セミオーダー住宅とは、会社が用意したプラン・仕様・分譲地の物件を土台にして、間取りや仕様を一定の範囲で変えて建てる新築一戸建てを指す呼び方です。法律上の決まった定義はなく、不動産の表示に関する公正競争規約の用語の定義にも「セミオーダー」という言葉はありません。「規格住宅」「自由設計」「カラーセレクト」など、呼び方も変えられる範囲も会社ごとに違います。この記事では、上の意味でセミオーダー住宅という言葉を使います。
言葉に定義がないので、名前では比べられません。そこでこの記事では、建売と注文の中間にあたる住宅を、売り方の仕組みで4つの型に分け、同じ7項目で並べます。言葉の違いは「建売と注文の中間の家とは？｜セミオーダー・規格住宅・自由設計・建築条件付きの違い」で、会社を1社ずつ確かめる軸は「セミオーダー住宅の会社の選び方｜一都三県で比べる7つの軸」で整理しています。
| 型 | どんな売り方か | 土台になるもの |
|---|---|---|
| 大手ハウスメーカーの規格住宅 | 会社が用意した間取りと仕様の組み合わせから選んで建てる | 会社の規格プラン |
| 建売分譲会社の変更対応 | 分譲地の建売住宅で、着工前や工事の途中の物件にかぎり、色や設備などを選ぶ | 分譲地の物件の図面 |
| 地域の工務店のセミオーダー | 工務店の基本プランや標準仕様をもとに、打ち合わせで変える | 工務店の基本プラン |
| 建売＋間取り変更型 | 分譲地の物件で、決められた期限まで間取り・仕様・色を変える | 分譲地の物件の図面 |
4つの型は、売り方の仕組みから当社が分けたものです。法令や統計の区分ではありません。建売住宅を多く供給する分譲会社は「パワービルダー」と呼ばれることがありますが、この呼び方にも決まった定義はありません。
4つの型の違いは、土地と建物を1つの売買契約で買うのか、建物を請負契約で建ててもらうのかという契約の型から生まれます。契約の型が違うと、価格に入っているもの、変更を決める期限、土地を誰が用意するかが変わります。性能表示と保証は、型ではなく会社・物件ごとに違います。
| 項目 | 大手ハウスメーカーの規格住宅 | 建売分譲会社の変更対応 | 地域の工務店のセミオーダー | 建売＋間取り変更型 |
|---|---|---|---|---|
| 1. 価格帯の見方 | 建物の請負代金。土地が無ければ土地代が別にかかる | 土地と建物を合わせた価格に、選んだ項目の差額が加わる | 建物の請負代金。土地が無ければ土地代が別にかかる | 土地と建物を合わせた価格に、変更の費用が加わる |
| 2. 変更できる範囲 | 用意された間取り・仕様の中から選ぶ。規格の外の変更は会社による | 物件ごとに決められた項目（色・設備など）。工事が進むと選べる項目が減る | 基本プランをもとに、会社と決める | 間取り・仕様・色。期限と範囲は会社・物件ごとに決まっている |
| 3. 工期 | 契約・建築確認のあとに工事 | 完成済みなら工事を待たない。未完成なら完成を待つ | 打ち合わせ・建築確認のあとに工事 | 変更を決めて建築確認を受けたあとに工事 |
| 4. 土地探し | 自分で探すか、紹介を受ける | 会社の分譲地の中から選ぶ | 自分で探すか、会社による | 会社の分譲地や建築条件付き土地の中から選ぶ。土地探しの相談は会社による |
| 5. 見学できるもの | 住宅展示場のモデルハウス | その物件（完成済みの場合）や、同じ分譲地の完成した棟 | 完成見学会など（会社による） | 同じ会社の完成した物件、ショールームなど（会社による） |
| 6. 性能表示 | 住宅性能評価書の有無と等級を、商品ごとに確かめる | 住宅性能評価書の有無と等級を、物件ごとに確かめる | 住宅性能評価書の有無と等級を、会社・建物ごとに確かめる | 住宅性能評価書の有無と等級を、物件ごとに確かめる |
| 7. 保証 | 法律の10年は共通。それ以外の保証・点検は会社ごと | 法律の10年は共通。それ以外の保証・点検は会社ごと | 法律の10年は共通。それ以外の保証・点検は会社ごと | 法律の10年は共通。それ以外の保証・点検は会社ごと |
表は、契約の型と制度から当社が整理した一般的な見方です。特定の会社の評価や順位を示すものではありません。同じ型でも条件は会社・物件ごとに違うため、書面で確かめてください。
