建売と注文住宅で決めきれないのはなぜ？｜迷う5つの理由と、決める前に確かめる順番

1. 建売と注文で迷う人は多い？｜購入者の半数が比べている

住宅市場動向調査とは、国土交通省が、住宅を買った・建てた世帯に、比べた住宅や選んだ理由、資金の集め方などを毎年たずねている調査です。注文住宅は全国、分譲住宅は三大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）が調査の対象です。

令和7年度の調査で「比較検討した住宅」（複数回答）を見ると、建売と注文は、互いにいちばんの比較相手になっています。分譲戸建住宅を買った世帯のうち、ほかの住宅の種類と比べた中で最も多いのは「新築一戸建て（注文）」の55.2％でした。注文住宅を建てた世帯では、三大都市圏の48.8％が「新築一戸建て（分譲・建売）」と比べています。

いちばん望んでいた住宅（希望順位が高かった住宅）を聞くと、分譲戸建住宅を買った世帯では「新築一戸建て（分譲・建売）」が52.9％、「新築一戸建て（注文）」が35.5％でした。分譲戸建を買った世帯の3人に1人ほどは、もともと注文住宅をいちばんに望んでいたことになります。建売と注文を比べたうえで、どちらかに決めた人が少なくないことがうかがえます。

建売と注文の言葉の違いや、その中間の買い方の種類は「建売と注文の中間の家とは？」で整理しました。

2. 決めきれない5つの理由は？｜片方を選ぶと手放すもの

建売と注文で決めきれない理由とは、片方の良さを選ぶと、もう片方の良さを手放すことになる組み合わせのことです。同じ調査の「住宅の選択理由」（複数回答）では、分譲戸建住宅を買った世帯の上位が「新築住宅だから」57.7％、「一戸建てだから」57.4％、「住宅の立地環境が良かったから」43.2％、「価格が適切だったから」35.8％でした。注文住宅を建てた世帯（全国）では「信頼できる住宅メーカーだったから」53.1％、「新築住宅だから」45.9％、「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」43.8％が上位です。建売は立地や価格、注文は会社やつくりの中身が選ぶ理由の上位に入っていて、迷う人はこの両方を求めていると考えられます。

表は一般的な傾向で、実際は物件や会社によって異なります。たとえば未完成の建売住宅は、実物を見ずに契約することがありますし、土地を持っている人は④の迷いがありません。自分がどの理由で迷っているかを1つずつ確かめると、選び方が絞れます。

3. 費用はどれくらい違う？｜首都圏の総額と「予定より高くなった」割合

フラット35利用者調査とは、住宅金融支援機構が、フラット35の融資を承認した人の購入価格・面積・年収などを毎年集計している調査です。2025年度（2025年4月〜2026年3月）の首都圏の値では、建売住宅が4,835.4万円、土地付注文住宅が建設費3,814.3万円と土地取得費2,590.0万円を合わせて6,404.3万円で、差は1,568.9万円でした（すべての購入者の平均ではありません）。

迷う理由①の「総額の見通し」は、数字にも表れています。住宅市場動向調査の「妥協したもの」（複数回答）で最も多いのは、どちらも「価格（予定より高くなった）」ですが、その割合には差があります。

出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査報告書」。いずれも複数回答。

注文住宅は、打ち合わせで設備や広さを決めていくうちに、建物の価格が上がることがあります。建売住宅は契約の時点で価格が分かるぶん、上振れは小さくなりやすい一方、選べる範囲は限られます。総額の内訳と、建売・注文・中間の家の総額の比べ方は「建売と注文の中間の家の総額はどう決まる？」で計算しました。

4. 入居までの期間と流れはどう違う？

入居までの流れとは、物件や土地を決めてから、契約・設計・建築確認・工事・引渡しを経て住み始めるまでの順番のことです。完成済みの建売住宅は、契約から引渡しまでが中心になるため、入居までが短くなりやすい買い方です。注文住宅は、その前に土地探しと設計の打ち合わせが入ります。

