家を買う相談はいつ始める？｜一都三県で新築一戸建てを買う人が逆算する6つの期限

1. どうして不動産売買の相談を始めるタイミングを迷ってしまう？

相談を始めるタイミングとは、住まいを買うと決める前の段階で、不動産会社や住宅会社に予算・エリア・住まいの種類を一緒に整理してもらい始める時期のことです。物件を見学する日や、契約する日とは別のものです。

相談の時期に迷う理由は、大きく3つあります。

• 決める順番が見えない。予算、エリア、建売か注文住宅か、住宅ローン、入居の時期。どれから決めればいいか分からないまま、「もう少し調べてから」と先に延ばしがちです。
• 相談すると契約を急かされそうに感じる。相談と契約は別の手続きです。売買契約の前には、宅地建物取引士が物件や取引の条件を書面で説明する「重要事項説明」があり、説明を聞いてから決めることになっています。
• 比べないまま決めてしまう人が多い。住宅金融支援機構の調査では、住宅ローンを借りた人のうち、比べたローンが「1つだけ」だった人が65.6％でした。主な相談先は「住宅・販売事業者」が42.6％で最も多くなっています。

家探しを始めてから相談すると、目の前の物件と、その販売会社が扱うローンだけで決めることになりやすくなります。物件より先に相談すれば、予算・住まいの種類・ローンを並べて比べたうえで物件を探せます。

2. 家を買う人は何歳で買っている？｜住宅の種類別の平均年齢

住宅を取得した世帯主の平均年齢とは、国土交通省の住宅市場動向調査で、住宅を買った（建てた）世帯の世帯主が、購入・着工・入居の時点で何歳だったかを平均した値です。ほかの人がいつ買っているかは、相談を始める時期を考える目安になります。

5つの種類の中で、建売住宅を買った世帯主の平均年齢が38.9歳で最も若く、注文住宅（建て替えを除く）は41.6歳でした。前年度からの変化は、建売住宅が0.1歳上がり、注文住宅が0.5歳下がっています。

建売住宅を買った世帯主は、30代が47.1％とほぼ半分を占め、30歳未満と合わせると62.3％が40歳になる前に買っています。30代で買う人が多い理由の1つは、次の章で見る「住宅ローンの年数」と「年齢で決まる制度」です。

3. 相談の時期は何から逆算する？｜6つの期限

逆算とは、入居したい日や制度の締め切りといった「動かせない日付」を先に置き、そこから手前に向かって、いつまでに何を決めるかを並べていく考え方です。家を買う流れの中で、日付や年齢で決まっている期限は次の6つです。

出典：国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」、住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」、国税庁 タックスアンサー No.4508、国土交通省「住宅ローン減税」、建築基準法第6条。6は自由住宅グループの提携特典の例（当社サイトの「よくある質問」で公表）。

住宅ローンは「何歳で申し込むか」で借りられる年数が変わる

フラット35の借入期間の上限は、「80歳から申込時の年齢を引いた年数（1年未満は切り上げ）」と35年のうち短い方です。申込時の年齢ごとに計算すると、次のようになります。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」（2026年4月1日現在）をもとに当社計算。民間の住宅ローンの条件は金融機関ごとに異なります。

民間の住宅ローンも、国土交通省の調査では994機関のうち978機関（98.4％）が「完済時年齢」を審査の項目にしています。申込みが5年遅れると、35年で借りられたローンが30年になり、同じ金額を借りても毎月の返済額が上がります。借りられる金額と返せる金額の考え方は「住宅ローンはいくら借りていくら払ってる？」で紹介しています。

4. 相談が遅れると何が使えなくなる？

期限のある制度とは、決められた日までに贈与・入居・契約などを済ませた場合だけ使える税の特例や特典のことです。相談の時期が遅れて使えなくなりやすいものは、次の4つです。

