- 建売と注文の中間の家（セミオーダー住宅）の総額は、「物件価格（土地＋建物）」「間取りや仕様を変えた分の費用」「諸費用（税・登記・ローン・保険）」の3つの合計で決まります。物件価格は契約の時点で決まり、変更の費用は変える内容と時期で、諸費用は借入額や登記の内容で変わります。
- 首都圏でフラット35を使って建売住宅を買った人の購入価額は平均4,835.4万円、土地付注文住宅は建設費と土地取得費の合計で平均6,404.3万円でした。差は1,568.9万円です（住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」、2026年7月公表）。
- 三大都市圏で新築の分譲戸建を買った世帯の購入資金は、平均5,099万円・中央値4,600万円でした（国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」）。
- 自由住宅の分譲住宅は、間取り・仕様・色を建築確認の申請の直前まで変更できます。工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合があるため、変えたい点を早く伝えるほど総額のぶれは小さくなります（自由住宅「よくある質問」）。
- 税金には期限つきの軽減があります。土地の売買の登録免許税は1.5％（2029年3月31日まで）、住宅の建物の所有権保存登記は0.15％、住宅ローンの抵当権設定登記は0.1％（いずれも2027年3月31日まで）です（国税庁 No.7191）。土地の売買には消費税がかからず、消費税は建物の価格にかかります。
1. 建売と注文の中間の家とは｜総額の決まり方の違い
建売と注文の中間の家とは、分譲地の区画を買い、建物の間取りや仕様を一定の範囲で選べる新築一戸建てのことで、セミオーダー住宅とも呼ばれます。建売住宅のように土地と建物をまとめた価格で買い、注文住宅のように建物の中身の一部を自分で決めます。
自由住宅は、分譲地の区画から、間取り・仕様・色を建築確認の申請の直前まで選べる、建売の価格帯の新築一戸建てです。建売・セミオーダー・注文住宅では、総額がいつ、何で決まるかが違います。
| 住まいの種類 | 価格の決まり方 | 建物の中身を決める時期 | 総額が固まる時期 |
|---|---|---|---|
| 建売住宅 | 土地と完成済み（または建築中）の建物をまとめた価格 | 買う前に決まっている | 売買契約のとき |
| セミオーダー住宅（自由住宅型） | 土地と建物をまとめた物件価格に、変更した分の費用が加わる | 建築確認の申請の直前まで | 変更の内容が決まったとき |
| 注文住宅（土地から） | 土地の価格と、建物の請負代金が別々に決まる | 設計の打ち合わせで一から決める | 建物の契約と、追加・変更の工事が決まったとき |
※セミオーダー住宅（自由住宅型）の変更の時期は、自由住宅の「よくある質問」で公表している内容です（2026年10月19日確認）。
セミオーダー住宅は、価格の土台が物件価格で先に決まるため、注文住宅より総額の見通しを早く立てやすい住まいです。そのぶん、変更をどこまで加えるかで総額が動きます。セミオーダー住宅の会社の比べ方は「セミオーダー住宅の会社の選び方」で、建売と注文で迷うときの考え方は「建売なのに、自分好みに変えられる住まい」で紹介しています。
2. 総額の内訳｜3つの費用と決まる時期
家の総額とは、物件の価格に、引渡しまでにかかる変更の費用と諸費用を足した、住み始めるまでに支払うお金の合計のことです。広告に出ている価格は物件価格だけで、変更の費用と諸費用は含まれていません。
| 費用 | 中身 | 金額が決まるもの | 決まる時期 |
|---|---|---|---|
| 物件価格 | 土地の価格と建物の価格。消費税は建物の価格にかかり、土地にはかからない | 区画の立地と面積、建物の標準の仕様 | 売買契約のとき |
| 変更の費用 | 間取り・設備・仕様・色を標準から変えた分 | 変える内容と、変える時期（工事の進み具合） | 建築確認の申請の前後。申請の後は変えられる範囲が狭くなる |
| 諸費用 | 契約書の印紙税、登記の登録免許税と司法書士の報酬、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険料、不動産取得税、固定資産税の精算など | 借入額、登記の内容、保険の補償、土地と建物の評価額 | 契約から引渡しの後まで、段階ごとに支払う |
※国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」「No.7108 不動産譲渡契約書及び建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」、自由住宅「よくある質問」をもとに作成（2026年10月19日確認）。
