新築一戸建ての固定資産税はいくら？｜2026年4月から変わった新築住宅の減額と、23区の計算例

1. 新築一戸建ての固定資産税とは？｜誰に、いつ、何の税がかかるか

新築一戸建ての固定資産税とは、毎年1月1日（賦課期日）現在の登記簿等に、土地と家屋の所有者として登記されている人などにかかる地方税で、土地と家屋それぞれの課税標準額に1.4％を掛けて計算します。23区では、あわせて都市計画税（税率0.3％）もかかります。23区では、どちらも東京都（都税事務所）が課税します。

納める時期は、23区では年4回（6月・9月・12月・2月）です。売買のときに固定資産税を日割りで精算する慣習がありますが、東京都主税局は、これは地方税法で決められたものではなく、当事者どうしの合意で行うものだと説明しています。

固定資産税でいう家屋の価格（評価額）は、売買価格や工事費そのものではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準で評価した額です。土地・家屋の価格は原則として3年に1度評価替えされます（令和6年度が基準年度。東京都主税局）。土地の課税標準額や税額は、負担調整措置などで年度ごとに変わることがあります。

2. 2026年4月から新築住宅の減額は何が変わった？

新築住宅の減額とは、新しく建てた住宅の家屋にかかる固定資産税を、一定の期間、2分の1にする制度です。2026年（令和8年）の改正で、対象になる住宅の床面積の要件が見直されました（下限は40㎡に、上限は240㎡に）。総務省の政令の概要（2026年3月）は「床面積要件を現行50㎡以上280㎡以下から原則40㎡以上240㎡以下に引き下げる」としています。

床面積は居住部分の床面積で判断します。マンションなどは共用部分を按分して判定するなど、住宅の種類で判定の方法が異なります（横浜市）。店舗などとの併用住宅は、居住部分が床面積の2分の1以上であることなど、ほかの要件もあります。

横浜市の案内では、2031年（令和13年）3月31日までに新築された住宅が対象です。千葉県柏市も、2026年4月1日以降に新築した住宅は住宅部分の床面積40㎡以上240㎡以下を要件として案内しています。横浜市の案内では、店舗などとの併用住宅は居住部分が床面積の2分の1以上であることも要件です。床面積は居住部分の床面積で判断されるため、ほかの要件を満たす場合は、40㎡台の小さな住宅が新しく対象に入り（東京23区内の特定都市再生緊急整備地域を除く）、240㎡を超える大きな住宅は対象から外れます。判定の方法は住宅の種類で異なるため、区市町村の案内で確かめてください。

3. 新築住宅の減額は何年続く？｜構造と認定で変わる期間

減額の期間とは、新たに固定資産税がかかる年度から数えて、税額が2分の1になる年度の数のことです。建物の構造と、長期優良住宅の認定を受けているかで変わります（東京都主税局）。

120㎡を超える住宅は、120㎡にあたる分だけが減額されます。横浜市の計算例では、価格1,330万円・140㎡の2階建て（令和8年築）で、固定資産税と都市計画税を合わせた本来の税額22万6,100円から7万9,800円が減額されています（120㎡を超える部分は按分）。110㎡・価格1,040万円の例では、17万6,800円から7万2,800円が減額されています。

狭い土地で3階建てを建てる場合は、耐火・準耐火建築物であれば減額の期間が5年度分になります。狭小地の構造と防火は「狭小地で快適に暮らすための土地選びと間取り」で扱いました。

4. 土地の税金はどう軽くなる？｜住宅用地の特例と23区の軽減

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の課税標準額を、価格より低くして計算する仕組みです。1月1日の時点で、専用住宅の敷地として使われている土地（家屋の床面積の10倍まで）などが住宅用地にあたります（東京都主税局）。

23区では、都独自の軽減として、小規模住宅用地の都市計画税の税額を2分の1にしています（令和8年度）。また令和8年度までは、土地の税額が前年度の1.1倍を超える分を減らす条例減額も行っています（東京都主税局）。

土地の税額は、価格に特例の割合を掛けた額（本則課税標準額）がそのまま使われるとは限りません。前年度の課税標準額から少しずつ近づける「負担調整措置」があるため、同じ価格の土地でも、前年度までの課税の経過で税額が変わります。