親や祖父母からの資金援助（住宅取得等資金の贈与の非課税）

父母や祖父母から住宅を買うための資金をもらうとき、省エネ等住宅なら1,000万円まで、それ以外の住宅なら500万円まで贈与税がかかりません。対象は2024年1月1日から2026年12月31日までの贈与です（国税庁 No.4508、2026年4月1日現在の法令）。贈与を受けた翌年の3月15日までに住宅を取得して住む（または住むことが確実と見込まれる）必要があり、贈与税の申告も要ります。2026年中に援助を受ける予定がある場合、年内に贈与を受け、翌年3月15日までに取得する段取りが必要です。

住宅ローン減税の上乗せ（子育て世帯・若者夫婦世帯）

住宅ローン減税は、令和8年度の税制改正で入居の期限が2030年12月31日まで5年延長されました。19歳未満の扶養親族がいる子育て世帯と、夫婦のどちらかが40歳未満の若者夫婦世帯は、借入限度額が上乗せされます（国土交通省）。若者夫婦世帯の上乗せは年齢で決まるため、40歳が近い夫婦は、入居の時期で使えるかどうかが変わることがあります。判定の時点や金額は、国土交通省の案内と税務署で確かめてください。

間取りや仕様を選べる期間

注文住宅や、間取りを選べる住宅は、建築確認の申請に出す図面で間取りが決まります。申請の後に間取りを変えると、変更の手続きや再審査が必要になり、工期も延びます。相談が遅れて、すでに申請が済んだ区画しか残っていなければ、間取りは選べません。

勤務先の提携サービスの特典

勤務先や福利厚生サービスが住宅会社と提携している場合、契約の申込みの前に手続きしないと特典が使えないことがあります。自由住宅グループの提携特典も、契約のお申込みの後は使えません。勤務先が対象かどうかは、最初の相談のときに確かめておくと確実です。

5. 建売・セミオーダー・注文住宅で、決める時期はどう違う？

決める時期の違いとは、住まいの種類によって、間取りや仕様を自分で決める締め切りが、建物が完成した後・建築確認の申請の前・設計の打ち合わせ中のどこに来るかが違うことです。選べることが増えるほど、相談を始める時期は前に来ます。

出典：建築基準法第6条（建築確認）。セミオーダー住宅（自由住宅型）の内容は自由住宅の「よくある質問」で公表している内容です。

自由住宅は、分譲地の区画から、間取り・仕様・色を建築確認の申請の直前まで選べる、建売の価格帯の新築一戸建てです。建売住宅と注文住宅の中間にあたる住まいで、基礎の着工から90日での完工を目標にしています（標準的な工程での目標で、敷地の条件やプラン、時期によって変わります）。そのため、入居したい時期が決まっている場合は、「区画の申請より前に相談を始める」ことが期限になります。セミオーダー住宅の会社の比べ方は「セミオーダー住宅の会社の選び方」で紹介しています。

建築確認の審査は、木造2階建てなどの新2号建築物で、申請の受け付けから35日以内と法律で決まっています。ただし、図面の修正を求められると、その分だけ日数が延びます。国土交通省が2026年4月に公表した施行後の調査（速報値）では、提出から確認済証の交付までに30日を超えた指定確認検査機関が42機関、30日以下が40機関でした。

理想の間取りがなかなか決まらない場合は、「注文住宅の理想の間取りはなぜ難しいのか」も参考になります。希望のエリアで物件が見つからないときの探し方は「希望エリアで新築一戸建てが見つからないのはなぜ？」で紹介しています。

6. 相談の前に何をそろえる？

相談の準備とは、相談先に希望をそのまま伝えられるよう、家族の予定・お金・条件の3つを紙1枚に書き出しておくことです。全部がそろっていなくても相談はできますが、次の項目が分かっていると、1回目の相談で話せることが増えます。

予算の目安には、国土交通省の調査が使えます。令和7年度の住宅市場動向調査では、三大都市圏で建売住宅を買った世帯の購入資金は平均5,099万円（中央値4,600万円）でした。住宅ローンの申込みに必要な書類と流れは「住宅ローンの手続きをスムーズにするコツ」で紹介しています。

7. 家を買う相談の時期についてよくある質問

8. 出典一覧