土地の重要事項説明では何を確かめる？｜家を建てる前提で読む項目と、説明を受ける前の準備

1. 土地の重要事項説明とは？｜誰が、いつ、どうやって説明するか

重要事項説明とは、宅地や建物を買おうとする人に対して、宅地建物取引業者が、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士に、法律で決められた事項を書面で説明させる手続きです（宅地建物取引業法第35条第1項）。土地を買って家を建てる人にとっては、その土地にどんな家が建てられるか、どんな負担や制限があるかを、契約の前に書面で確かめる場になります。

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）は、説明に先立って重要事項の全体像を書面で示すことや、物件を見ながらの方が分かりやすい事項は物件の現場で説明することが望ましいとしています。その場合でも、契約の締結までの間に、宅地建物取引士が改めて重要事項全体を説明することとされています。

テレビ会議などを使った説明（IT重説）は、映像と音声を双方向でやりとりできること、記名した重要事項説明書と添付書類をあらかじめ交付していること、説明の前に映像と音声の状況を確かめること、宅地建物取引士証を画面で確かめられることの4つをすべて満たした場合に、対面と同じ扱いになります（同）。

2. 家を建てる土地では、どの項目を見る？

家を建てる土地の重要事項説明で、建てられる家に直接かかわるのは、第35条第1項の第1号から第5号と、第14号にもとづく災害の区域の項目です。代金以外のお金、契約の解除、住宅ローンのあっせんなどの項目（第7号〜第13号）は、契約の条件にかかわります。

第6号（マンションなどの区分所有建物の敷地や共用部分の規約）と第6号の2（既存の建物の建物状況調査など）は、土地だけを買う場合には対象になりません。土地と建物を一緒に買う分譲住宅では、建物の項目も説明されます（8章）。

3. 法令に基づく制限では何を確かめる？｜建てられる家の大きさと形

「法令に基づく制限」とは、その土地に建てられる建物の用途・大きさ・形などを決める法律上のルールで、宅地建物取引業法施行令第3条第1項に、説明の対象となる法律の規定が第1号から第64号まで並んでいます。第1号が都市計画法、第2号が建築基準法で、ほかに景観法・生産緑地法・宅地造成及び特定盛土等規制法・下水道法・道路法・文化財保護法などの規定が入っています。重要事項説明書には、その土地に当てはまる制限の概要が書かれます（宅地建物取引業法第35条第1項第2号）。

家を建てる人がとくに見ておきたいのは、次の項目です。

建築基準法第43条は、建物の敷地は道路に2m以上接しなければならないと定めています（自動車専用道路などを除く）。重要事項説明書では、敷地に接する道路の種類・幅員・接する長さが示されます。必要な土地の広さを間取りから逆算する方法は「理想の間取りから逆算する土地の選び方」、分譲地の区画が法令でどう決まるかは「分譲地の区画はどう決まる？」にまとめました。

4. 道路・私道・水道・ガス・排水はどう確かめる？

道路・私道・上下水道・ガスの項目とは、建物を建てて暮らし始めるまでに、どんな設備の工事や費用の負担が要るかを示す部分です。私道に関する負担（第3号）と、飲用水・電気・ガスの供給と排水の施設の整備の状況（第4号）が説明されます。施設が整備されていない場合は、整備の見通しと、整備についての特別の負担も説明の対象です。

造成などの工事が完了する前の土地（造成中の分譲地など）では、工事の完了時の形状・構造なども説明されます（第5号）。国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、宅地の地積と外周の各辺の長さを書いた平面図を交付し、道路からの高さ・擁壁・階段・排水施設・井戸などの位置や構造を説明すること、道路の位置と幅員を平面図に書き入れ、側溝などの排水施設や舗装の状況を説明することとしています。

国土交通省は、住宅の売買後も宅地内のガスの配管設備などの所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとする場合には、その旨を説明することとしています（「解釈・運用の考え方」第35条第1項第4号関係）。

5. 災害の区域とハザードマップは何が説明される？

宅地の売買の重要事項説明では、その土地が法律で指定された災害の区域の内にあるかどうかと、水害ハザードマップ上の所在地が説明されます（宅地建物取引業法第35条第1項第14号、同法施行規則第16条の4の3第1号〜第3号の2）。

水害ハザードマップの説明は、2020年7月17日に公布された改正省令で重要事項説明の対象に加わり、2020年8月28日から義務になりました（国土交通省）。国土交通省は、水防法に基づく水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを示して物件のおおむねの位置を示すこと、市町村が配布する印刷物か市町村のウェブサイトに載っている入手可能な最新のものを使うこと、避難所の位置もあわせて示すことが望ましいこと、浸水想定区域に入っていないことをもって水害のリスクがないと誤解させないよう配慮することを示しています。

