狭小地とは面積の小さい土地、変形地とは三角形・台形・旗竿の形など、長方形ではない土地を指す、不動産の取引で使われる呼び方です。建築基準法には「狭小地」「変形地」という用語の定義はなく、何㎡以下が狭小地かという決まりもありません。建てられる家の大きさと形は、土地の呼び方ではなく、その土地にかかる個別の決まり（接道、建ぺい率・容積率、高さの制限、防火の指定など）で決まります。
この記事では、東京23区でよくある土地の条件ごとに、間取りのどこが変わるのかを、法令の条文と区の資料から整理します。面積と価格の関係は「狭小地の土地選びと間取り｜東京23区の地価と3階建て」で紹介しています。
| 土地の条件 | 関わる決まり | 間取りで変わるところ | 確かめる場所 |
|---|---|---|---|
| 面積が小さい | 建ぺい率・容積率（建築基準法第52条・第53条） | 1階の広さと延べ床面積の上限。階数を増やして床面積を確保する | 区の都市計画図 |
| 旗竿地（路地状敷地） | 東京都建築安全条例第3条・第3条の2 | 建てられる階数と構造。路地の部分には建物を建てにくく、通路や駐車に使う | 測量図（路地の幅と長さ） |
| 前の道路が狭い | 道路斜線（第56条）、容積率の道路幅による制限（第52条）、セットバック（第42条第2項） | 道路側の上の階の壁の位置。使える敷地の面積 | 区の道路の担当窓口 |
| 北側に隣地がある | 北側斜線（第56条）・高度地区 | 北側の上の階の天井の高さと部屋の奥行き | 区の都市計画図（高度地区） |
| 隣の家が近い | 採光（第28条、施行令第19条・第20条）、民法第234条 | 居室を置ける位置と窓の向き | 現地と配置図 |
| 三角形・台形 | 上の決まりが境界線ごとにかかる | 部屋の形。とがった部分は収納や庭、駐輪に使う | 測量図 |
3階建てとは、地階を除く階数が3の建物のことで、木造では構造計算が必要になります。建築基準法第20条第1項第3号は、木造の建築物のうち「地階を除く階数が三以上であるもの又は延べ面積が三百平方メートルを超えるもの」に構造計算を求めています。木造の2階建てで延べ面積が300㎡以下のものは、壁の量などの決まり（仕様規定）で安全を確かめる方法が使えます。2階建てでも、延べ面積が300㎡を超えると構造計算が必要です。
| 項目 | 2階建て | 3階建て |
|---|---|---|
| 構造の確かめ方 | 延べ面積300㎡以下は仕様規定（壁の量など）。300㎡を超えると構造計算が必要 | 構造計算が必要（建築基準法第20条） |
| 準防火地域での構造 | 延べ面積500㎡以下の木造は、外壁・軒裏の延焼のおそれのある部分を防火構造にし、その部分の窓などに防火設備 | 延べ面積1,500㎡以下は、準耐火建築物か、それと同等の延焼防止の性能を持つ建築物 |
| 建ぺい率 | 指定された建ぺい率 | 準防火地域で耐火建築物・準耐火建築物、またはこれらと同等の建築物にすると、建ぺい率に10分の1を加算（第53条第3項。2階建てでも同じ建築物にすれば加算） |
| 中間検査（世田谷区の案内） | 区の案内に、対象としての記載はない | 地階を除く階数が3以上は対象。木造は屋根工事を終えた段階で検査 |
| 固定資産税の新築住宅の減額（23区） | 3年度分 | 3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分 |
| 路地の幅が4m未満の旗竿地（東京都） | 路地の幅が条例の基準を満たせば建てられる | 耐火建築物・準耐火建築物などにすれば建てられる（第3章） |
建築基準法第20条・第53条・第61条、同施行令第136条の2、東京都建築安全条例第3条の2、世田谷区「建築ガイド」（令和8年4月発行）、東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」より。準防火地域の欄は、一般的な住宅の規模（2階建ては延べ面積500㎡以下、3階建ては1,500㎡以下）の場合で、これを超える規模や4階建て以上には、耐火建築物などの別の基準があります。固定資産税の減額には床面積などの要件があります。中間検査の欄は世田谷区の案内によるもので、対象は区市によって異なります。
