新築一戸建てと中古住宅、どちらを選ぶ？｜買う値段・リフォーム・住宅ローン減税・税の軽減を一都三県のデータで比較

1. 新築一戸建てと中古戸建、買う値段はどれくらい違う？

新築の一戸建てとは、建築後1年未満で、まだ誰も住んだことのない住宅のことです。不動産の広告で「新築」と表示できるのは、この条件に当てはまる住宅に限られます（首都圏不動産公正取引協議会「特定用語の使用基準」）。この記事で比べる中古戸建（既存住宅）は、各調査の区分による一戸建てです（フラット35利用者調査の「中古戸建」、住宅市場動向調査の「既存（中古）戸建住宅」、東日本レインズの「中古戸建住宅」）。首都圏のフラット35利用者の平均では、建売住宅の購入価額は4,835.4万円、中古戸建は3,460.1万円で、中古戸建のほうが1,375.3万円（約28％）低くなっています。

この比較には、住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」を使います。フラット35（買取型及び保証型）の利用者データを集計した調査で、2025年度は借換えを除く35,553件が対象です。同じ調査の中で建売住宅と中古戸建を同じ項目で比べられます。

住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」の首都圏の平均値（敷地面積は中央値）。首都圏の範囲は同調査の地域区分によります。購入価額には、購入後のリフォーム費用や諸費用は含まれていません。

別の公的調査でも、同じ向きの差が出ています。国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」（2024年4月〜2025年3月に入居した世帯、三大都市圏）では、購入資金の平均が分譲戸建住宅5,099万円（中央値4,600万円）、既存（中古）戸建住宅2,966万円（中央値2,650万円）でした。

中古は築年数によって値段が変わります。首都圏の築年帯ごとの成約価格は「中古住宅の築年数と価格」で整理しています。

2. 中古戸建は、一都三県のどこでいくらで売買されている？

成約価格とは、売り出し価格ではなく、売買の契約が実際にまとまったときの価格のことです。東日本レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）の集計では、2026年7〜9月期の首都圏の中古戸建の平均成約価格は4,002万円（前年同期比2.5％上昇）、成約件数は5,037件でした。平均の土地面積は147.92㎡、建物面積は103.12㎡、築年数は25.42年です。

東京都区部は、平均成約価格が首都圏平均のおよそ2倍で、土地面積は87.90㎡と首都圏で最も小さくなっています。同じ予算でも、地域によって買える土地と建物の広さは大きく変わります。新築一戸建ての土地代の地域差は「注文住宅の坪単価と総額の目安【一都三県】」で、区市別の住宅地の平均価格を紹介しています。

3. 中古を買った人は、どれくらいリフォームしている？

中古住宅のリフォームとは、購入した住宅の設備・内装・外装・間取りなどを直したり入れ替えたりする工事のことです。国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」（三大都市圏）では、既存（中古）戸建住宅を買った世帯の45.8％が、購入後にリフォームをしていました（1年以内にする予定を含む）。

中古戸建の総額は「購入価額＋リフォーム費用＋諸費用」で考えます。リフォーム費用は、直す範囲と住宅の状態で大きく変わります。参考として、同じ調査でリフォーム工事をした世帯（中古の購入とは別の区分）のリフォーム資金は、平均170万円、中央値70万円でした。水回りの入れ替えや断熱、間取りの変更までするかどうかで金額は変わるため、購入を決める前に見積もりを取って総額で比べます。

入居までの流れにも違いがあります。完成済みの建売住宅は引き渡しを受ければ住み始められますが、中古でリフォームをする場合は、工事の期間だけ入居が後になります。住宅ローン減税は、住宅の引き渡しまたは工事完了から6か月以内に住み始めることが要件のひとつです（国土交通省）。工事の日程は、契約の前に確かめておきます。

中古戸建をリフォームして住む場合の考え方は「中古戸建リフォームのメリット・デメリット」、購入の手順は「中古住宅購入ガイド」で紹介しています。

4. 自己資金と毎月の返済はどう違う？

総返済負担率とは、世帯の年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合のことです（同調査では、1か月あたりの予定返済額÷世帯月収で示しています）。首都圏のフラット35利用者では、毎月の予定返済額が建売住宅14.00万円、中古戸建10.81万円で、総返済負担率はそれぞれ24.5％、21.6％でした。

手持金の割合は、新築と中古でほとんど変わりませんでした。ただし、この統計の中古戸建の値は購入価額に対するもので、購入後のリフォーム費用は含みません。リフォーム費用を現金で払うか、ローンに含めるかで、必要な自己資金は変わります。なお、国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」（三大都市圏）の自己資金比率は、分譲戸建住宅26.7％、既存（中古）戸建住宅38.1％で、調査の対象と定義が違うため、フラット35利用者調査とは数字が一致しません。