河川ごとにハザードマップが作られていて、土地が複数のマップに含まれる場合は、それぞれについて説明が要るとされています（国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部改正（水害リスク情報の重要事項説明への追加）に関するＱ＆Ａ」）。ハザードマップは、市町村のウェブサイトや、国土交通省のハザードマップポータルサイトから、説明の前に自分でも見られます。

6. お金と契約の解除の項目では何を見る？

お金と契約の解除の項目とは、代金以外に受け渡しする金銭や、契約をやめるときの条件など、契約の条件を示す部分です（第35条第1項第7号〜第13号）。土地から買って家を建てる場合は、土地の契約と建物の契約・住宅ローンの手続きの時期がずれるため、とくに次の点を見ておきます。

土地の代金・建物の工事代金・住宅ローンの実行の時期の関係は「土地から買う注文住宅の資金の流れ」に、建物の工事請負契約で見る点は「注文住宅の契約の注意点」にまとめました。

7. 説明を受ける前に何を準備する？｜確かめる手順

説明を受ける前の準備とは、重要事項説明書を早めに受け取り、公的な地図や資料で自分でも内容を確かめておくことです。説明の当日に初めて書面を見ると、質問を考える時間がとれません。

説明のときは、宅地建物取引士が宅地建物取引士証を示します（第35条第4項）。テレビ会議などで説明を受ける場合も、書面があらかじめ交付されていること、取引士証を画面で確かめられることが条件です（1章）。

8. 説明の受け方で、会社のどこを見ればよい？

宅地建物取引業者は、契約の締結の勧誘をする際や、契約の解除などを妨げるために、重要事項説明の事項について、わざと事実を告げなかったり、事実と違うことを告げたりしてはならないと法律で定められています（宅地建物取引業法第47条第1号）。宅地建物取引業者の免許を出す国土交通大臣と都道府県知事は、法律に違反した業者に対して、免許の取消・業務の停止・指示の監督処分を行っています。

令和7年度の監督処分は163件で、前年度より16件（10.9％）増えました。業務停止は36件で、前年度の16件から20件（125.0％）増えています。文書による指導・助言・勧告などの行政指導は768件で、前年度より176件（29.7％）増えました。令和7年度末（2026年3月末）の宅地建物取引業者は13万3,727業者です（いずれも国土交通省）。

説明の受け方では、次の点が、会社を見るときの手がかりになります。

仲介会社を比べるときの観点は「一都三県で不動産仲介を選ぶ7つの比較ポイント」に、土地を探す段階で見る点は「注文住宅用の土地探しの方法や注意点」にまとめました。

自由住宅は、建売の価格帯の新築一戸建てで、間取り・仕様・色を所定の範囲で建築確認申請の直前まで変えられる、セミオーダー型の分譲住宅です（自由住宅「よくある質問」）。土地と建物を一緒に買う分譲住宅では、土地の項目に加えて、建物の項目（住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨など。同法施行規則第16条の4の3第6号）も説明の対象になります。建築条件付きの売地との違いは「「建築条件付き売地」って損するの？」にまとめました。

9. まとめ

• 重要事項説明は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が書面を交付して行う説明です（宅地建物取引業法第35条第1項）。法律の第1号〜第14号は「最小限の事項」とされています。
• 家を建てる土地では、登記された権利、法令に基づく制限（施行令第3条第1項の第1号〜第64号）、私道の負担、上下水道・ガスの施設、造成中の土地の完成時の形状が、建てられる家に直接かかわります。
• 宅地の売買では、造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域の内にあるかどうかと、水害ハザードマップ上の所在地も説明されます（2020年8月28日から水害ハザードマップの説明が義務）。
• 説明書を前もって受け取り、都市計画図とハザードマップで自分でも確かめ、建てたい家が入るかを設計者に見てもらってから説明に臨むと、質問を準備できます。
• 令和7年度の宅地建物取引業者に対する監督処分は163件、行政指導は768件でした（国土交通省）。説明の受け方と、説明書と契約書の条件の照らし合わせは、会社を見る手がかりになります。

10. よくある質問

この記事は、宅地建物取引業法と国土交通省の公表資料をもとに、重要事項説明の項目を家づくりの観点から整理したものです。個別の土地の制限や契約の条件は、重要事項説明書と、区市町村などの窓口でご確認ください。この記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の土地や住宅ではありません。

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