長期優良住宅とは？新築戸建ての約5割が認定を取得｜基準・税と補助金のメリット・認定後の点検と記録の義務

1. 長期優良住宅とは｜法律にもとづく認定制度

長期優良住宅とは、構造と設備が「長期使用構造等」、つまり長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅をいいます（長期優良住宅の普及の促進に関する法律第2条第4項・第5項）。建築主などが、住宅の建築と維持保全の計画（長期優良住宅建築等計画）を作成して所管行政庁に申請し、基準に適合すると認められると認定を受けられます（同法第5条・第6条）。所管行政庁とは、建築主事を置く市区町村や都道府県のことです。

制度は2009年6月4日に新築住宅を対象に始まり、2016年4月1日に既存住宅の増築・改築、2022年10月1日に建築行為を伴わない既存住宅の認定が加わりました。「つくっては壊す」から「いいものをつくって、きちんと手入れして、長く使う」への転換を目的とした制度で、建てるときの性能だけでなく、建てた後の維持保全までを計画に含める点に特徴があります。

2. 認定の状況｜新築戸建ての約5割が取得

長期優良住宅の認定実績とは、国土交通省が全国の所管行政庁の認定戸数を年度ごとに集計して公表している統計です。2026年7月17日の発表によると、2025年度に認定を受けた新築の一戸建て住宅は155,838戸で、新設住宅着工戸数に対する割合は49.8％と、初めて約5割に達しました。

一戸建てでは2軒に1軒が認定を受けている一方、マンションなどの共同住宅等は2.4％にとどまります。制度開始（2009年6月）から2026年3月までの累計は、新築の一戸建てが1,850,048戸、共同住宅等が50,998戸、合計1,901,046戸です。既存住宅の認定は、増築・改築が累計1,930戸、建築行為を伴わない認定が累計311戸と、まだ少数です。

一都三県の2025年度の認定戸数（新築・一戸建て）は次のとおりで、4都県の合計は40,025戸、全国の25.7％を占めます。

3. 認定基準｜一戸建てで求められる性能と計画

長期優良住宅の認定基準とは、住宅の性能（長期使用構造等）、規模、居住環境、災害への配慮、維持保全の計画などについて、法律と国土交通省の告示で定められた基準です（同法第6条第1項）。性能の基準の多くは、住宅性能表示制度の等級を物差しにしています。新築の一戸建て住宅に求められる主な基準は次のとおりです。

2025年4月から、新築住宅には省エネ基準（断熱等性能等級4・一次エネルギー消費量等級4）への適合が義務づけられています。長期優良住宅の省エネの基準は、それより1段階以上高いZEH水準です。耐震性も、建築基準法が求める耐震等級1相当ではなく、その1.25倍の力に耐える等級2以上が求められます。

4. 税の特例｜住宅ローン減税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税

住宅ローン減税とは、住宅ローンを借りて住宅を取得した場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部は翌年の住民税）から控除する制度です。令和8年度税制改正で5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までの入居が対象になりました。新築住宅では、住宅の性能の区分によって借入限度額が変わり、長期優良住宅は最も大きい区分に入ります。

借入限度額の上限まで13年間控除を受けたと仮定した場合の控除額の上限は、長期優良住宅が409.5万円（4,500万円×0.7％×13年）、ZEH水準省エネ住宅が318.5万円で、差は91万円です。子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せを使う場合は、長期優良住宅で最大455万円になります。ただし、実際の控除額は年末のローン残高と、ご自身の所得税・住民税の額が上限になります。借入額が3,500万円以下であれば、ZEH水準省エネ住宅との差は生じません。

5. 補助金・住宅ローン・地震保険のメリット

みらいエコ住宅2026事業とは、国土交通省が行う、省エネ性能の高い住宅の新築とリフォームを支援する補助事業です。新築では、長期優良住宅は「子育て世帯または若者夫婦世帯」が登録事業者と契約して建てる場合に補助の対象になります。

