建売と注文の中間の家とは？｜セミオーダー・規格住宅・自由設計・建築条件付きの違いを、規約と契約の型で整理

1. 建売と注文の中間の家とは？｜3つの買い方

建売と注文の中間の家とは、買い方や商品によっては建売住宅のように土地と建物の価格の見通しを立てやすく、注文住宅のように間取りや仕様を自分で選べる余地がある新築一戸建ての買い方のことです。法令や統計にこの名前の区分はなく、住宅会社や不動産会社が使う言い方です。

両端にあるのは、完成した（または建てる計画が決まった）家を土地ごと買う「建売住宅」と、土地を用意して建築会社に設計から頼む「注文住宅」です。その間に、次の3つの買い方があります。

自由住宅は、建売の価格帯の新築一戸建てで、間取り・仕様・色を所定の範囲で建築確認申請の直前まで変えられる、セミオーダー型の分譲住宅です（自由住宅「よくある質問」）。分譲予定地の区画の分け方を見直せる場合もあります。セミオーダー住宅の考え方は「建売なのに、自分好みに変えられる」、会社の比べ方は「セミオーダー住宅の会社の選び方」で扱いました。

2. 規格住宅・自由設計・セミオーダーに決まった定義はある？

不動産の表示に関する公正競争規約とは、不動産会社が広告で使う言葉や表示の決まりを定めた業界の自主ルールで、景品表示法にもとづいて公正取引委員会と消費者庁長官の認定を受けたものです。広告に出てくる用語の意味は、まずこの規約と施行規則で確かめられます。

規約と施行規則を確かめると、定義があるのは次の用語です（不動産公正取引協議会連合会「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」規約集 2025年8月26日版）。

定義がない言葉は、会社ごとに意味が違います。同じ「自由設計」でも、間取りを一から描く会社もあれば、決められた範囲で壁の位置を動かすだけの会社もあります。言葉が同じでも中身が同じとは限らないため、次の章の契約の型と、第5章の変更の期限で確かめます。

3. 売買契約と請負契約は何が違う？｜言葉より先に契約の型を見る

売買契約とは、売主が財産を移し、買主が代金を払うことを約束する契約で（民法第555条）、請負契約とは、請け負う側が仕事を完成させ、頼んだ側がその結果に報酬を払うことを約束する契約です（民法第632条）。建物の契約の形は取引によって異なり、売買、請負、その組み合わせなどがあります。家の買い方の名前より、どの形の契約かを確かめることが大切です。

表は典型的な例で、同じ呼び名でも契約の形が違うことがあります。実際の形は、個別の契約書で確かめてください。売買か請負かで、支払いの流れも変わります。土地と建物をまとめて買う売買では、手付金と引渡し時の残代金が中心です。土地を先に買って建物を請け負わせる形では、土地代、着工時金、中間金と支払いが分かれることがあり、建物が完成する前に払うお金の手当てが要ります。資金の流れは「土地から買う注文住宅の資金の流れ」で整理しました。

4. 建売と注文の価格と広さはどれくらい違う？｜首都圏の実数

フラット35利用者調査とは、住宅金融支援機構が、フラット35の融資を承認した人の購入価格・面積・年収などを毎年集計している調査です。2025年度（2025年4月〜2026年3月）は、借換えを除く35,553件が集計されています（2026年7月24日公表）。

この調査は、フラット35を利用した人について、住宅を「建売住宅」「注文住宅」「土地付注文住宅」「中古戸建」などに分けて集計しています。首都圏の値を並べると、次のとおりです。

土地付注文住宅は、建設費3,814.3万円と土地取得費2,590.0万円を合わせて6,404.3万円です。建売住宅との差は1,568.9万円で、建売住宅の価格の約32％にあたります（編集部計算）。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」。フラット35を使った人の集計で、すべての購入者の平均ではない。

中間の家の価格は、商品や変更の内容によって異なり、この2つの間に入るとは限りません。たとえば、セミオーダー住宅は建売住宅の価格に変更の費用を足す形、建築条件付き土地は土地の価格に請負の建築費を足す形が一例ですが、価格の決まり方は商品や契約によって異なります。総額の内訳は「建売と注文の中間の家の総額はどう決まる？」で計算しました。

