注文住宅の坪単価と総額の目安【一都三県】｜建物・土地・自己資金・毎月の返済を公的データで整理

1. 注文住宅の坪単価はいくら？｜首都圏の公的データから計算

坪単価とは、建物の建設費を延床面積の坪数（1坪＝400/121㎡、約3.306㎡）で割った、1坪あたりの建物の値段のことです。この記事では、統計の建設費を住宅面積の坪数で割って計算しています。首都圏のフラット35利用者の平均から計算すると、注文住宅の坪単価は約115万〜129万円になります。

フラット35利用者調査とは、住宅金融支援機構が、フラット35（買取型及び保証型）の利用者データを集計し、建設費・購入価格・面積・年収などを年度ごとにまとめている調査です。2025年度は、買取承認案件と付保承認案件のうち借換えを除く35,553件が集計されています。注文住宅は2つに分けて集計されています。すでに土地を持っている人が建物だけを建てる「注文住宅」と、土地を買って建物を建てる「土地付注文住宅」です。持っている土地に建てる人は年齢が高く（首都圏の平均48.8歳）、建物にかける費用も大きい傾向があり、2つの坪単価は同じになりません。

建設費と住宅面積は、住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」の首都圏の平均値です。坪単価は「建設費÷（住宅面積÷400/121㎡）」で編集部が計算した参考値で、平均どうしを割っているため、一人ひとりの坪単価の平均とは一致しません。首都圏の範囲は同調査の地域区分によります。

建設費は前の年度より上がっています。首都圏の建設費は、土地付注文住宅が前年度の3,505.6万円から8.8％、注文住宅が4,252.7万円から12.0％増えました。同じ計算方法で前年度の坪単価を出すと、土地付注文住宅が約107.3万円、注文住宅が約119.5万円です。

東京で建てる場合の土地代と建設費の考え方は「注文住宅を東京で建てたい人必見！土地代・建設費用の相場」、建物の価格を抑える考え方は「注文住宅の価格の秘密を解説」でも紹介しています。

2. 土地から買うといくらかかる？｜首都圏の建設費＋土地取得費と建売との差

注文住宅の総額とは、建物の建設費に、土地の購入費と、契約・登記・ローンなどの諸費用を足した金額のことです。この章の統計の金額は、そのうち建設費と土地取得費（建売住宅は購入価額）だけで、諸費用は含みません。首都圏で土地から買う場合、フラット35利用者の平均は建設費3,814.3万円と土地取得費2,590.0万円で、合計6,404.3万円でした（諸費用を除く）。土地取得費は前年度の2,285.0万円から13.3％増えています。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」。土地付注文住宅と注文住宅の「建設費＋土地取得費」は編集部が足した金額です。敷地面積は、外れ値があるため同調査で中央値が使われています。フラット35を利用した人の集計で、すべての購入者の平均ではありません。

この調査の金額は、建設費と土地取得費（建売住宅は購入価額）で、印紙税・登録免許税・不動産取得税・登記の報酬・ローンの手数料や保証料・火災保険料などの諸費用は項目として示されていません。総額を考えるときは、この表の金額とは別に諸費用を見込みます。諸費用の内訳は「建売と注文の中間の家の総額はどう決まる？」で整理しました。

3. 一都三県のどこで建てるかで、土地代はどう変わる？

都道府県地価調査とは、都道府県知事が毎年7月1日時点の基準地の価格を調べて公表する調査で、国土交通省がその結果をまとめています。令和8年（2026年）の調査から、一都三県の主な区市の住宅地の平均価格を並べました。平均価格を100㎡に換算して比べると、掲載した区市の間で数千万円の差があります（個々の土地の価格差ではありません）。

出典：国土交通省「令和8年都道府県地価調査」第6表（東京圏の東京都特別区及び人口10万以上の市における住宅地の平均価格）。1坪あたり・100㎡あたりは編集部の換算です。基準地の価格の平均で、実際に売り買いされた価格ではありません。同じ区市の中でも、駅からの距離や道路の幅、土地の形で価格は大きく変わります。

表の金額は土地だけの目安で、ここに建物の建設費が加わります。たとえば首都圏の土地付注文住宅の建設費（平均3,814.3万円）を同じとして考えると、土地代の差がそのまま総額の差になります。23区で予算に合う広さの土地が見つからないときは、敷地の小さい3階建てにする、隣の区や市まで範囲を広げる、すでに土地と建物がセットになった物件も比べる、といった選び方があります。土地の広さと間取りの関係は「狭小地の土地選びと間取り」も参考にしてください。