準防火地域・防火地域の指定は、区ごとに違います。たとえば練馬区では、区の面積の85.8％が準防火地域、12.6％が防火地域に指定されています（練馬区「令和5年度土地利用現況調査」、令和4年3月時点の指定）。準防火地域で3階建てにする場合は、準耐火建築物か同等の建築物の仕様になる前提で、見積もりと間取りを考えます。
出典：練馬区「令和5年度土地利用現況調査の結果について」
間取りの面では、3階建ては、1階から2階へ上がる階段に加えて、2階から3階へ上がる階段の場所が必要になります（階段の位置や形は間取りによって変わります）。建築基準法施行令第23条は、住宅の階段（共同住宅の共用階段を除く）について、幅75cm以上、蹴上げ23cm以下、踏面15cm以上と定めています。これは最低の基準です。居室の天井の高さは2.1m以上（同第21条。一室で高さが違うときは平均）が必要です。
旗竿地とは、道路から細い通路（路地状部分）を通った奥に建物を建てる部分がある土地のことで、東京都の条例では「路地状敷地」と呼びます。東京都内では、路地の幅が4m未満の旗竿地に、耐火建築物、準耐火建築物、または知事が定めた構造方法を用いる建築物（以下、この章では「準耐火建築物など」と書きます）でない建築物は、2階建てまでしか建てられません。準耐火建築物などにすれば、3階建てまで建てられます（東京都建築安全条例第3条の2）。
| 確かめること | 決まり |
|---|---|
| 路地の幅（路地の長さが20m以下） | 2m以上（耐火・準耐火建築物以外で延べ面積が200㎡を超える建築物は3m以上） |
| 路地の幅（路地の長さが20mを超える） | 3m以上（同じく4m以上） |
| 路地の幅が4m未満の敷地の階数 | 階数3以上は建てられない。耐火建築物・準耐火建築物などは階数4以上が建てられない |
東京都建築安全条例第3条・第3条の2より。第3条には、土地と周囲の状況により知事が安全上支障がないと認める場合のただし書きがあります。全国共通の決まりとして、建築物の敷地は、原則として道路に2m以上接している必要があります（建築基準法第43条。同条第2項に、認定や許可による例外があります）。
間取りへの影響は、次の3つです。
分譲地の区画の形がどう決まるかは「分譲地の区画はどう決まる？」で紹介しています。
斜線制限とは、道路や隣地の境界線から一定の勾配で引いた線より上に、建物を建てられない決まりのことです。狭い土地の3階建てでは、道路側と北側の上の階の壁や屋根が、この線に合わせて斜めになったり、内側に下がったりすることがあります。道路斜線・北側斜線・高度地区は、かかるものすべてを同時に満たす必要があります。
| 制限 | 内容 | かかる場所 |
|---|---|---|
| 道路斜線 | 前面道路の反対側の境界線までの水平距離×1.25（住居系の用途地域） | 道路に面した側 |
| 北側斜線 | 真北方向の隣地境界線などまでの水平距離×1.25＋5m（第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域）／＋10m（第一種・第二種中高層住居専用地域。日影規制の対象区域を除く） | 北側 |
| 高度地区（練馬区の第1種） | 真北方向の水平距離×0.6＋5m | 北側 |
| 高度地区（練馬区の第2種） | 真北方向の水平距離が8m以下の部分は×1.25＋5m、8mを超える部分は（距離−8m）×0.6＋15m | 北側 |
| 絶対高さ | 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域は10mまたは12m | 建物全体 |
建築基準法第55条・第56条、練馬区「東京都市計画高度地区の変更（練馬区決定）計画書」（令和8年10月8日 練馬区告示第520号）より。高度地区の数値は区市ごとに都市計画で定められ、区によって異なります。
第1種高度地区の式に、真北方向の距離を当てはめると、高さの上限は次のようになります。
出典：練馬区「東京都市計画高度地区の変更（練馬区決定）計画書」の第1種高度地区の式から計算