5. 23区で新築一戸建てを建てると税額はいくら？｜東京都の計算例

東京都主税局の計算例では、23区内の150㎡の土地に、2024年（令和6年）10月に木造2階建て100㎡の住宅を新築した場合の令和8年度の税額は、固定資産税と都市計画税を合わせて21万2,250円です。土地の価格は4,500万円、家屋の価格は900万円の設例で、ほかの土地や家屋の税額の目安を示すものではありません。

土地の固定資産税の課税標準額は、本則（価格の6分の1）では750万円ですが、負担調整措置により712万5,000円になっています。家屋の固定資産税は、本来の12万6,000円（900万円×1.4％）から、新築住宅の減額6万3,000円が差し引かれています。合計の額は編集部が足し合わせたもので、東京都は「実際の納付税額とは端数処理で一致しない場合があります」と注記しています。

減額の期間が終わると、この設例では家屋の固定資産税が年6万3,000円増える計算です。ただし、家屋の価格は評価替えのたびに見直され、土地も負担調整措置で毎年の課税標準額が変わるため、実際の税額は年度ごとに変わります。住宅を買うときにかかるお金の全体は「建売と注文の中間の家の総額はどう決まる？」にまとめました。

6. 1月1日をまたぐと何が変わる？｜土地から買うときの注意

賦課期日とは、その年度の固定資産税をだれに、どの状態でかけるかを決める日で、毎年1月1日です。この日の土地と家屋の状態で、その年度の税額が決まります（東京都主税局）。

東京都主税局は、1月1日に住宅が存在しない場合は、建築中や建築予定の土地であっても住宅用地にならないと説明しています。ただし、既存の住宅を取り壊して建て替えるなど一定の要件を満たす場合は、申告により特例が続けて適用されます。土地を先に買って注文住宅を建てるときは、工事が年をまたぐかどうかで、その年度の土地の税額が変わることがあります。土地から買う場合の支払いの流れは「土地から買う注文住宅の資金の流れ」で扱いました。

7. 建売・注文・セミオーダーで減額に違いはある？

新築住宅の減額と住宅用地の特例は、建売住宅・注文住宅・セミオーダー住宅といった買い方の違いではなく、床面積・構造・認定・1月1日の状態で決まります。買い方で変わるのは、主に「どの時期に完成し、いつ自分の名義になるか」です。

自由住宅は、建売の価格帯の新築一戸建てで、間取り・仕様・色を所定の範囲で建築確認申請の直前まで変えられる、セミオーダー型の分譲住宅です（自由住宅「よくある質問」）。間取りを変えると床面積が変わることがあるため、変更後の面積と完成の時期を、税金の見通しとあわせて確かめておくと安心です。用語の違いは「建売と注文の中間の家とは？」、性能と認定で会社を比べる方法は「高品質な注文住宅を建てられる会社の比べ方」で扱いました。

8. まとめ

• 新築一戸建ての固定資産税は、1月1日の所有者にかかり、税率は1.4％。23区では都市計画税（0.3％）もかかる。
• 2026年4月1日以後に新築した住宅は、居住部分の床面積40㎡以上240㎡以下などの要件を満たすと新築住宅の減額の対象（改正前は50㎡以上280㎡以下。東京23区内の特定都市再生緊急整備地域は下限50㎡以上のまま）。
• 減額は家屋の固定資産税の2分の1・120㎡相当分まで。一般の住宅は3年度分、3階建て以上の耐火・準耐火は5年度分、認定長期優良住宅は5年度分（同7年度分）。
• 土地は住宅用地の特例で、200㎡までは固定資産税が価格の6分の1、都市計画税が3分の1。23区は小規模住宅用地の都市計画税をさらに2分の1軽減（令和8年度）。
• 東京都の23区の計算例（土地150㎡・4,500万円、家屋100㎡・900万円という特定の条件）では、令和8年度の合計は21万2,250円。
• 原則として、1月1日に住宅がない土地は住宅用地にならない（建替えなどで要件を満たす場合は申告により継続）。土地から買うときは完成・引渡しの時期を確かめる。

9. 新築一戸建ての固定資産税のよくある質問

税額は土地・家屋の価格と区市町村の取扱いで変わります。実際の税額は、納税通知書と、23区では都税事務所、市町村では各市町村の窓口でご確認ください。この記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。

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