資金計画では、諸費用を現金で払えるかを先に確かめておくと安心です。印紙税・登録免許税・火災保険料などは、住宅ローンの実行より前や引渡しの日に支払うものが多くあります。
3. 首都圏の価格の目安はいくら？
首都圏の新築一戸建ての価格の目安とは、公的な調査で集計された、実際に買った人の購入価額や購入資金の平均のことです。ここでは、住宅金融支援機構と国土交通省の2つの調査を使います。
住宅金融支援機構の「2025年度 フラット35利用者調査」では、首都圏で建売住宅を買った人の購入価額は平均4,835.4万円でした。土地付注文住宅は、建設費3,814.3万円と土地取得費2,590.0万円の合計で平均6,404.3万円です。
出典：住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表・2026年10月19日確認）
※土地付注文住宅は建設費と土地取得費の合計（所要資金）。フラット35を利用した人の集計で、諸費用は含みません。
| 項目 | 建売住宅 | 土地付注文住宅 |
|---|---|---|
| 購入価額（所要資金） | 4,835.4万円 | 6,404.3万円 |
| 住宅面積 | 97.4㎡ | 109.4㎡ |
| 敷地面積（中央値） | 115.1㎡ | 152.6㎡ |
| 世帯年収 | 734.9万円 | 822.6万円 |
| 年収倍率 | 7.3倍 | 8.6倍 |
※住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」。敷地面積は外れ値があるため中央値、ほかは平均値です。
国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」では、三大都市圏で新築の分譲戸建を買った世帯の購入資金は平均5,099万円、中央値は4,600万円でした。
出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」（2026年7月公表・2026年10月19日確認）
※中央値は、分譲マンション5,500万円、分譲戸建4,600万円、中古マンション2,750万円、中古戸建2,650万円です。
2つの調査は、対象の地域と集計のしかたが違います。フラット35利用者調査は首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）でフラット35を使った人、住宅市場動向調査は三大都市圏で住宅を取得した世帯が対象です。東京都の土地代と建築費の相場は「注文住宅を東京で建てたい人の土地代・建設費用の相場」で詳しく見ています。
4. 自由住宅の物件の価格と、変更の費用
自由住宅の物件の価格とは、自由住宅の物件一覧に表示されている、土地と建物をまとめた販売価格のことです。2026年10月19日時点で一覧に価格が表示されていた新築一戸建ては12件で、表示価格は5,780万円から2億9,800万円でした。立地と区画の広さで価格の差が大きく、東京23区の駅に近い狭い区画と、郊外や住宅地の広い区画とでは条件が大きく違います。
| 最寄駅 | 表示価格 | 土地面積 | 建物面積 | 間取り |
|---|---|---|---|---|
| 日暮里舎人ライナー「江北」駅 徒歩3分 | 5,780万円 | 49㎡ | 85.28㎡ | 4LDK |
| 都営三田線「志村坂上」駅 徒歩7分 | 5,890万円 | 38.13㎡ | 80.39㎡ | 3LDK |
| 西武池袋線「保谷」駅 徒歩14分 | 8,880万円 | 100.04〜110.05㎡ | 101.25〜112.25㎡ | 4LDK・5LDK |
| 東急田園都市線「市が尾」駅 徒歩5分 | 9,900万円 | 130.61〜130.65㎡ | 105.7〜106.58㎡ | 4LDK |
※自由住宅「物件一覧」（2026年10月19日確認）。会員限定で公開している物件は含みません。複数の区画がある物件は、一覧に表示された価格と面積の範囲を載せています。販売状況と価格は変わることがあります。この記事の写真はイメージ（AI生成）で、表の物件ではありません。
変更の費用について、自由住宅は次のように公表しています。
| 項目 | 公表している内容 |
|---|---|
| 変えられるもの | 間取り・仕様・色 |
| 変えられる期限 | 建築確認の申請（建てる前に受ける法令上の審査）の直前まで |
| 費用 | 工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合がある |
| 契約の後の変更 | 変更できる部分について、変更できる期日をはっきり伝える。進み具合により費用がかかる場合があるが、着手した部分も変更できる |
| 相談の費用 | 何度でも無料。料金が発生するのは契約の後、住宅にかかる費用のみ |
※自由住宅「よくある質問」をもとに作成（2026年10月19日確認）。