北側の境界から2m離れた位置では、高さの上限は6.2mです。3階の床と天井（天井の高さは平均2.1m以上が必要）をこの線の内側に収めるため、北側の3階は、壁を南へ下げる、天井を斜めにする、部屋ではなく収納やバルコニーにする、といった形になることがあります。北側が道路の土地は、距離を測る起点が「道路の反対側の境界線」になるため、同じ式でも建物の位置での上限が高くなります。
道路側も同じように計算できます。幅4mの道路に面した住居系の土地では、道路との境界線の上での高さの上限は4m×1.25＝5mです。建物を道路の境界線から1m下げると、反対側の境界線も1m外側にあるものとして計算できるため（建築基準法第56条第2項）、建物の位置での上限は（4m＋1m＋1m）×1.25＝7.5mになります。
法規制が間取りの形を先に決めるしくみは「注文住宅の理想の間取りはなぜ難しいのか」、希望の間取りから土地の条件を逆算する方法は「理想の間取りから逆算する土地の選び方」で紹介しています。
採光とは、居室に自然の光を取り入れることで、建築基準法は住宅の居室に、床面積の7分の1以上の「採光に有効な窓の面積」を求めています（第28条、施行令第19条。照明設備などの措置をした居室は10分の1まで緩和できます）。隣の家が近い土地では、窓があっても計算上の採光が小さくなるため、居室を置く階と窓の向きが変わります。
採光に有効な面積は、窓の面積に「採光補正係数」をかけて計算します。住居系の用途地域では、採光補正係数は次の式で決まります（施行令第20条）。
採光補正係数＝（隣地境界線などまでの水平距離÷窓の真上にある建物の部分から窓の中心までの垂直距離）×6−1.4
水平距離と垂直距離は、窓の真上にある建物の各部分（屋根の端やひさし、上の階の壁など）について測り、「水平距離÷垂直距離」が最も小さくなる部分の値を使います。
上限は3.0です。道に面していない窓で、水平距離が7m未満のときに計算の結果がマイナスになる場合は、ゼロになります。道に面した窓は、計算の結果が1.0未満でも1.0として扱います。
| 屋根の端などから窓の中心までの垂直距離 | 隣地境界線までの水平距離0.5m | 隣地境界線までの水平距離1.0m |
|---|---|---|
| 1.2m（最上階の窓の例） | 1.1 | 3.0（計算値3.6・上限3.0） |
| 4.0m（1つ下の階の窓の例） | 0（計算値−0.65） | 0.1 |
| 6.8m（2つ下の階の窓の例） | 0（計算値−0.96） | 0（計算値−0.52） |
建築基準法施行令第20条第2項第1号の式に数値を当てはめた、簡略化した計算例です。窓の真上にある建物の部分が1か所だけ（屋根の端）と仮定し、垂直距離は説明のために仮に置いた数値です。実際の値は、建物の高さや屋根・ひさし・上の階の壁の位置で変わります。
この計算例では、隣地境界線まで0.5mの窓は、最上階だけが採光の計算に入ります。隣の家に面した下の階の窓は、採光に有効な面積がゼロになることがあるため、狭い土地の3階建てでは、次のような方法があります。
建物と境界線の距離には、民法の決まりもあります。民法第234条は、建物を建てるときは境界線から50cm以上離すこととし、第236条は、これと異なる慣習があるときはその慣習に従うと定めています。建築基準法第63条は、防火地域・準防火地域にある建築物で外壁が耐火構造のものは、外壁を隣地境界線に接して設けることができるとしています。どこまで寄せるかは、採光の計算や工事・手入れのしやすさと合わせて、設計者に確かめます。
敷地面積の最低限度とは、土地を新しく分けて建物を建てるときに、1つの敷地に必要な最小の面積のことで、区市が都市計画で定めます（建築基準法第53条の2。上限は200㎡）。23区でも区によって数値が違い、世田谷区は建ぺい率に応じて60〜100㎡、練馬区は区の面積の約9割で75㎡か80㎡です。
| 区 | 区域 | 最低限度 |
|---|---|---|
| 世田谷区 | 建ぺい率40％の住居系の用途地域 | 100㎡ |
| 世田谷区 | 建ぺい率50％の住居系の用途地域 | 80㎡ |
