セミオーダー住宅の比較表【一都三県】｜規格住宅・建売の変更対応・工務店・間取り変更型を7項目で比べる

1. セミオーダー住宅とは？決まった定義はある？

セミオーダー住宅とは、会社が用意したプラン・仕様・分譲地の物件を土台にして、間取りや仕様を一定の範囲で変えて建てる新築一戸建てを指す呼び方です。法律上の決まった定義はなく、不動産の表示に関する公正競争規約の用語の定義にも「セミオーダー」という言葉はありません。「規格住宅」「自由設計」「カラーセレクト」など、呼び方も変えられる範囲も会社ごとに違います。この記事では、上の意味でセミオーダー住宅という言葉を使います。

言葉に定義がないので、名前では比べられません。そこでこの記事では、建売と注文の中間にあたる住宅を、売り方の仕組みで4つの型に分け、同じ7項目で並べます。言葉の違いは「建売と注文の中間の家とは？｜セミオーダー・規格住宅・自由設計・建築条件付きの違い」で、会社を1社ずつ確かめる軸は「セミオーダー住宅の会社の選び方｜一都三県で比べる7つの軸」で整理しています。

4つの型は、売り方の仕組みから当社が分けたものです。法令や統計の区分ではありません。建売住宅を多く供給する分譲会社は「パワービルダー」と呼ばれることがありますが、この呼び方にも決まった定義はありません。

2. 4つの型は、7項目でどう違う？

4つの型の違いは、土地と建物を1つの売買契約で買うのか、建物を請負契約で建ててもらうのかという契約の型から生まれます。契約の型が違うと、価格に入っているもの、変更を決める期限、土地を誰が用意するかが変わります。性能表示と保証は、型ではなく会社・物件ごとに違います。

表は、契約の型と制度から当社が整理した一般的な見方です。特定の会社の評価や順位を示すものではありません。同じ型でも条件は会社・物件ごとに違うため、書面で確かめてください。

4つ目の「建売＋間取り変更型」の例として、自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の間取り・仕様・色を建築確認申請の直前まで変更できる住宅会社です。くわしくは第10章で、同じ7項目に沿って書きます。

3. 価格帯はいくら違う？

公的な統計に「セミオーダー住宅」という区分はないため、目安には建売住宅と土地付注文住宅の2つの数字を使います。住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」では、首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の平均は、建売住宅の購入価額が4,835.4万円、土地付注文住宅が6,404.3万円（建設費3,814.3万円＋土地取得費2,590.0万円）で、差は1,568.9万円です。フラット35を利用した人の平均で、ほかの住宅ローンの利用者は含みません。この差は、同じ条件の家を比べた価格差でも、セミオーダー住宅と建売住宅の価格差でもありません。下の表のとおり、住宅面積も敷地面積も違う住宅どうしの平均の差です。

出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」。建売住宅は土地と建物を合わせた購入価額、土地付注文住宅は建設費と土地取得費の合計です。敷地面積は中央値、それ以外は平均値です。

4つの型に当てはめると、分譲地の物件を土台にする「建売分譲会社の変更対応」と「建売＋間取り変更型」は、土地と建物を合わせた価格に変更の費用を足して総額を考えます。「規格住宅」と「工務店のセミオーダー」は建物の請負代金で、土地を持っていない場合は土地代と、土地の仲介手数料などの費用を足します。型どうしの金額を比べるときは、土地代・外構・付帯工事・諸費用のどこまでが入った数字かをそろえてください。

注文住宅では、金額が予定より増えやすいことも分かっています。国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」で、住宅を選ぶときに妥協したものとして「価格（予定より高くなった）」を挙げた世帯は、注文住宅（全国）で63.8％、分譲戸建住宅（三大都市圏）で41.3％でした。変更を重ねる型ほど、差額を1項目ずつ書面で確かめることが大切です。総額の内訳は「建売と注文の中間の家の総額はどう決まる？」、坪単価の考え方は「注文住宅の坪単価と総額の目安【一都三県】」で扱っています。

4. 変更できる範囲と期限は、どう決まる？

変更できる範囲と期限は、法律ではなく、会社の商品や工程の決まりで決まります。ただし、建築確認という手続きが区切りになります。建築確認は、建てる前に計画が建築基準法などに合っているかを審査する手続きで、確認を受けた計画を変えるときは、国土交通省令で定める軽微な変更を除いて、改めて確認を受ける必要があります（建築基準法第6条第1項）。このため、間取りの変更の期限を建築確認の申請の前に置く会社があります。

建築条件付き土地（一定の期間内に、決められた建設業者と建築請負契約を結ぶことを条件に売られる土地）では、広告に建物のプランを載せる場合、建築請負契約を結ぶ期限や、条件が成立しなかったときは土地の売買契約が解除され、受け取った金銭がすべて返還されることなどを表示する決まりがあります（不動産の表示に関する公正競争規約 第6条）。期限は、設計の協議に必要な相当の期間を過ぎた日以降に設定することとされています。

5. 工期と入居までの期間は、どれくらい？

入居までの期間は、完成済みの建売住宅が短くなりやすく、変更や設計の打ち合わせが多いほど長くなりやすい、というのが流れから言えることです。型ごとの工期を比べた公的な統計は見当たらないため、法律で決まっている日数と、流れの違いで比べます。

35日以内という日数は、建築主事が審査する場合の法律上の期間です。民間の指定確認検査機関に申請する場合は、この35日の定めの対象ではありません。2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅も、構造などの審査の対象になりました。国土交通省が2026年4月に行った調査（速報値）では、回答した指定確認検査機関82機関のうち、建築確認の審査に要する期間（提出から確認済証の交付まで、土日祝日を含む）が30日を超えると答えた機関が42、30日以下が40でした。工程表を受け取ったら、建築確認の申請日と、確認済証を受け取る見込みの日を確かめてください。