4つ目の「建売＋間取り変更型」の例として、自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できる住宅会社です。くわしくは第10章で、同じ7項目に沿って書きます。
公的な統計に「セミオーダー住宅」という区分はないため、目安には建売住宅と土地付注文住宅の2つの数字を使います。住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」では、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の平均は、建売住宅の購入価額が4,835.4万円、土地付注文住宅が6,404.3万円（建設費3,814.3万円＋土地取得費2,590.0万円）で、差は1,568.9万円です。フラット35を利用した人の平均で、ほかの住宅ローンの利用者は含みません。この差は、同じ条件の家を比べた価格差でも、セミオーダー住宅と建売住宅の価格差でもありません。下の表のとおり、住宅面積も敷地面積も違う住宅どうしの平均の差です。
| 項目 | 建売住宅 | 土地付注文住宅 |
|---|---|---|
| かかった金額 | 4,835.4万円 | 6,404.3万円 |
| 住宅面積 | 97.4㎡ | 109.4㎡ |
| 敷地面積（中央値） | 115.1㎡ | 152.6㎡ |
| 世帯年収 | 734.9万円 | 822.6万円 |
出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」。建売住宅は土地と建物を合わせた購入価額、土地付注文住宅は建設費と土地取得費の合計です。敷地面積は中央値、それ以外は平均値です。
4つの型に当てはめると、分譲地の物件を土台にする「建売分譲会社の変更対応」と「建売＋間取り変更型」は、土地と建物を合わせた価格に変更の費用を足して総額を考えます。「規格住宅」と「工務店のセミオーダー」は建物の請負代金で、土地を持っていない場合は土地代と、土地の仲介手数料などの費用を足します。型どうしの金額を比べるときは、土地代・外構・付帯工事・諸費用のどこまでが入った数字かをそろえてください。
注文住宅では、金額が予定より増えやすいことも分かっています。国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」で、住宅を選ぶときに妥協したものとして「価格（予定より高くなった）」を挙げた世帯は、注文住宅（全国）で63.8％、分譲戸建住宅（三大都市圏）で41.3％でした。変更を重ねる型ほど、差額を1項目ずつ書面で確かめることが大切です。総額の内訳は「建売と注文の中間の家の総額はどう決まる？」、坪単価の考え方は「注文住宅の坪単価と総額の目安【一都三県】」で扱っています。
変更できる範囲と期限は、法律ではなく、会社の商品や工程の決まりで決まります。ただし、建築確認という手続きが区切りになります。建築確認は、建てる前に計画が建築基準法などに合っているかを審査する手続きで、確認を受けた計画を変えるときは、国土交通省令で定める軽微な変更を除いて、改めて確認を受ける必要があります（建築基準法第6条第1項）。このため、間取りの変更の期限を建築確認の申請の前に置く会社があります。
| 変更の内容 | 確かめること | 確かめる書類 |
|---|---|---|
| 間取り（壁・窓・階段の位置） | いつまで変えられるか。建築確認の申請の前か、後でもできるか | 工程表、変更できる項目の一覧 |
| 設備（キッチン・浴室など） | 選べるメーカーと品番の範囲。標準から変えたときの差額 | 標準仕様書、見積書の内訳 |
| 内装・外装の色 | 選べる色の数と、決める期限 | 仕様の見本、工程表 |
| 土地の区画 | 区画の大きさや形を変えられるか | 区画図、販売図面 |
建築条件付き土地（一定の期間内に、決められた建設業者と建築請負契約を結ぶことを条件に売られる土地）では、広告に建物のプランを載せる場合、建築請負契約を結ぶ期限や、条件が成立しなかったときは土地の売買契約が解除され、受け取った金銭がすべて返還されることなどを表示する決まりがあります（不動産の表示に関する公正競争規約 第6条）。期限は、設計の協議に必要な相当の期間を過ぎた日以降に設定することとされています。
入居までの期間は、完成済みの建売住宅が短くなりやすく、変更や設計の打ち合わせが多いほど長くなりやすい、というのが流れから言えることです。型ごとの工期を比べた公的な統計は見当たらないため、法律で決まっている日数と、流れの違いで比べます。