4. 自己資金と毎月の返済はどれくらい？

手持金とは、フラット35利用者調査の資金調達の内訳で、融資金やその他の借入れとは別に示されている資金のことです。この記事では、この手持金を自己資金の目安として紹介します。首都圏のフラット35利用者では、土地付注文住宅の手持金が平均776.9万円で、建設費と土地取得費の合計に対して12.1％でした。持っている土地に建てる注文住宅は1,134.4万円（23.8％）、建売住宅は552.3万円（購入価額の11.4％）です。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」。総返済負担率は、同調査の定義で「1か月当たり予定返済額を世帯月収で除した数値」です。融資金のほかに、民間の金融機関などからの借入れを合わせている人もいます。

土地から買う人は、年齢が若く（首都圏の平均40.0歳）、借入れが大きくなりやすいことが表から読み取れます。年収に対する借入れの目安は「住宅ローンはいくら借りていくら払ってる？」で、年収別・年齢別に整理しています。

5. 坪単価で比べるときの注意点は？

坪単価は、会社ごとに「何の金額を、どの面積で割るか」が違うため、そのままでは比べられない数字です。広告や見積書の坪単価を見るときは、次の点を確かめます。

6. 土地探しから入居まで、お金はいつ払う？

土地から注文住宅を建てる場合は、土地の代金を、建物が完成するより前に支払うのが一般的です（契約や融資の条件によって異なります）。住宅ローンは建物の完成後にまとめて実行されることが多いため、それより前の支払いには、つなぎ融資や土地先行融資などを使うことがあります。

支払いの回数や割合は会社や契約で違うため、請負契約の前に支払い予定表を出してもらいます。ローンの組み方は「土地から買う注文住宅の資金の流れ」で詳しく解説しました。

7. 建売・注文・中間の買い方は、総額をどう比べる？

建売と注文の中間の買い方とは、建売住宅を基本にしながら、間取りや仕様の一部を自分で選べる買い方のことで、セミオーダー住宅などと呼ばれます。総額が決まる時期と、選べる範囲の広さに違いがあります。

中間の買い方は、会社によって変えられる範囲・期限・費用の決め方が違います。東京23区とその周辺では、分譲住宅の間取り・仕様・色を、建築確認申請の直前まで変更できる住宅会社として自由住宅があります（工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合があります）。建売と注文で迷う理由と決め方は「建売と注文住宅で決めきれないのはなぜ？」、中間の買い方の種類は「建売と注文の中間の家とは？」で整理しています。

8. 自由住宅ではどうしている？

自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できる住宅会社です。総額は物件と土地ごとに異なるため、この記事では自由住宅の坪単価や総額の目安は示していません。検討中の物件の価格と、変更する場合の費用は、物件ごとにご案内しています（自社の「よくある質問」より）。

• 分譲住宅の間取り・仕様・色は、建築確認申請の直前まで変更できます。工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合があります。
• 販売する物件はVRで完成後の住まいの中を確かめられます。ショールームでは、実際の建材や設備に触れられます。
• ショールームや現地へ行けない場合は、画面ごしに物件と間取り・仕様の説明を受けられるリモート内覧（30分・事前予約制）があります。
• ご希望のエリアや条件を伺って、土地探しから相談できます。打ち合わせは何度でも無料です（料金がかかるのは契約後の住宅の費用です）。

9. まとめ

• 首都圏の注文住宅の坪単価は、フラット35利用者の平均から計算すると、土地付注文住宅で約115.3万円、持っている土地に建てる注文住宅で約129.4万円（2025年度・編集部の計算）。
• 首都圏で土地から買う場合の平均は、建設費3,814.3万円＋土地取得費2,590.0万円＝6,404.3万円（諸費用を除く）。建売住宅の購入価額は4,835.4万円。
• 住宅地の平均価格は、掲載した一都三県の主な区市のうち最も高い東京都区部が842,800円/㎡、最も低い千葉市が137,200円/㎡で、大きく違う（令和8年都道府県地価調査）。
• 土地付注文住宅の手持金は平均776.9万円（12.1％）、毎月の予定返済額は17.31万円、総返済負担率は27.1％。
• 坪単価は会社ごとに中身が違うため、土地・建物・付帯工事・諸費用を足した総額で比べる。

10. 注文住宅の坪単価と総額のよくある質問

この記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。

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