首都圏の不動産市況レポート 2026年9月分｜新築戸建・中古戸建・新築マンション・中古マンションの価格と、売り希望価格と成約価格の差

1. この記事の読み方｜統計ごとの対象月と「売り希望価格」「成約価格」の違い

不動産市況レポートとは、公的機関や調査会社が毎月公表する価格・件数の統計を、対象月を明記して並べて読む記事のことです。首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築戸建・中古戸建・新築分譲マンション・中古マンションの4つの市場を扱います。将来の価格は予測せず、公表された数字だけを扱います。

先に、統計ごとの対象月と公表日を示します。公表の周期が違うため、すべてを同じ月でそろえることはできません。今回は、東日本レインズと不動産経済研究所が2026年9月分、アットホームは9月分が2026年10月25日時点で未公表のため2026年8月分です。アットホームの数字は、前回の2026年8月分の市況レポートと同じ値です。

売り希望価格とは、売主が「この価格で売りたい」と広告や不動産会社間のネットワークに出した価格のことです。成約価格とは、買主と売主が実際に合意して契約した価格のことです。アットホームの登録価格は消費者向けサイトに公開された物件の売り希望価格、レインズの新規登録価格は不動産会社間のネットワークに登録された売り希望価格、レインズの成約価格は実際の取引価格で、対象となる物件の集団が違います。したがって、売り希望価格と成約価格の差は、同じ物件が値引きされた幅ではありません。売りに出ている物件の構成と、実際に売れた物件の構成の違いを含んだ差として読みます。

2. 中古マンション｜成約5,111万円、登録6,813万円

中古マンションの成約価格とは、東日本レインズに登録された中古マンションのうち、その月に成約報告があった物件の平均価格のことです。2026年9月の首都圏は、成約件数3,457件（前年同月比▲22.7％・6か月連続減）、成約価格5,111万円（▲4.5％・5か月連続下落、前月比▲0.4％）、成約㎡単価81.07万円（▲4.8％・5か月連続下落、前月比▲0.6％）でした。レインズは、成約㎡単価が1990年10月（83.50万円）の水準を引き続き下回ったと記しています。

一方で、売り出しの価格は上がり続けています。新規登録価格は6,813万円（＋16.1％・29か月連続上昇、前月比＋0.9％）、在庫価格は6,971万円（＋27.5％・26か月連続上昇、前月比＋0.5％）です。新規登録件数は17,721件（＋15.4％・4か月連続増）、在庫件数は50,450件（＋15.1％・7か月連続増）で、売りに出る物件が増える中で成約が減っています。

エリア別では、すべての地域で成約件数が前年同月より減りました。東京都区部は1,385件（▲30.6％・9か月連続減）で、成約㎡単価は130.39万円（▲0.9％・2か月連続下落）です。成約㎡単価が上がったのは横浜・川崎市（66.39万円・＋1.2％）、神奈川県他（46.55万円・＋11.7％）、千葉県（43.19万円・＋7.2％）でした。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」（2026年10月13日公表）。▲はマイナス。

消費者向けサイトの売り希望価格を見るアットホームの調査（2026年8月分・9月分は未公表）では、首都圏の中古マンションの1戸あたり平均登録価格は6,016万円で、初めて6,000万円台になりました。前月比・前年同月比ともに25か月連続の上昇です。東京23区は8,950万円（前月比＋0.7％・前年同月比＋21.8％）、さいたま市は4,028万円（＋2.7％・＋18.3％）です。

出典：アットホーム「2026年8月 首都圏における『中古マンション』の価格動向」（2026年9月29日公表）。千葉県西部は柏市・松戸市・流山市・我孫子市・市川市・浦安市・習志野市・船橋市。首都圏全体は6,016万円。

3. 中古戸建｜成約4,116万円、9か月連続の上昇

中古戸建の成約価格とは、東日本レインズに登録された中古戸建住宅のうち、その月に成約報告があった物件の平均価格のことです。2026年9月の首都圏は、成約件数1,658件（前年同月比▲16.5％・2か月ぶり減）、成約価格4,116万円（＋5.4％・9か月連続上昇、前月比＋3.9％）、成約土地面積148.95㎡（＋4.3％）、成約建物面積103.76㎡（＋1.1％）、築年数25.86年でした。件数は減りましたが、価格は上がっています。

売り出しの価格は、新規登録価格4,790万円（＋5.7％・14か月連続上昇、前月比▲2.4％）、在庫価格4,803万円（＋6.7％・19か月連続上昇）です。在庫件数は23,587件（＋0.2％）で、8か月ぶりに前年同月を上回りました。成約価格は新規登録価格の85.9％、在庫価格の85.7％にあたります（当社計算）。8月の80.7％・82.5％より差が縮まり、中古マンションの75.0％とは逆の動きです。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」。成約件数はすべての地域で前年同月より減り、成約価格は神奈川県他を除くすべての地域で上がりました。

東京都区部は成約価格8,188万円（＋17.8％・6か月連続上昇）で、土地面積は92.09㎡と首都圏平均の約6割です。中古戸建でも23区は「小さい土地に建つ家を高く買う」構図が続いています。築年帯ごとの成約価格と住宅ローン減税の境目は「中古住宅の築年数と価格」で、同じ9月分の土地の成約価格は「分譲地の区画はどう決まる？」で扱っています。