建物の費用の水準として、自由住宅は「よくある質問」で、建物本体価格が1,500万円台の実績があることも公表しています。これは個別の実績例の建物本体価格で、時期や建物の条件で変わり、土地代と諸費用は含みません。
変更の費用は、申請の後に変えるほど大きくなりやすい費用です。建築確認の申請の後に間取りを変えると、図面の描き直しや計画の変更の手続きが必要になる場合があります。変えたい点は、区画を決める前後の早い段階で伝えてください。
5. 諸費用の中身と、税の軽減の期限
諸費用とは、物件価格とは別に、契約・登記・借入・保険・税金のために支払う費用のことです。税金の多くには期限つきの軽減があり、いつ契約し、いつ登記するかで支払う額が変わります。
| 税・手続き | 本来の税率など | 軽減後 | 軽減の期限 |
|---|---|---|---|
| 登録免許税（土地の売買による所有権移転登記） | 2.0％ | 1.5％ | 2029年3月31日 |
| 登録免許税（住宅の建物の所有権保存登記） | 0.4％ | 0.15％ | 2027年3月31日 |
| 登録免許税（住宅ローンの抵当権設定登記） | 0.4％ | 0.1％ | 2027年3月31日 |
| 不動産取得税（住宅と住宅用の土地） | 4％ | 3％。新築住宅は評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を控除 | 税率の特例は2027年3月31日 |
| 印紙税（不動産の売買契約書、1,000万円超5,000万円以下） | 2万円 | 1万円 | 2027年3月31日 |
| 印紙税（不動産の売買契約書、5,000万円超1億円以下） | 6万円 | 3万円 | 2027年3月31日 |
| 印紙税（住宅ローンの金銭消費貸借契約書、1,000万円超5,000万円以下） | 2万円 | 軽減なし | — |
※国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」「No.7108 不動産譲渡契約書及び建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」「No.7140 印紙税額の一覧表」（いずれも令和8年4月1日現在法令等）、東京都主税局「不動産取得税」をもとに作成。登録免許税の建物の軽減は、床面積50㎡以上などの要件を満たし、市区町村の証明書を添えて取得から1年以内に登記した場合に受けられます。
税金のほか、登記を頼む司法書士の報酬、住宅ローンの事務手数料と保証料、火災保険料、引渡しの日を境にした固定資産税・都市計画税の精算がかかります。これらは金融機関・保険の補償・事務所によって金額が違うため、見積もりで確かめます。住宅ローンの手続きと費用の流れは「家を買う相談はいつ始める？」でも期限ごとにまとめています。
6. 総額を早く確かめる5つの手順
総額を早く確かめる手順とは、物件価格を決める前に、変更の希望と諸費用の見込みを並べて、住み始めるまでの支払いを一覧にしていく進め方のことです。
| 手順 | すること | 確かめる相手 |
|---|---|---|
| 手順1 | 借りられる額と、毎月返せる額から、総額の上限を決める | 金融機関、住宅会社 |
| 手順2 | 希望のエリアで、区画の物件価格と土地・建物の面積を比べる | 住宅会社 |
| 手順3 | 変えたい間取り・設備・色を書き出し、変更の費用と期限を聞く | 住宅会社 |
| 手順4 | 印紙税・登録免許税・司法書士の報酬・ローンの費用・火災保険料の見積もりをそろえる | 住宅会社、金融機関、司法書士、保険会社 |
| 手順5 | 物件価格・変更の費用・諸費用を合計し、手順1の上限に収まるかを確かめてから契約する | 自分（家族） |
7. まとめ
建売と注文の中間の家（セミオーダー住宅）の総額は、物件価格・変更の費用・諸費用の3つで決まります。物件価格が先に決まるため総額の見通しは立てやすく、変更の内容と時期で総額が動きます。
- 首都圏の購入価額の平均は、建売住宅4,835.4万円、土地付注文住宅6,404.3万円（2025年度フラット35利用者調査）
- 三大都市圏の分譲戸建の購入資金は、平均5,099万円・中央値4,600万円（令和7年度 住宅市場動向調査）
- 自由住宅の分譲住宅は、間取り・仕様・色を建築確認の申請の直前まで変更でき、工事が進むほど費用がかかる場合がある
- 土地には消費税がかからず、消費税は建物の価格にかかる
- 登録免許税・不動産取得税・印紙税の軽減には期限があり、多くは2027年3月31日まで
8. 建売と注文の中間の家の総額のよくある質問
Q建売と注文の中間の家の総額はどう決まりますか？
A物件価格（土地＋建物）、間取りや仕様を変えた分の費用、諸費用（印紙税・登録免許税・司法書士の報酬・ローンの費用・火災保険料・不動産取得税など）の合計で決まります。物件価格は契約の時点で決まり、変更の費用は変える内容と時期で、諸費用は借入額や登記の内容で変わります。