6. 認定の手続き｜着工前の申請が必要

長期優良住宅の認定申請とは、建築主や分譲事業者が、長期優良住宅建築等計画を所管行政庁に提出して認定を求める手続きです。いちばん大切な注意点は、所管行政庁への認定申請を着工の前に行う必要があることです。工事が始まってから「やはり認定を取りたい」と考えても、新築としての認定は受けられません。

手順2の確認と手順3の認定には、それぞれ手数料がかかり、申請図書の作成の費用も必要です。また、基準を満たすための仕様（耐力壁の量、断熱材、窓、配管の納まりなど）によって建築費が変わります。標準の仕様がすでに長期優良住宅の基準を満たしている住宅会社では、追加の費用は申請に関わるものが中心になります。見積もりの段階で、「認定を取る場合と取らない場合の差額」を書面で示してもらうと判断しやすくなります。

7. 維持保全計画とは｜認定後の点検と記録の義務

維持保全計画とは、住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分、給水・排水の設備について、いつ点検し、必要に応じてどう修繕・改良するかを、30年以上の期間について定めた計画です（同法第2条第3項・第6条第1項第5号）。認定を受けた人（認定計画実施者）には、建てた後も次の義務と、所管行政庁の関与があります。

点検そのものは、住宅会社の定期点検を利用するのが一般的です。大切なのは、点検と修繕の結果を記録として残し、図面や認定通知書と一緒に保管しておくことです。記録は、将来の売却のときに住宅の状態を説明する資料にもなります。リフォームや増築をするときは、計画の変更の認定が必要になる場合がありますので（同法第8条）、工事の前に住宅会社か所管行政庁にご相談ください。

8. 認定を取るか迷ったときの考え方

認定の費用対効果とは、申請と仕様の追加にかかる費用と、税・補助金・金利・保険料で戻ってくる額、そして性能そのものの価値を比べることです。戻ってくる額は世帯の条件によって大きく変わりますので、次の点を順に確認すると整理しやすくなります。

金額に表れにくい価値もあります。耐震等級2以上と劣化対策、点検しやすい配管は、長く住むうえでの安心と修繕のしやすさにつながります。2025年度に新築の一戸建ての約5割が認定を受けたという事実は、将来の売却のときに、認定の有無が比較の材料になりやすくなることも意味します。一方で、認定はあくまで一定の水準を満たすことの証明で、住み心地や施工の丁寧さのすべてを保証するものではありません。工事中の検査については、2026年9月19日に更新した「現場監督の品質管理とは」もあわせてご覧ください。

9. 長期優良住宅のよくある質問

10. まとめ｜押さえておきたい6点

• 長期優良住宅は、性能の基準と30年以上の維持保全計画を満たすことについて、所管行政庁の認定を受けた住宅です。
• 2025年度は新築の一戸建ての49.8％（155,838戸）が認定を受けました。一都三県では合計40,025戸です。
• 一戸建ての主な基準は、劣化対策等級3と追加の措置、耐震等級2以上、断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6、維持管理対策等級3、床面積75㎡以上です。
• 住宅ローン減税の借入限度額は4,500万円（子育て世帯・若者夫婦世帯は5,000万円）で、新築の区分の中で最も大きくなります。登録免許税・不動産取得税・固定資産税の特例、金利の引き下げ、地震保険料の割引、補助金もあります。
• 認定申請は着工の前に行う必要があります。工事が始まってからでは、新築としての認定は受けられません。
• 認定後は、10年以内の間隔での点検と、記録の作成・保存が義務です。報告をしない場合の罰金や、認定の取消しの規定があります。

出典一覧

本記事は2026年9月20日時点で公表されている情報にもとづいています。税の特例の適用期限と要件、補助金の予算の状況、金利の引き下げ幅は変わることがあります。認定基準のうち面積・居住環境・災害への配慮は、所管行政庁によって内容が異なる場合がありますので、建築地の市区町村または都県の窓口でご確認ください。