選ぶ理由にも違いがあります。国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査」では、分譲戸建を選んだ理由の最多が「新築住宅だから」57.7％、注文住宅を選んだ理由の最多が「信頼できる住宅メーカー／不動産業者だったから」53.1％で、「デザイン・広さ・設備等が良いから」も43.8％でした（複数回答）。注文住宅を建てた世帯が「建築した住宅で満足していないもの」では、「価格（予定より高くなった）」が最多の63.8％でした。

5. 間取りはいつまで変えられる？｜建築確認との関係

建築確認とは、建物を建てる前に、その計画が建築基準法などに合っているかを、建築主事や指定確認検査機関が審査する手続きです（建築基準法第6条）。建築主事等の審査期間は建物の区分によって異なり、2階建て以上または延べ面積200㎡超の建物（同条第1項第2号。一般的な木造2階建て住宅を含む）などは申請の受理から35日以内、都市計画区域内などに建てる平屋で延べ面積200㎡以下の建物（同項第3号）は7日以内です（同条第4項）。これは建築主事等が審査する場合の法定の日数で、間取りを変えられる期限とは別のものです。個別の建物がどの区分にあたるかや実際の審査日程は、設計者や確認検査機関などに確かめてください。

確認を受けた（確認済証の交付を受けた）計画を変更するときは、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、改めて確認（計画変更の確認）を受けなければなりません（建築基準法第6条第1項）。このため、建築確認の申請を、間取りを変えられる期限の区切りにしている会社があります。この期限は法律で決まったものではなく、会社の商品や工程の決まりです。

自由住宅の分譲住宅では、間取り・仕様・色を所定の範囲で建築確認申請の直前まで変更できます。変えられる範囲と費用は変更の内容によって異なり、工事が進むほど変えられる範囲は狭くなり、費用がかかる場合もあります（自由住宅「よくある質問」）。間取りの決め方は「注文住宅の理想の間取りはなぜ難しいのか」も参考になります。

6. 5つの買い方を並べるとどう違う？｜比較表

買い方の比較とは、土地の決まり方、建てる会社、間取りの自由さ、価格の見通し、入居までの期間を、同じ物差しで並べて見ることです。一都三県で新築一戸建てを探す場合の一般的な傾向を並べると、次のようになります。

建てられる数で見ると、2025年の新設住宅着工は、自分で建てる「持家」が201,285戸、分譲住宅のうち一戸建てが115,935戸でした（国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年計）」）。統計の区分は「持家」と「分譲」で、その間の買い方は、建て方によってどちらかに数えられます。

7. 中間の家を選ぶときは何を確かめる？｜契約前の5項目

契約前の確認とは、言葉の印象ではなく、契約書や重要事項説明書などの書面に書かれる中身で、選べる範囲と費用を確かめることです。中間の家は呼び名が会社ごとに違うため、次の5項目を同じ形で聞くと比べやすくなります。書面の名前や記載される場所は会社や契約によって異なるため、表の書面は一例です。

8. まとめ

• 建売と注文の中間の家は、建築条件付き土地・規格住宅・セミオーダー住宅の3つの買い方を指すことが多い。
• 公正競争規約で定義があるのは建築条件付土地・新築分譲住宅・新築住宅・売地など。規格住宅・セミオーダー・一戸建ての自由設計には定義がない。
• 建物の契約の形は取引によって異なり、売買（民法第555条）、請負（民法第632条）、その組み合わせなどがある。契約の型で、間取りを決める時期と支払いの流れが変わる。
• フラット35を利用した人の集計では、首都圏の建売住宅は4,835.4万円・97.4㎡、土地付注文住宅は6,404.3万円・109.4㎡（2025年度フラット35利用者調査）。
• 中間の家かどうかは、変えられる範囲・期限・費用の決め方を書面で確かめる。

9. 建売と注文の中間の家のよくある質問

この記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。

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