| 手続き | 決まり | 根拠 |
|---|---|---|
| 建築確認の審査（建築主事が審査する場合） | 2階建て以上または延べ面積200㎡超の建築物は、申請を受理した日から35日以内 | 建築基準法第6条第4項 |
| 完了検査の申請 | 工事が完了した日から4日以内に、建築主事等に届くように申請する | 建築基準法第7条 |
| 完了検査 | 建築主事等が申請を受理した日から7日以内 | 建築基準法第7条 |
35日以内という日数は、建築主事が審査する場合の法律上の期間です。民間の指定確認検査機関に申請する場合は、この35日の定めの対象ではありません。2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅も、構造などの審査の対象になりました。国土交通省が2026年4月に行った調査（速報値）では、回答した指定確認検査機関82機関のうち、建築確認の審査に要する期間（提出から確認済証の交付まで、土日祝日を含む）が30日を超えると答えた機関が42、30日以下が40でした。工程表を受け取ったら、建築確認の申請日と、確認済証を受け取る見込みの日を確かめてください。
4つの型では、完成済みの物件を買う場合は工事を待ちません。それ以外は、変更や設計を決める打ち合わせ、建築確認、工事の順に進みます。入居したい時期が決まっているときは、変更の締切日と着工の予定日を先に聞くと、逆算しやすくなります。買い方ごとの流れは「建売と注文住宅で決めきれないのはなぜ？」でも紹介しています。
土地探しは、分譲地の物件を土台にする2つの型では会社が用意した土地から選び、規格住宅と工務店のセミオーダーでは、土地を持っていなければ自分で探すか紹介を受けることになります。土地を自分で探す場合は、土地の売買契約と建物の請負契約が別になり、土地代の支払いが先に来ます。
一都三県では、同じ新築一戸建てでも、都県によって価格が大きく違います。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の2026年10月度の月例速報では、新築戸建住宅の成約価格の平均は、東京都6,265万円、神奈川県4,825万円、千葉県3,961万円、埼玉県3,815万円でした。東京都は埼玉県の約1.6倍です。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年10月度」新築戸建住宅レポート。成約件数は東京都278件、神奈川県433件、千葉県224件、埼玉県351件。棒の高さは東京都を100とした相対値です。
同じ月の成約物件の土地面積の平均は、東京都104.84㎡、神奈川県119.26㎡、埼玉県132.36㎡、千葉県136.24㎡でした。4都県の中では、東京都は土地面積の平均がもっとも小さく、成約価格の平均がもっとも高くなっています。土地の形や広さに合わせて間取りを決められるかどうかも、型を選ぶときに確かめたい点です。東京23区の土地の決まりは「東京23区の狭小地・変形地で建てる家」で紹介しています。
完成した建物を見てから決められるのは、完成済みの建売住宅です。ただし、完成した建物の間取りは、そのままでは変えられません。間取りを変えられる型では、建てる前に決めるため、同じ会社の完成した物件、モデルハウス、ショールームなどで、仕上がりを確かめることになります。何を見学できるかが、型ごとに違います。
| 見学できるもの | 確かめられること | 確かめにくいこと |
|---|---|---|
| 買う物件そのもの（完成済み） | 日当たり、広さ、仕上がり、周りの環境 | 壁の中の構造や断熱材（図面と書類で確かめる） |
| 同じ会社の完成した物件 | 標準の仕様と仕上がり、施工の丁寧さ | 自分の物件の日当たりと広さ |
| 住宅展示場のモデルハウス | 会社の設計の考え方、設備 | 標準の仕様との違い（展示用の仕様の場合がある） |
| ショールーム・VR | 設備や建材の実物、完成後の間取りのイメージ | 実際の敷地での日当たり、周りの環境 |
| 工事中の現場 | 柱・はり・断熱材など、完成後は見えなくなる部分 | 完成後の仕上がり |
宅地建物取引業者が取り扱う未完成の建売住宅では、建築確認があった後でなければ、広告をすることも、売買契約を結ぶこともできません（宅地建物取引業法第33条・第36条）。未完成の物件を検討するときは、建築確認を受けているかを確かめてください。