流れの中にある建築確認は、建物を建てる前に、計画が建築基準法などに合っているかを審査する手続きです（建築基準法第6条）。2階建て以上または延べ面積200㎡超の建物（一般的な木造2階建て住宅を含む）などは、建築主事等が審査する場合、原則として申請の受理から35日以内に審査することになっています（同条第4項）。確認を受けた計画を変えるときは、国土交通省令で定める軽微な変更を除き、改めて確認（計画変更の確認）を受ける必要があります（同条第1項）。このため、間取りを変えられる期限を建築確認の申請の前に置いている会社があります。期限は法律で決まったものではなく、会社の商品や工程の決まりです。相談を始める時期の逆算は「家を買う相談はいつ始める？」で扱いました。

5. 一都三県で迷いやすいのはどんなとき？｜土地と敷地の広さ

一都三県で迷いが大きくなりやすいのは、土地の価格が総額の大きな部分を占め、地域や予算によっては希望の広さの土地が見つかりにくいときです。フラット35利用者調査の首都圏の値では、土地付注文住宅の土地取得費は2,590.0万円で、総額6,404.3万円の約4割にあたります（編集部計算）。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」。フラット35を使った人の集計で、すべての購入者の平均ではない。敷地面積は、外れ値があるため中央値（調査の注記による）。ほかの項目は平均値。

東京23区のように土地の価格が高い地域では、注文住宅を建てたくても、予算の中で希望の広さの土地が見つからないことがあります。反対に、建売住宅は土地と建物が一緒に決まっている分、敷地や間取りが希望と少しずれることもあります。土地が狭い・形が整っていない場合に間取りがどう決まるかは「注文住宅の理想の間取りはなぜ難しいのか」、分譲地の区画の決まり方は「分譲地の区画はどう決まる？」で整理しました。

6. どう決める？｜迷いを分ける5つの質問

迷いを分ける質問とは、5つの迷う理由のうち、自分が何を優先し、何なら譲れるかを確かめる問いのことです。家族で同じ質問に答えると、意見の違いがどこにあるかも見えてきます。

答えが建売と注文の両方に分かれる場合は、建売住宅を基本に間取りや仕様を一部変えられるセミオーダー住宅や、建築条件付き土地など、中間の買い方も候補になります。中間の買い方の考え方は「建売なのに、自分好みに変えられる」、会社の比べ方は「セミオーダー住宅の会社の選び方」で扱いました。

7. 建売と注文の中間を選ぶときの注意点は？

中間の買い方の注意点とは、呼び名が会社ごとに違うため、変えられる範囲・期限・費用の決め方を、言葉ではなく書面で確かめる必要があることです。「セミオーダー」「規格住宅」などの言葉は、不動産の表示に関する公正競争規約や法律に定義がなく、中身は会社によって異なります。

8. 自由住宅ではどうしている？

自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の間取り・仕様・色を、建築確認申請の直前まで変更できる住宅会社です（自由住宅「よくある質問」）。工事が進むほど変更できる範囲は狭くなり、費用がかかる場合もあります。

• 分譲予定地の区画の分け方を、希望に合わせて見直せる場合があります。対応できるかは土地の形や販売状況によって異なります。
• まだ建っていない物件は、VRで完成後の住まいの中を確かめられます。ショールームでは、実際の建材や設備に触れられます。
• ショールームや現地へ行けない場合は、画面ごしに物件と間取り・仕様の説明を受けられるリモート内覧（30分・事前予約制）があります。

変えられる範囲・費用・期限は、物件や時期、工事の進み具合によって異なるため、検討中の物件ごとに確かめてください。

9. まとめ

• 三大都市圏で分譲戸建住宅を買った世帯の55.2％が注文住宅と比べ、注文住宅を建てた世帯の48.8％が分譲・建売と比べている（令和7年度住宅市場動向調査）。
• 決めきれない理由は、総額の見通し・入居までの時間・間取りの自由・土地探し・完成した姿を見たい気持ちの5つに分けられる。
• 首都圏の建売住宅は4,835.4万円、土地付注文住宅は6,404.3万円で、差は1,568.9万円（2025年度フラット35利用者調査）。「予定より高くなった」を妥協した割合は、注文63.7％、分譲戸建41.3％。
• 迷ったら「何を、いつまでに、いくらで決めたいか」を書き出し、5つの質問で建売・注文・中間のどれが合うかを確かめる。
• 中間の買い方は、変えられる範囲・期限・費用の決め方・契約の型を書面で確かめる。

10. 建売と注文住宅で迷うときのよくある質問

この記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。

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