建売住宅や中間の買い方の総額と自己資金の考え方は「注文住宅の坪単価と総額の目安【一都三県】」でも整理しています。

5. 住宅ローン減税は、新築と中古でどう違う？

住宅ローン減税とは、住宅ローンの年末残高の0.7％を、所得税（引ききれない分は一部を住民税）から差し引く制度です。令和8年度税制改正で5年延長され、2026年1月1日〜2030年12月31日に入居した場合が対象です。借入額の上限と控除の期間は、新築か中古か、住宅の省エネ性能によって変わります。

（　）内は子育て世帯（19歳未満の扶養親族がいる人）・若者夫婦世帯（配偶者のいる40歳未満の人など）の上限です。合計所得金額2,000万円以下、床面積40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の人や上乗せを使う人は50㎡以上）、返済期間10年以上などの要件があります。2028年以降に入居する場合、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンにある新築住宅は対象外です。国土交通省「住宅ローン減税」（2026年6月更新）より。

上限いっぱいの残高がある場合の1年あたりの控除額の上限は、借入限度額×0.7％で計算できます。たとえば省エネ基準を満たさない中古住宅は2,000万円×0.7％＝年14万円（10年間）、ZEH水準省エネ住宅は新築・中古とも3,500万円×0.7％＝年24.5万円（13年間）です。実際の控除額は、その年の年末残高と納めている税額によって決まります。

2026年からの改正点は「住宅ローン減税が5年延長！今回の主役は「中古住宅」」でくわしく紹介しています。

6. 固定資産税・不動産取得税は、新築と中古でどう違う？

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を持っている人にかかる市町村税（東京23区では都税）のことです。東京都の案内では、新築住宅には、床面積などの要件を満たすと建物の固定資産税が一定期間2分の1になる減額があり、中古住宅にはこの減額はありません。

東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」「不動産取得税」より。控除や減額には床面積・用途・申告などの要件があります。

中古住宅の不動産取得税の控除額は、その住宅が新築された日によって決まり、古い住宅ほど小さくなります。1981年12月31日以前に新築された住宅は、建築士の耐震診断などで新しい耐震基準に合うことが確かめられた場合に軽減の対象になります（東京都主税局）。

新築の性能を書類で確かめる方法は「住宅性能評価書は取るべき？」、長期優良住宅の税と補助のメリットは「長期優良住宅とは？」で紹介しています。

7. 新築か中古か、どう決める？｜選んだ理由と確かめること

新築と中古のどちらが合うかは、予算・住みたい地域・入居の時期・手を入れたい範囲で決まります。国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」（三大都市圏）では、分譲戸建住宅を買った世帯が中古を選ばなかった理由で最も多かった回答は「せっかくのマイホームは新築の方が気持ち良いから」（59.7％）でした。中古戸建を買った世帯が中古を選んだ理由で最も多かった回答は「予算的にみて既存（中古）住宅が手頃だったから」（70.0％）、次いで「新築住宅にこだわらなかったから」（39.9％）でした。

新築住宅の10年の担保責任は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）第95条によります。2009年10月1日以降に引き渡す新築住宅は、売主に保険への加入または保証金の供託が義務づけられています（住宅瑕疵担保履行法）。

新築でも、建売住宅と注文住宅で迷う人は少なくありません。迷う理由と決める順番は「建売と注文住宅で決めきれないのはなぜ？」、その中間の買い方は「建売と注文の中間の家とは？」で整理しています。

8. 自由住宅ではどうしている？

自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できる住宅会社で、リフォームの相談も受けています。新築と中古のどちらにするかを決める前の段階から相談できます（自社の「よくある質問」より）。

• 分譲住宅の間取り・仕様・色は、建築確認申請の直前まで変更できます。工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合があります。
• 建てた家には、瑕疵保険が10年間、地盤保証が最長20年、しろあり防除施工の保証が5年間付きます（適用の条件は保証ごとに異なります）。
• リフォームは、水回りの入れ替えから断熱、間取りの変更、構造に関わるリノベーションまで受けています。見積書は工事を「一式」とまとめず、内訳をすべて示します。
• ご希望のエリアや条件を伺って、土地探しから相談できます。打ち合わせは何度でも無料です（料金がかかるのは契約後の住宅の費用です）。

9. まとめ

• 首都圏のフラット35利用者の平均で、建売住宅の購入価額は4,835.4万円、中古戸建は3,460.1万円（差1,375.3万円・約28％）。住宅面積は中古戸建のほうが広い（2025年度）。
• 中古戸建の平均成約価格は首都圏4,002万円で、東京都区部7,828万円から埼玉県2,510万円まで地域で大きく違う（東日本レインズ・2026年7〜9月期）。
• 中古戸建を買った世帯の45.8％が購入後にリフォームをしている（三大都市圏・令和7年度住宅市場動向調査）。中古は「購入価額＋リフォーム費用＋諸費用」で比べる。
• 住宅ローン減税の上限は新築・中古と省エネ性能で決まる。1981年12月31日以前に建てられた中古は耐震の証明書が必要。
• 固定資産税の新築住宅の減額は新築だけ。不動産取得税の控除は、中古では新築された日で決まる（東京都の案内。神奈川・埼玉・千葉は各県・各市町村の案内で確認）。

10. 新築一戸建てと中古住宅のよくある質問

この記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。

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