変更の締切も、建築確認申請の前に締め切る会社と、着工後の一部の内装まで受ける会社があります。性能の表示については「住宅性能評価書は取るべき？」を、引渡し前の確かめ方は「新築の引渡し前に確認すること」をあわせてご覧ください。

4. 建売と注文の中間のような住宅を買える会社のタイプ

建売と注文の中間のような住宅を買える会社とは、主に、大手ハウスメーカーの規格住宅、建売分譲会社の設計変更プラン、地域の工務店のセミオーダー、分譲地の区画から間取りまで選べる会社の4つのタイプのことです。同じタイプの中でも条件は会社ごとに違うため、次の表は一般的な傾向として、前の章の7つの軸で1社ずつ確かめる前提で使ってください。

表は当社の整理です。特定の会社の評価や順位を示すものではありません。

4つ目のタイプの例として、自由住宅では、たとえば2区画で分譲する予定の土地を、購入者の希望に合わせて3区画に分け直し、必要な広さだけを買っていただく形をとることがあります。間取り・仕様・色は建築確認申請（建てる前に受ける法令上の審査）の直前まで変更でき、打合せの回数に制限はありません。土地の形や販売の状況によって対応できない場合もあるため、どの会社でも、物件ごとに書面で確かめることが大切です。

不動産会社選びの全体的な比べ方は「一都三県で不動産仲介を選ぶ7つの比較ポイント」で、建築条件付き売地の仕組みは「建築条件付き売地って損するの？」で紹介しています。

5. 狭小地・変形地で確かめること｜23区の地価と法規制

狭小地とは、一般に15〜20坪（約50〜66㎡）以下の小さな土地のことで、変形地とは、旗竿地や三角形の土地のように、形が四角く整っていない土地のことです。どちらも法律上の定義はありませんが、東京23区では地価が高いため、こうした土地を選ぶ人が少なくありません。

15坪（49.59㎡）の土地に換算すると、区部全域の平均で約4,247万円、世田谷区で約3,868万円、杉並区で約3,487万円、板橋区で約2,745万円、練馬区で約2,383万円です（当社計算）。首都圏の建売住宅の敷地の中央値115.1㎡と比べると半分以下の広さで、建物の配置や階数を工夫しないと必要な部屋数がとれません。狭小地の法規制と3階建ての注意点は「狭小地で快適に暮らすための土地選びと間取り」で詳しく解説しています。

出典：建築基準法（e-Gov法令検索）、東京都建築安全条例（東京都例規集）。

会社の実績を比べるときは、「狭小地も得意です」という言葉ではなく、最も小さい敷地の面積や、隣の建物との距離の実例を聞くとわかりやすくなります。自由住宅では、総面積35㎡（10.5坪）の狭小宅地に住宅を建てた実績があり、隣地との間が25cmあれば壁を立てられる施工方法をとっています。建てられる大きさは敷地の条件や法令によって異なるため、土地の測量図や公図を見せて具体的に相談するのが確実です。

6. 建築条件付き土地で契約するときの注意

建築条件付き土地とは、土地の売主（またはその指定する建設会社）と、一定の期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件に売られる土地のことです（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則）。セミオーダー住宅は、この形で売られることがよくあります。

この土地の広告で建物のプランを示すときは、次の点をわかりやすく表示することが、不動産の表示に関する公正競争規約 第6条で決められています。

出典：不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」（規約集 2025年8月26日版）。

期限が短いと、間取りを詰めきれないまま請負契約を結ぶことになりかねません。土地の売買契約の前に、期限の日付と、期限までに決めることの一覧（間取り、窓、設備、色など）を確かめておくと安心です。

7. 会社選びの手順

セミオーダー住宅の会社選びの手順とは、予算と土地の条件を決めてから、2〜3社に同じ条件でプランと見積りを出してもらい、7つの軸で並べて比べる流れのことです。条件をそろえないと、価格の差が仕様の差なのか、会社の差なのかがわからなくなります。

東京で土地から建てる場合の費用の相場は「注文住宅を東京で建てたい人必見！土地代や建設費用の相場」にまとめています。

8. まとめ

セミオーダー住宅の会社選びとは、建売の価格帯に近いまま、どこまで家族に合わせて変えられるかを、会社ごとに確かめて比べることです。押さえる点は次の5つです。

• 首都圏では、建売住宅（平均4,835.4万円）と土地付注文住宅（平均6,404.3万円）の差が1,568.9万円ある。セミオーダー住宅はその間を選ぶ方式
• 会社ごとの差は、変えられる範囲と変更の期限に最も出る。どちらも書面でもらう
• 変更の差額が1項目ずつ示されるかを確かめる。注文住宅で最も多い妥協は「価格」（63.8％）
• 23区の住宅地は1㎡あたり平均85万6,400円。狭小地・変形地は、会社の最小敷地の実例と、通路の幅などの法規制を確かめる
• 建築条件付き土地は、請負契約の期限と、条件がかなわなかったときの全額返金を契約書で確かめる

9. セミオーダー住宅の会社選びのよくある質問

出典一覧