| 世田谷区 | 建ぺい率60％の第一種・第二種低層住居専用地域 | 70㎡ |
| 世田谷区 | 建ぺい率60％の中高層住居専用地域・住居地域・準住居地域・準工業地域（環状7号線の西側） | 70㎡ |
| 世田谷区 | 同じ用途地域（環状7号線の東側） | 60㎡ |
| 練馬区 | 区の面積の50.4％ | 80㎡ |
| 練馬区 | 区の面積の39.2％ | 75㎡ |
| 練馬区 | 区の面積の3.8％（110㎡・70㎡・100㎡の区域の合計） | 70〜110㎡ |
| 練馬区 | 区の面積の6.6％ | 指定なし |
世田谷区「建築ガイド」（令和8年4月発行）、練馬区「令和5年度土地利用現況調査の結果について」（令和4年3月時点の指定）より。どちらも用途地域で定めた数値で、地区計画で別の数値を定めている区域があります。
最低限度より小さい土地に建てられないわけではありません。世田谷区の案内では、最低限度が定められた時点（第一種・第二種低層住居専用地域は2004年6月24日、そのほかの対象地域は2019年4月1日）ですでに最低限度に満たなかった敷地は、新たに分割しない限り、建物の新築や建て替えができます。いま売りに出ている小さな土地がこの扱いに当たるかどうかは、区の窓口で確かめられます。
区ごとの違いは、建ぺい率・容積率・高度地区・防火の指定にもあります。板橋区・杉並区・足立区などほかの区も、区のホームページの都市計画図で、住所ごとに指定を調べられます。確かめる項目は「理想の間取りから逆算する土地の選び方」の「都市計画図で確かめる5つの項目」にまとめています。
狭小地・変形地の家の費用は、土地代、建物の工事費、諸費用の3つで考えます。23区の土地代は区によって大きく違い、70㎡の土地を地価公示の区の平均価格で計算すると、区部全域の平均で約5,995万円、足立区で約2,876万円と、約2.1倍の差があります。
出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別平均価格表」から計算
地価公示の住宅地の平均価格（2026年1月1日時点。区部全域856,400円/㎡、世田谷区779,900円/㎡、杉並区703,200円/㎡、板橋区553,600円/㎡、練馬区480,500円/㎡、足立区410,800円/㎡）に70㎡をかけた計算値です。標準地の平均であり、実際の取引価格は駅からの距離・道路・形によって変わります。
建物の工事費は、国土交通省の建築着工統計（令和7年計）から計算すると、東京都の木造・持家の一戸建ては1㎡あたり約29.05万円（工事費予定額÷床面積）でした。延べ床面積90㎡なら約2,615万円にあたります。この値は着工時の予定額の平均で、階数の区別はなく、外構や設計料などを含まない場合があります。
3階建てや変形地で、2階建て・整った形の土地と比べて費用に関わりやすいのは、次の項目です。金額は建物と土地ごとに違うため、見積書で項目ごとに確かめます。
税と住宅ローンでは、面積の要件を確かめます。住宅ローン減税の床面積の要件は40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の人などは50㎡以上）、【フラット35】の一戸建ての床面積は50㎡以上です。固定資産税は、住宅1戸につき200㎡までの土地が小規模住宅用地として課税標準が6分の1になり、新築住宅の建物の減額は、3階建て以上の耐火・準耐火建築物で5年度分です（東京都主税局）。総額の考え方は「注文住宅の坪単価と総額の目安【一都三県】」で整理しています。
建築確認とは、工事を始める前に、建物の計画が法令に合っているかを建築主事や指定確認検査機関が審査する手続きのことです。2階建て以上の住宅は、建築基準法第6条第1項第2号の建築物にあたり、審査の期間は申請の受理から35日以内と定められています（同条第4項）。3階建ては、構造計算の書類も審査の対象になります。
| 手順 | すること | 確かめること |
|---|---|---|
| 手順1 | 土地の調査 | 用途地域、建ぺい率・容積率、高度地区、防火の指定、敷地面積の最低限度、道路の種類と幅、路地の幅と長さ |