国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」では、注文住宅を建てた世帯が施工者を探した方法は「インターネット」と「住宅展示場」がともに45.8％でした（全国、建て替えを除く、複数回答）。分譲戸建住宅を買った世帯が物件を探した方法は、「インターネット」68.1％、「不動産業者」40.6％、「現地を通りがかった」12.9％の順で、「住宅展示場」は10.0％でした（三大都市圏、複数回答）。注文住宅では住宅展示場を使った世帯が半数近く、分譲戸建住宅ではインターネットと不動産業者が中心です。引渡しの前に確かめる点は「新築の引渡し前に確認すること」で扱っています。
性能表示とは、耐震・断熱などの性能を、国に登録された第三者機関が共通の基準で評価して等級で示す仕組み（住宅性能表示制度）のことで、型ではなく書類の有無で比べます。利用は任意です。国土交通省によると、2025年度に設計住宅性能評価書が交付された住宅は289,267戸で、新設住宅着工戸数に対する割合は40.7％でした。このうち一戸建ての住宅は139,383戸です。
出典：国土交通省「令和７年度の住宅性能表示制度の実施状況について」
評価書には、設計図書の段階で評価する「設計住宅性能評価書」と、工事中と完成時の検査を経て交付される「建設住宅性能評価書」の2種類があります。比べるときは、どちらを取得するのか、耐震等級や断熱等性能等級がいくつなのかを、物件ごとに聞いてください。評価書の使い道は「住宅性能評価書は取るべき？」で、等級の見方は「高品質な注文住宅を建てられる会社の比べ方」で紹介しています。
| 内容 | 共通か、会社ごとか | 根拠・確かめる書類 |
|---|---|---|
| 構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡しから10年間の責任 | 共通（新築住宅の売主・請負人） | 住宅の品質確保の促進等に関する法律 第94条・第95条 |
| 上の責任を果たすための、保険への加入または保証金の供託 | 共通（新築住宅の請負人である建設業者と、自ら売主となる宅地建物取引業者）。どちらの方法かは会社ごと | 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律。契約時の説明書面 |
| 地盤・しろあり・設備などの保証 | 会社ごと | 保証書、保証の約款 |
| 引渡し後の定期点検 | 会社ごと | 点検の時期と内容が書かれた書面 |
比較表は、型で会社を決めるためのものではなく、同じ項目を各社に聞くための道具です。同じ型でも、変更できる範囲や保証の内容は会社・物件ごとに違います。次の順番で使うと、条件をそろえて比べられます。
| 順番 | すること | そろえる条件 |
|---|---|---|
| 手順1 | 検討する会社・物件が、4つの型のどれにあたるかを分ける | 契約の型（売買か、請負か、建築条件付きか） |
| 手順2 | 7項目を、同じ言葉で各社に聞く | 変更できる項目の一覧、変更の締切日 |
| 手順3 | 金額は、入っている範囲をそろえて比べる | 土地代、外構、付帯工事、諸費用を含むかどうか |
| 手順4 | 性能と保証は、書類の名前で確かめる | 住宅性能評価書、保証書、点検の書面 |
自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の土地の大きさや形、間取り、仕様、色を選べる住宅会社で、4つの型では「建売＋間取り変更型」にあたります。同じ7項目に沿って、自社の公式ページで公表している内容を書きます（2026年11月13日に確認）。
| 項目 | 自由住宅の場合 |
|---|---|
| 1. 価格帯 | 物件と土地ごとに異なります。検討中の物件の価格と、変更する場合の費用は、物件ごとにご案内しています |
| 2. 変更できる範囲 | 分譲住宅の間取り・仕様・色を、建築確認申請の直前まで変更できます。工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合があります。分譲予定地の区画の分け方を、希望に合わせて見直せる場合があります（土地の形や販売状況によります） |