4つの型では、完成済みの物件を買う場合は工事を待ちません。それ以外は、変更や設計を決める打ち合わせ、建築確認、工事の順に進みます。入居したい時期が決まっているときは、変更の締切日と着工の予定日を先に聞くと、逆算しやすくなります。買い方ごとの流れは「建売と注文住宅で決めきれないのはなぜ？」でも紹介しています。

6. 土地探しは誰がする？一都三県の価格は？

土地探しは、分譲地の物件を土台にする2つの型では会社が用意した土地から選び、規格住宅と工務店のセミオーダーでは、土地を持っていなければ自分で探すか紹介を受けることになります。土地を自分で探す場合は、土地の売買契約と建物の請負契約が別になり、土地代の支払いが先に来ます。

一都三県では、同じ新築一戸建てでも、都県によって価格が大きく違います。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の2026年10月度の月例速報では、新築戸建住宅の成約価格の平均は、東京都6,265万円、神奈川県4,825万円、千葉県3,961万円、埼玉県3,815万円でした。東京都は埼玉県の約1.6倍です。

同じ月の成約物件の土地面積の平均は、東京都104.84㎡、神奈川県119.26㎡、埼玉県132.36㎡、千葉県136.24㎡でした。4都県の中では、東京都は土地面積の平均がもっとも小さく、成約価格の平均がもっとも高くなっています。土地の形や広さに合わせて間取りを決められるかどうかも、型を選ぶときに確かめたい点です。東京23区の土地の決まりは「東京23区の狭小地・変形地で建てる家」で紹介しています。

7. 完成物件を見学してから決められる？

完成した建物を見てから決められるのは、完成済みの建売住宅です。ただし、完成した建物の間取りは、そのままでは変えられません。間取りを変えられる型では、建てる前に決めるため、同じ会社の完成した物件、モデルハウス、ショールームなどで、仕上がりを確かめることになります。何を見学できるかが、型ごとに違います。

宅地建物取引業者が取り扱う未完成の建売住宅では、建築確認があった後でなければ、広告をすることも、売買契約を結ぶこともできません（宅地建物取引業法第33条・第36条）。未完成の物件を検討するときは、建築確認を受けているかを確かめてください。

国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」では、注文住宅を建てた世帯が施工者を探した方法は「インターネット」と「住宅展示場」がともに45.8％でした（全国、建て替えを除く、複数回答）。分譲戸建住宅を買った世帯が物件を探した方法は、「インターネット」68.1％、「不動産業者」40.6％、「現地を通りがかった」12.9％の順で、「住宅展示場」は10.0％でした（三大都市圏、複数回答）。注文住宅では住宅展示場を使った世帯が半数近く、分譲戸建住宅ではインターネットと不動産業者が中心です。引渡しの前に確かめる点は「新築の引渡し前に確認すること」で扱っています。

8. 性能表示と保証は、どう比べる？

性能表示とは、耐震・断熱などの性能を、国に登録された第三者機関が共通の基準で評価して等級で示す仕組み（住宅性能表示制度）のことで、型ではなく書類の有無で比べます。利用は任意です。国土交通省によると、2025年度に設計住宅性能評価書が交付された住宅は289,267戸で、新設住宅着工戸数に対する割合は40.7％でした。このうち一戸建ての住宅は139,383戸です。

評価書には、設計図書の段階で評価する「設計住宅性能評価書」と、工事中と完成時の検査を経て交付される「建設住宅性能評価書」の2種類があります。比べるときは、どちらを取得するのか、耐震等級や断熱等性能等級がいくつなのかを、物件ごとに聞いてください。評価書の使い道は「住宅性能評価書は取るべき？」で、等級の見方は「高品質な注文住宅を建てられる会社の比べ方」で紹介しています。

9. 比較表を使うときの注意点は？

比較表は、型で会社を決めるためのものではなく、同じ項目を各社に聞くための道具です。同じ型でも、変更できる範囲や保証の内容は会社・物件ごとに違います。次の順番で使うと、条件をそろえて比べられます。

10. 自由住宅ではどうしている？

自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の土地の大きさや形、間取り、仕様、色を選べる住宅会社で、4つの型では「建売＋間取り変更型」にあたります。同じ7項目に沿って、自社の公式ページで公表している内容を書きます（2026年11月13日に確認）。

ここに書いた内容は、物件や時期、工事の進み具合によって異なります。検討中の物件について、変更できる範囲・期限・費用と、評価書・保証の内容を、物件ごとに確かめてください。考え方の背景は「建売なのに、自分好みに変えられる。“セミオーダー”という現実解」で紹介しています。

11. まとめ

• セミオーダー住宅に法律上の決まった定義はありません。売り方の仕組みで、規格住宅、建売分譲会社の変更対応、工務店のセミオーダー、建売＋間取り変更型の4つに分けると比べやすくなります。
• 比べる項目は、価格帯、変更できる範囲、工期、土地探し、見学できるもの、性能表示、保証の7つです。
• 価格は、土地代が入っているかどうかで見え方が変わります。首都圏の平均は、建売住宅4,835.4万円、土地付注文住宅6,404.3万円です（2025年度、フラット35利用者。面積の違う住宅どうしの平均です）。
• 変更の期限は会社ごとの決まりですが、建築確認が区切りになります。変更できる項目の一覧と締切日を書面でもらいます。
• 性能は住宅性能評価書の有無と等級で、保証は法律の10年に何が加わるかで比べます。

12. セミオーダー住宅の比較のよくある質問

この記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。

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