4. 新築戸建｜売り希望価格5,210万円（8月分）

新築戸建の平均価格とは、アットホームの不動産情報サイトで消費者向けに公開された新築戸建（所有権のみ・重複物件はユニーク化）の、1戸あたりの平均登録価格＝売り希望価格のことです。公表済みの最新である2026年8月の首都圏は5,210万円で、前月比＋0.5％（6か月連続上昇）、前年同月比＋8.0％（24か月連続上昇）でした。9月分は2026年10月25日時点で未公表のため、ここでは8月分を再掲します。

出典：アットホーム「2026年8月 首都圏における『新築戸建』の価格動向」。最高額は2017年1月以降の比較。

アットホームは、東京23区の上昇の要因として、平均価格を下回る8,000万円台以下の物件の割合が前年同月より減り、1億円以上の割合が増えたことを挙げています。安い物件が減って高い物件が増えたことで、平均が押し上げられています。新築戸建の成約価格の統計はありませんが、同じ戸建の中古（レインズ9月分）では東京都区部の成約価格が8,188万円（＋17.8％）と、売り希望価格と同じ向きに上がっています。建売の供給の動きは「新築一戸建ての着工戸数（2026年8月分）」で扱っています。

5. 新築分譲マンション｜発売1,142戸、初月契約率50.4％

新築分譲マンションの市場動向とは、不動産経済研究所が毎月まとめる、首都圏で新たに発売された分譲マンションの戸数・価格・契約率の統計のことです。2026年9月は発売1,142戸（前年同月比▲40.1％、前月比＋0.2％）、初月契約率50.4％（前年同月比▲4.0ポイント、前月比▲10.7ポイント）、平均価格9,552万円（▲4.1％）、㎡単価145.8万円（▲0.5％）でした。平均価格・㎡単価とも2か月連続で前年同月を下回りました。9月末の販売在庫は6,775戸で、8月末の6,610戸から165戸増え、4か月連続の増加です（前年9月末は5,879戸）。

出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年9月」（2026年10月20日公表）。初月契約率は発売した月のうちに契約された戸数の割合で、70％が好不調の目安として使われます。

初月契約率を地域別に並べると、70％を上回ったのは千葉県（71.9％）だけで、東京23区は46.0％、東京都下は30.5％でした。

首都圏全体の平均価格が下がったのは、価格の低いエリアの割合が変わったことと、神奈川県の平均価格が6,819万円（▲30.8％）と大きく下がったことによります。東京23区だけを見ると平均13,940万円（＋1.3％）、㎡単価219.2万円（＋5.0％）で、前年同月を上回っています。都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）は72戸・平均1億9,307万円・㎡単価302.3万円でした（前年同月は75戸・2億0,396万円・320.2万円）。

6. 4つの市場をまとめて見る｜売り希望価格と成約価格の差

4つの市場を並べると、「売り出しの価格は上がり続け、実際に売れる価格は市場によって向きが違う」ことが見えます。中古マンションは成約価格が下がり差が広がり、中古戸建は成約価格が上がり差が縮まりました。新築マンションは発売戸数が減って契約率も下がり、在庫が増えています。

出典：東日本不動産流通機構・不動産経済研究所の2026年9月分、アットホームの2026年8月分。アットホームの中古マンションの首都圏全体は、公表文に前月比・前年同月比の数値がないため「上昇」とだけ記載しています。

出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年8月度・9月度の値を当社で割り算したもの。成約と登録は対象の物件が同じではないため、「値引き率」ではありません。

7. 新築一戸建てと中古、買う人・売る人がこの数字をどう使うか

市況の数字の使い方とは、個別の物件の価格が市場の平均からどれだけ離れているかを測る物差しとして使うことです。将来の価格を当てるためではなく、今の価格交渉と資金計画の根拠にします。新築一戸建てと中古のどちらを選ぶかも、同じエリア・同じ広さの数字で並べると判断しやすくなります。

新築一戸建ての中には、建売住宅と同じように土地と建物を一緒に買いながら、着工前に間取りを変えられるセミオーダー型の住まいもあります。自由住宅は、建売住宅の価格帯で間取りを変えられる新築一戸建てを、東京23区とその周辺で手がけています。新築と中古、建売と注文の違いは「建売と注文の中間の家の総額」で整理しています。

住宅ローンの金利も、価格と同じくらい月々の負担を左右します。フラット35の金利と返済額の変化は「フラット35の金利は年3.83％（2026年10月）」、変動金利の仕組みは「日銀の利上げで変動金利の住宅ローンはどうなる」で解説しています。

8. まとめ

2026年9月の首都圏は、中古マンションの成約価格が5か月連続で下がって売り希望価格との差が広がり、中古戸建の成約価格は9か月連続で上がって差が縮まりました。押さえる点は次の5つです。

• 中古マンション：成約5,111万円（▲4.5％）に対し新規登録6,813万円（＋16.1％）。成約は登録の75.0％（当社計算、8月は76.0％）。在庫は7か月連続増
• 中古戸建：成約4,116万円（＋5.4％）、新規登録4,790万円（＋5.7％）。成約は登録の85.9％（8月は80.7％）。成約件数は▲16.5％
• 新築分譲マンション：発売1,142戸（▲40.1％）、平均9,552万円（▲4.1％）、初月契約率50.4％、在庫6,775戸（4か月連続増）
• 新築戸建：売り希望価格5,210万円（＋8.0％、8月分）。23区9,278万円。9月分は2026年10月25日時点で未公表
• 対象月はレインズと不動産経済研究所が2026年9月、アットホームが2026年8月

9. 首都圏の不動産市況のよくある質問

出典一覧