| 3. 工期 | 注文住宅では、基礎の着工から90日での完工を目標にしています。標準的な工程での目標で、敷地の条件やプラン、時期によって変わります |
| 4. 土地探し | 希望のエリアや条件を伺って、土地探しから相談できます。打ち合わせは何度でも無料です（料金がかかるのは契約後の住宅の費用です） |
| 5. 見学できるもの | 販売する物件はVRで完成後の住まいの中を確かめられます。ショールームでは実際の建材や設備に触れられます。画面ごしに説明を受けるリモート内覧（30分・事前予約制）もあります |
| 6. 性能表示 | 2023年12月の新規建売戸建ての申請物件から、耐震等級3・劣化対策等級3・維持管理対策等級3の取得を標準にし、設計と建設の両方の住宅性能評価書を取得しています。断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級は等級4です。物件のプランによっては該当しない場合があります |
| 7. 保証 | 瑕疵保険が10年間、地盤保証が最長20年、しろあり防除施工の保証が5年間です。適用の条件は保証ごとに異なります。引渡し後に社員が訪問する定期点検があります |
ここに書いた内容は、物件や時期、工事の進み具合によって異なります。検討中の物件について、変更できる範囲・期限・費用と、評価書・保証の内容を、物件ごとに確かめてください。考え方の背景は「建売なのに、自分好みに変えられる。“セミオーダー”という現実解」で紹介しています。
Q一都三県で、建売と注文の中間のような住宅を比べるには、何を見ればよいですか？
A価格帯、変更できる範囲、工期、土地探し、見学できるもの、性能表示、保証の7項目を、同じ言葉で各社に聞いて比べます。先に、検討する会社・物件が、規格住宅、建売分譲会社の変更対応、工務店のセミオーダー、建売＋間取り変更型のどれにあたるかを分けると、金額に入っている範囲をそろえやすくなります。
Qセミオーダー住宅と規格住宅は、どう違いますか？
Aどちらも法律上の決まった定義はなく、会社ごとに使い方が違います。この記事では、会社が用意した間取りと仕様の組み合わせから選ぶものを規格住宅とし、セミオーダー住宅を、規格住宅を含む「土台をもとに一定の範囲で変えて建てる住宅」の全体を指す言葉として使っています。名前ではなく、変更できる項目の一覧で比べてください。
Qセミオーダー住宅は、建売住宅よりいくら高くなりますか？
A公的な統計にセミオーダー住宅の区分はなく、決まった金額はありません。目安として、首都圏の平均は建売住宅が4,835.4万円、土地付注文住宅が6,404.3万円で、差は1,568.9万円です（住宅金融支援機構、2025年度）。これは住宅面積や敷地面積の違う住宅どうしの平均の差で、セミオーダー住宅が建売住宅よりこの金額だけ高いという意味ではありません。実際の金額は、変更する項目ごとの差額を見積書で確かめてください。
Q東京23区で、完成物件を見てから間取りや仕様を選べる新築一戸建てはありますか？
A完成した建物そのものの間取りは、そのままでは変えられません。間取りや仕様を選びたい場合は、同じ会社の完成した物件やショールームなどで仕上がりを確かめたうえで、これから建てる物件の間取り・仕様を期限までに決める方法があります。何を見学できて、いつまで変えられるかは、会社・物件ごとに確かめてください。
Q自由住宅は、4つの型のどれにあたりますか？
A「建売＋間取り変更型」にあたります。自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できます。工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合があります。
気になる物件が、7項目でどうなっているのか。変更できる範囲と期限、費用を、物件ごとに確かめるところから始められます。
自由住宅では、分譲住宅の間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できます（工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合もあります）。打ち合わせは何度でも無料です（料金がかかるのは契約後の住宅の費用です）。
間取り・仕様のご相談はこちらこの記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。