| 手順2 | 間取りと構造の計画 | 斜線制限・採光の計算、構造計算。間取りを変えられる期限 |
| 手順3 | 建築確認の申請 | 確認済証を受け取ってから着工。確認後の計画の変更は、軽微な変更を除いて再び確認が必要 |
| 手順4 | 着工・中間検査 | 中間検査の対象なら、合格するまで次の工程に進めない（世田谷区の案内では、階数3以上の木造は屋根工事の段階） |
| 手順5 | 完了検査・引き渡し | 検査済証の交付を受けてから使い始める |
建築確認を受けたあとに壁の位置や窓の大きさを変えると、構造計算や採光の計算をやり直すことになり、計画変更の手続きが必要になる場合があります。狭い土地の3階建ては、1か所の変更がほかの計算に影響しやすいため、申請の前に希望を出し切っておきます。
自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できる住宅会社で、狭い土地や形が整っていない土地の注文住宅の相談も受けています。次の内容は、自社の「よくある質問」と物件ページに載せている事実です（2026年11月11日確認）。
建売住宅と注文住宅の中間の買い方については「建売と注文の中間の家とは？」で整理しています。
Q東京23区の狭小地でも、希望の間取りの家は建てられますか？
A建てられる大きさと形は、その土地の建ぺい率・容積率、斜線制限と高度地区、防火の指定、採光の決まりで決まります。3階建てにして床面積を確保する場合、木造では構造計算が必要で、準防火地域では準耐火建築物か同等の建築物にします。希望の間取りが入るかどうかは、土地を買う前に、都市計画図と測量図をもとに設計者に確かめてください。
Q旗竿地に3階建ては建てられますか？
A東京都内では、路地の幅が4m未満の旗竿地でも、耐火建築物・準耐火建築物などにすれば3階建てまで建てられます。それ以外の建築物は2階建てまでです（東京都建築安全条例第3条の2）。路地の幅は、長さ20m以下なら2m以上、20mを超えるなら3m以上が必要です。
Q北側斜線や高度地区があると、3階の部屋はどうなりますか？
A北側の境界線に近いほど、建てられる高さが低くなります。練馬区の第1種高度地区の式（真北方向の距離×0.6＋5m）では、北側の境界から2mの位置で6.2mが上限です。北側の3階は、壁を南へ下げる、天井を斜めにする、収納やバルコニーにする、といった形になることがあります。
Q狭小地の3階建ては、2階建てより費用がかかりますか？
A構造計算や、準防火地域での準耐火建築物か同等の建築物の仕様のように、法令で必要になる項目が加わります。2階から3階へ上がる階段も必要です。金額は建物と土地ごとに違うため、見積書で項目ごとに確かめてください。一方で、23区では3階建て以上の耐火・準耐火建築物は、固定資産税の新築住宅の減額が5年度分になります（2階建てなどは3年度分）。
Q自由住宅では、狭い土地や形が整っていない土地でも相談できますか？
A相談できます。自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとする住宅会社で、総面積35㎡（10.5坪）の狭小宅地に建てた実績があります。建てられる大きさは敷地の条件や法令の制限によって異なりますので、土地の資料をもとに確かめます。分譲住宅は、間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できます。
その土地に、希望の間取りは入るのか。測量図や販売図面をもとに、法規制と間取りを一緒に確かめるところから始められます。
自由住宅では、分譲住宅の間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できます（工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合もあります）。狭い土地や形が整っていない土地の注文住宅、土地探しの相談もでき、打ち合わせは何度でも無料です（料金がかかるのは契約後の住宅の費用です）。
狭小地・変形地の家づくりのご相談はこちらこの記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。