住宅性能評価書は取るべき？新築住宅の4割が取得｜設計と建設の違い、住宅ローン減税・地震保険・フラット35で使える場面

1. 住宅性能評価書とは｜設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の違い

住宅性能表示制度とは、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法、2000年4月1日施行）にもとづき、耐震性や省エネルギー性などの住宅の性能を、国が定める共通のルール（日本住宅性能表示基準・評価方法基準）で評価し表示する制度です。2000年10月から運用されています。住宅性能評価書とは、国土交通大臣に登録した第三者機関（登録住宅性能評価機関）が、この制度にもとづいて評価した結果をまとめて交付する書面をいいます。

設計住宅性能評価書は「この図面なら、この性能になる」という評価で、実際にそのとおりに建てられたかまでは確かめていません。建設住宅性能評価書を取るには、原則として先に設計住宅性能評価を受け、工事中に評価員の検査を受けます。検査のたびに施工会社は工事の実施状況を報告する書類（施工状況報告書）を出し、設計住宅性能評価書どおりの工事であることを示す図書を現場に備えておきます（品確法施行規則第6条）。

2. 評価される10分野と等級｜耐震・断熱・一次エネルギー消費量

日本住宅性能表示基準とは、住宅の性能を表示する項目と、その等級や数値の表し方を定めた国の基準です。性能表示事項は35項目（新築住宅は33項目）あり、10の分野に分かれます。このうち4分野10項目が必須で、残りは申請者が評価を受けるかどうかを選べます。

耐震等級とは、地震に対する構造躯体の強さを表す等級で、等級1が建築基準法と同じ水準、等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の力に対して倒壊・崩壊しない程度をいいます。国土交通省の熊本地震の原因分析（2016年9月）では、益城町中心部で2000年6月以降に建てられた木造住宅のうち耐震等級3の16棟は、14棟（87.5％）が無被害で、倒壊はありませんでした。

一次エネルギー消費量等級とは、断熱に加えて冷暖房・換気・給湯・照明の設備を含めた住宅全体の省エネルギー性能を、省エネ基準の一次エネルギー消費量に対する比率（BEI）で表す等級です。2025年12月1日施行の改正で、ZEH水準の等級6より上に等級7と等級8が新設されました。

3. 住宅性能評価書の取得状況｜交付割合は新築住宅の4割

設計住宅性能評価書の交付割合とは、その年度の新設住宅着工戸数に対して、設計住宅性能評価書が交付された住宅の戸数の割合をいいます。国土交通省が毎年、前年度の実績を公表しています。

2025年度の交付割合40.7％は、前年度の34.2％から6.5ポイント上がりました。交付戸数が増えたことに加え、新設住宅着工戸数が前年度の816,388戸から711,171戸に減ったことも割合を押し上げています。一戸建てに限ると、設計の交付139,383戸に対して建設の交付は83,750戸で、設計の評価だけを受けて建設の評価を受けない住宅も少なくないことがうかがえます（交付の時期がずれるため、同じ住宅を追跡した比較ではありません）。

性能評価を受けた戸建て住宅では、ZEH水準の等級が短期間で標準になっています。国はこの普及を踏まえて、2025年12月に一次エネルギー消費量の等級7・8を新設しました。

4. 住宅ローン減税で使える場面｜ZEH水準の証明は建設評価書

住宅ローン減税の省エネ性能の証明とは、新築住宅の借入限度額を決める省エネ性能の区分（認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅）に当たることを、確定申告で書類によって示すことをいいます。2024年以降に入居する新築住宅は、原則として省エネ基準に適合しなければ住宅ローン減税の対象になりません。

注意したいのは、設計住宅性能評価書では証明にならない点です。住宅ローン減税に使えるのは建設住宅性能評価書で、しかも断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の両方の評価が載っている必要があります。建設住宅性能評価を受けない場合は、建築士などに住宅省エネルギー性能証明書を発行してもらう方法もあります。どちらで証明するかを、契約の前に施工会社・売主と決めておくと、入居後の確定申告で慌てずに済みます。

5. 地震保険とフラット35で使える場面｜割引と検査の省略

地震保険の耐震等級割引とは、品確法の日本住宅性能表示基準で定める耐震等級を持つ住宅の地震保険料を、等級に応じて割り引く制度です。4種類ある割引制度は重ねて使えません。

耐震等級3の住宅なら、地震保険料は割引がない場合の半分になります。地震保険は同じ建物で長く払い続ける保険のため、割引の差は年数とともに大きくなります。耐震等級を証明する書類として、住宅性能評価書は代表的なものです。

フラット35の物件検査とは、住宅金融支援機構の技術基準に適合していることを確かめる検査で、合格すると適合証明書が交付されます。建設住宅性能評価を受ける一戸建てで、断熱等性能等級4以上・一次エネルギー消費量等級4以上・劣化対策等級2以上・維持管理対策等級（専用配管）3を満たし、評価書を取得する機関と同じ機関にフラット35の物件検査を申請する場合は、設計検査と中間現場検査の手続きを省略できます。

6. 契約と紛争で使える場面｜評価書の内容が契約になる

評価書の契約内容のみなし規定とは、品確法第6条により、住宅性能評価書やその写しを請負契約書・売買契約書に添付するか、注文者・買主に交付した場合に、評価書に表示された性能の住宅を建てる（引き渡す）ことを契約したものとみなす仕組みです。契約書で反対の意思を表示している場合は適用されません。

指定住宅紛争処理機関とは、国土交通大臣が指定した各地の弁護士会の住宅紛争審査会で、裁判によらずにあっせん・調停・仲裁で住宅の紛争を処理します。建設住宅性能評価書が交付された住宅（評価住宅）であれば、評価書の内容だけでなく、請負契約・売買契約に関する当事者間のすべての紛争を、申請手数料1件1万円で申し立てられます。住宅リフォーム・紛争処理支援センターの住宅相談統計年報2025によると、2024年度の電話相談のうち評価住宅に関する相談は736件でした。

7. 取るときの注意点｜申請の時期・料金・等級の選び方

住宅性能評価の申請の時期とは、評価機関に評価を申し込む期限のことで、建設住宅性能評価は、最初の検査時期（階数3以下なら基礎配筋工事の完了時）の後の工程に着手する前までに申請しなければなりません（品確法施行規則第5条第3項）。基礎のコンクリートを打った後では、原則として建設住宅性能評価を受けられないということです。

8. 注文住宅と建売住宅で確認すること

住宅性能評価書の確認とは、注文住宅では評価を受けるかどうかと受ける等級を契約前に決めること、建売住宅（分譲住宅）では評価書の有無と種類、表示されている等級を購入前に確かめることをいいます。

あわせて、住宅性能評価の検査は、施工会社の自主検査や住宅瑕疵担保責任保険の現場検査とは別の検査です。工事中にどのような検査が行われるかは「現場監督の品質管理とは？」で解説しています。

9. 住宅性能評価書のよくある質問

10. まとめ｜2026年9月時点で押さえる6点

住宅性能評価書は、住宅の性能を第三者が共通のルールで確かめた書類です。とくに建設住宅性能評価書は、工事中の検査を経ているため、税・保険・契約・紛争の場面で使える範囲が広がります。

出典一覧

本記事は2026年9月19日時点で公表されている情報にもとづいています。住宅ローン減税の借入限度額と添付書類は2026年に入居する新築住宅の場合です。住宅性能評価の料金と手続きの詳細は、各登録住宅性能評価機関にご確認ください。地震保険の保険料と割引の適用は、保険会社・契約内容により確認資料の扱いが異なる場合があります。