Q自由住宅の建売兼注文住宅を購入するときの総額の目安は？
A2026年10月19日時点で自由住宅の物件一覧に価格が表示されていた新築一戸建ては12件で、表示価格は5,780万円から2億9,800万円でした。総額は、この物件価格に、間取りや仕様を変えた分の費用と諸費用を足した金額です。立地と区画の広さで大きく違うため、希望のエリアと予算をお知らせいただければ、個別にお見積もりします。
Q首都圏で建売住宅と注文住宅の価格はどのくらい違いますか？
A住宅金融支援機構の2025年度フラット35利用者調査では、首都圏の建売住宅の購入価額は平均4,835.4万円、土地付注文住宅は建設費と土地取得費の合計で平均6,404.3万円で、差は1,568.9万円でした。住宅面積は建売住宅97.4㎡、土地付注文住宅109.4㎡です。
Q間取りや仕様を変えると、費用はかかりますか？
A変える内容と時期によってかかります。自由住宅の分譲住宅は、間取り・仕様・色を建築確認の申請の直前まで変更でき、工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合があります。契約の後も、変更できる部分と期日をはっきりお伝えします。
Q新築一戸建ての諸費用には何がありますか？
A契約書の印紙税、登記の登録免許税と司法書士の報酬、住宅ローンの事務手数料と保証料、火災保険料、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の精算などです。登録免許税は、土地の売買が1.5％（2029年3月31日まで）、住宅の建物の保存登記が0.15％、抵当権の設定登記が0.1％（いずれも2027年3月31日まで）に軽減されています。
Q土地と建物のどちらに消費税がかかりますか？
A消費税は建物の価格にかかり、土地の売買にはかかりません。土地と建物をまとめた物件価格のうち、建物の部分に消費税が含まれています。
総額は、区画の物件価格と、変えたい内容、借り方で変わります。物件を決める前に一度並べてみると、無理のない範囲が見えてきます。
自由住宅では、物件価格と変更の費用、諸費用の見込みをまとめてお出しし、建築確認の申請の前に、変えたい点と予算をご一緒に整理します。ご相談は何度でも無料です。
総額のご相談はこちら出典一覧
- 住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表・2026年10月19日確認）
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan/flat35/index.html - 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」（2026年7月公表・2026年10月19日確認）
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000248.html - 国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」（2026年（令和8年）4月1日現在法令等・2026年10月19日確認）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm - 国税庁「No.7108 不動産譲渡契約書及び建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（2026年（令和8年）4月1日現在法令等・2026年10月19日確認）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm - 国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（2026年（令和8年）4月1日現在法令等・2026年10月19日確認）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm - 東京都主税局「不動産取得税」（2026年4月作成の案内・2026年10月19日確認）
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/real_estate/fudosan - 東京都主税局「不動産取得税の軽減措置（住宅・住宅用土地）」（2026年4月作成・2026年10月19日確認）
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/tax/13-keigen_02 - 国税庁「No.6201 非課税となる取引」（土地の譲渡・2026年10月19日確認）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm