- 2026年10月の首都圏の中古マンションは、成約価格が4,979万円（前年同月比▲6.5％・6か月連続下落、前月比▲2.6％）に下がり、新規登録価格6,985万円（＋16.6％）との差がさらに広がりました。成約価格は新規登録価格の71.3％です（東日本レインズ、割合は当社計算。9月は75.0％）。
- 中古マンションの成約㎡単価は79.44万円/㎡（▲6.9％）で、東日本レインズは1990年11月（80.14万円/㎡）の水準を下回ったと記しています。在庫件数は53,510件（＋22.5％・8か月連続増）です。対象月は、東日本レインズが2026年10月分（11月10日公表）、不動産経済研究所とアットホームが2026年9月分です。
- 中古戸建の成約価格は3,938万円（＋3.6％・10か月連続上昇）ですが、前月比は▲4.3％でした。成約価格は新規登録価格4,749万円の82.9％（当社計算。9月は85.9％）で、差は9月より広がりました。
- 新築戸建の成約価格は4,710万円（＋2.1％、前月比▲0.5％）で、新規登録価格5,723万円（＋19.0％）の82.3％でした（東日本レインズの詳細データ、当社計算。9月は84.2％）。新規登録価格が前年同月比で大きく上がる一方、成約価格の上昇は小幅です。
- 不動産経済研究所（新築分譲マンション）とアットホーム（新築戸建・中古マンションの売り希望価格）は、11月15日の時点で10月分が未公表のため、9月分を載せています。新築マンションは発売1,142戸・平均9,552万円・初月契約率50.4％、アットホームの新築戸建は5,249万円（東京23区9,481万円）です。
1. 統計ごとの対象月は？｜「売り希望価格」と「成約価格」の違い
不動産市況レポートとは、公的機関や調査会社が毎月公表する価格・件数の統計を、対象月を明記して並べて読む記事のことです。首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の新築戸建・中古戸建・新築分譲マンション・中古マンションの4つの市場を扱います。将来の価格は予測せず、公表された数字だけを扱います。
統計ごとに公表の時期が違うため、2026年11月15日の時点では、10月分が出ているのは東日本レインズだけです。不動産経済研究所とアットホームは9月分が最新なので、その値を対象月を書いたうえで載せています。新築戸建は、東日本レインズの詳細データ（10月）の成約価格と、アットホーム（9月）の売り希望価格の両方を使います。
| 市場 | 統計の名称（公表元） | 対象月 | 公表日 | 価格の種類 |
|---|---|---|---|---|
| 中古マンション・中古戸建・新築戸建 | 月例速報 Market Watch（東日本不動産流通機構＝東日本レインズ）。新築戸建は詳細データ（データ編）に掲載 | 2026年10月 | 2026年11月10日 | 成約価格（実際に売れた価格）と、新規登録価格・在庫価格（売り出しの価格） |
| 新築分譲マンション | 首都圏 新築分譲マンション市場動向（不動産経済研究所） | 2026年9月 | 2026年10月20日 | 発売価格（売主が売り出した価格）と初月契約率。10月分は11月15日時点で未公表 |
| 中古マンション | 首都圏における「中古マンション」の価格動向（アットホーム） | 2026年9月 | 2026年10月27日 | 登録価格＝売り希望価格（消費者向けサイトに公開された価格）。10月分は11月15日時点で未公表 |
| 新築戸建 | 首都圏における「新築戸建」の価格動向（アットホーム） | 2026年9月 | 2026年10月27日 | 登録価格＝売り希望価格。10月分は11月15日時点で未公表 |
売り希望価格とは、売主が「この価格で売りたい」と広告や不動産会社間のネットワークに出した価格のことです。成約価格とは、買主と売主が実際に合意して契約した価格のことです。アットホームの登録価格は消費者向けサイトに公開された物件の売り希望価格、レインズの新規登録価格は不動産会社間のネットワークに登録された売り希望価格、レインズの成約価格は実際の取引価格で、対象となる物件の集団が違います。したがって、売り希望価格と成約価格の差は、同じ物件が値引きされた幅ではありません。売りに出ている物件の構成と、実際に売れた物件の構成の違いを含んだ差として読みます。
新築戸建の成約価格は「データ編」に載っています
東日本レインズの月例速報 Market Watch は、サマリーレポートでは中古マンションと中古戸建を扱い、詳細データ（データ編）では新築戸建住宅と土地の成約・新規登録・在庫も集計しています。新築戸建の数字は都県単位（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）です。なお、東日本レインズは、2025年1月以降のシステム改修が成約件数に影響を与えている可能性があると注記しています。件数の前年同月比は、この点も含めて読みます。
2. 中古マンションはいくらで売れている？｜成約4,979万円、登録6,985万円（10月）
中古マンションの成約価格とは、東日本レインズの月例速報 Market Watch が集計した、その月に成約した中古マンションの平均価格のことです。2026年10月の首都圏は、成約件数3,392件（前年同月比▲19.7％・7か月連続減）、成約価格4,979万円（▲6.5％・6か月連続下落、前月比▲2.6％）、成約㎡単価79.44万円（▲6.9％・6か月連続下落、前月比▲2.0％）でした。レインズは、成約㎡単価が1990年11月（80.14万円/㎡）の水準を下回ったと記しています。専有面積は62.67㎡（＋0.4％）、築年数は28.90年です。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年10月度」。横軸は「年/月」で、25/10は2025年10月、26/1は2026年1月。
一方で、売り出しの価格は上がり続けています。新規登録価格は6,985万円（＋16.6％・30か月連続上昇、前月比＋2.5％）、在庫価格は7,007万円（＋24.3％・27か月連続上昇、前月比＋0.5％）です。新規登録件数は20,072件（＋25.8％・5か月連続増）、在庫件数は53,510件（＋22.5％・8か月連続増）で、売りに出る物件が増える中で成約が減っています。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年10月度」。棒の長さは最も大きい値を100として表しています。成約価格は新規登録価格の71.3％、在庫価格の71.1％（当社計算）。
エリア別では、すべての地域で成約件数が前年同月より減りました。東京都区部は1,343件（▲26.9％・10か月連続減）で、成約㎡単価は129.69万円（▲4.0％・3か月連続下落）です。成約㎡単価が前年同月を上回ったのは、多摩（57.63万円・＋1.8％）、神奈川県他（43.21万円・＋0.4％）、埼玉県（45.01万円・＋4.9％）でした。
| エリア | 成約件数（件） | 前年同月比（％） | 成約㎡単価（万円/㎡） | 前年同月比（％） | 成約価格（万円） | 前年同月比（％） | 専有面積（㎡） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 1,343 | ▲26.9 | 129.69 | ▲4.0 | 7,316 | ▲5.2 | 55.12 |
| 東京都多摩 | 327 | ▲17.8 | 57.63 | ＋1.8 | 3,863 | ＋0.7 | 67.03 |
| 横浜・川崎市 | 622 | ▲16.5 | 63.25 | ▲4.0 | 4,111 | ▲3.7 | 64.83 |
| 神奈川県他 | 249 | ▲16.4 | 43.21 | ＋0.4 | 2,961 | ＋2.9 | 68.09 |
| 埼玉県 | 435 | ▲4.2 | 45.01 | ＋4.9 | 3,068 | ＋6.1 | 68.15 |
| 千葉県 | 416 | ▲15.3 | 39.37 | ▲3.4 | 2,813 | ▲3.5 | 71.46 |
| 首都圏 | 3,392 | ▲19.7 | 79.44 | ▲6.9 | 4,979 | ▲6.5 | 62.67 |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年10月度」（2026年11月10日公表）。▲はマイナス。
消費者向けサイトの売り希望価格を見るアットホームの調査は、10月分がまだ公表されていません。最新の9月分（2026年10月27日公表）では、首都圏の中古マンションの1戸あたり平均登録価格は6,084万円で、前月比・前年同月比ともに26か月連続の上昇でした。東京23区は8,907万円で、前月比▲0.5％と26か月ぶりに下がりました（前年同月比は＋19.0％）。
| エリア | 平均登録価格（万円） | 前月比（％） | 前年同月比（％） |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 8,907 | ▲0.5 | ＋19.0 |
| 東京都下 | 3,788 | ▲0.8 | ＋11.5 |
| 横浜市・川崎市 | 4,247 | ＋1.8 | ＋14.9 |
| 神奈川県他 | 2,964 | ＋1.6 | ＋8.7 |
| さいたま市 | 4,143 | ＋2.9 | ＋20.6 |
| 埼玉県他 | 2,665 | ＋0.3 | ＋5.3 |
| 千葉県西部 | 3,211 | ＋2.4 | ＋10.7 |
| 千葉県他 | 2,270 | ＋1.7 | ＋4.8 |
出典：アットホーム「2026年9月 首都圏における『中古マンション』の価格動向」（2026年10月27日公表）。千葉県西部は柏市・松戸市・流山市・我孫子市・市川市・浦安市・習志野市・船橋市。首都圏全体は6,084万円。レインズ（10月）とは対象月も物件の集団も違います。
3. 中古戸建はいくらで売れている？｜成約3,938万円、前月より▲4.3％（10月）
中古戸建の成約価格とは、東日本レインズの月例速報 Market Watch が集計した、その月に成約した中古戸建住宅の平均価格のことです。2026年10月の首都圏は、成約件数1,700件（前年同月比▲5.8％・2か月連続減）、成約価格3,938万円（＋3.6％・10か月連続上昇、前月比▲4.3％）、成約土地面積148.05㎡（▲4.2％）、成約建物面積103.18㎡（＋0.1％）、築年数25.93年でした。前年同月よりは高い一方、9月の4,116万円からは下がっています。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年10月度」。横軸は「年/月」で、25/10は2025年10月、26/1は2026年1月。
売り出しの価格は、新規登録価格4,749万円（＋3.6％・15か月連続上昇、前月比▲0.8％）、在庫価格4,782万円（＋5.3％・20か月連続上昇、前月比▲0.5％）です。新規登録件数は7,445件（＋10.6％・4か月連続増）、在庫件数は24,325件（＋3.3％・2か月連続増）でした。成約価格は新規登録価格の82.9％、在庫価格の82.4％にあたります（当社計算）。9月の85.9％・85.7％より差は広がりましたが、中古マンションの71.3％よりは近い水準です。
| エリア | 成約件数（件） | 前年同月比（％） | 成約価格（万円） | 前年同月比（％） | 土地面積（㎡） | 建物面積（㎡） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京都区部 | 276 | ▲14.8 | 7,446 | ＋6.5 | 86.31 | 99.64 |
| 東京都多摩 | 235 | ▲2.5 | 3,838 | 0.0 | 137.80 | 95.97 |
| 横浜・川崎市 | 228 | ▲3.8 | 4,663 | ＋2.6 | 130.62 | 104.65 |
| 神奈川県他 | 212 | ＋6.0 | 3,378 | ＋7.6 | 165.78 | 105.08 |
| 埼玉県 | 410 | ▲1.2 | 2,569 | ＋7.8 | 159.16 | 103.47 |
| 千葉県 | 339 | ▲12.4 | 2,671 | ＋6.2 | 192.63 | 108.54 |
| 首都圏 | 1,700 | ▲5.8 | 3,938 | ＋3.6 | 148.05 | 103.18 |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年10月度」。成約件数は神奈川県他を除くすべての地域で前年同月より減り、成約価格は多摩（前年同月と同じ水準）を除くすべての地域で上がりました。
東京都区部は成約価格7,446万円（＋6.5％・7か月連続上昇）で、土地面積は86.31㎡と首都圏平均の約6割です。中古戸建でも、東京都区部は首都圏の平均より土地が小さく、成約価格が高い数字になっています。築年帯ごとの成約価格と住宅ローン減税の境目は「中古住宅の築年数と価格」で、新築と中古の総額の比べ方は「新築一戸建てと中古住宅、どちらを選ぶ？」で扱っています。
4. 新築戸建はいくらで売れている？｜成約4,710万円（10月）、売り希望5,249万円（9月分）
新築戸建の成約価格とは、東日本レインズの詳細データ（データ編）が集計した、その月に成約した新築戸建住宅の平均価格のことです。2026年10月の首都圏は、成約件数1,286件（前年同月比▲13.2％）、成約価格4,710万円（＋2.1％、前月比▲0.5％）、土地面積122.67㎡、建物面積99.63㎡でした。売り出しの価格は、新規登録価格5,723万円（＋19.0％、前月比＋1.8％）、在庫価格5,323万円（＋10.5％）です。新規登録件数は5,295件（▲7.4％）、在庫件数は14,696件（＋3.4％）でした。成約価格は新規登録価格の82.3％、在庫価格の88.5％にあたります（当社計算。9月は成約4,733万円・新規登録5,624万円で84.2％）。
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年10月度（データ編）」新築戸建住宅の成約状況。棒の長さは最も大きい値を100として表しています。首都圏全体は4,710万円。
| 都県 | 成約件数（件） | 前年同月比（％） | 成約価格（万円） | 前年同月比（％） | 土地面積（㎡） | 建物面積（㎡） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京都 | 278 | ▲29.3 | 6,265 | ＋8.6 | 104.84 | 96.26 |
| 神奈川県 | 433 | ▲12.3 | 4,825 | ＋4.1 | 119.26 | 100.25 |
| 埼玉県 | 351 | ▲0.6 | 3,815 | ＋3.3 | 132.36 | 100.89 |
| 千葉県 | 224 | ▲7.4 | 3,961 | ▲1.4 | 136.24 | 100.65 |
| 首都圏 | 1,286 | ▲13.2 | 4,710 | ＋2.1 | 122.67 | 99.63 |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年10月度（データ編）」（2026年11月10日公表）。東京都は区部と多摩を合わせた数字です。
新築戸建の平均価格（アットホーム）とは、アットホームの不動産情報サイトで消費者向けに公開された新築戸建（所有権のみ・重複物件はユニーク化）の、1戸あたりの平均登録価格＝売り希望価格のことです。10月分は11月15日の時点で未公表のため、最新の9月分を載せます。2026年9月の首都圏は5,249万円で、前月比＋0.7％（7か月連続上昇）、前年同月比＋8.7％（25か月連続上昇）でした（2026年10月27日公表）。
出典：アットホーム「2026年9月 首都圏における『新築戸建』の価格動向」（2026年10月27日公表）。アットホームの区分で「中心4エリア」にあたる4つを示し、周辺4エリアは下の表に載せています。棒の長さは最も大きい値を100として表しています。首都圏全体は5,249万円。
| エリア | 平均登録価格（万円） | 前月比（％） | 前年同月比（％） | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 東京23区 | 9,481 | ＋2.2 | ＋23.4 | 2017年1月以降の最高額を13か月連続で更新 |
| 東京都下 | 5,448 | ＋0.1 | ＋8.7 | 前年同月比は26か月連続の上昇 |
| 横浜市・川崎市 | 5,771 | ▲0.6 | ＋5.8 | 7か月ぶりの前月比下落 |
| 神奈川県他 | 4,613 | ＋0.4 | ＋6.2 | 前年同月比は31か月連続の上昇 |
| さいたま市 | 4,946 | ＋0.3 | ＋9.6 | 前年同月比は18か月連続の上昇 |
| 埼玉県他 | 3,965 | ▲0.1 | ＋4.8 | 2か月連続の前月比下落 |
| 千葉県西部 | 4,595 | ▲0.1 | ＋1.7 | 3か月連続の前月比下落 |
| 千葉県他 | 3,547 | ▲0.1 | ＋3.2 | 7か月ぶりの前月比下落 |
| 首都圏 | 5,249 | ＋0.7 | ＋8.7 | 前月比7か月連続・前年同月比25か月連続の上昇 |
出典：アットホーム「2026年9月 首都圏における『新築戸建』の価格動向」。最高額は2017年1月以降の比較。
アットホームは、東京23区の前年同月比＋23.4％（5か月連続で過去最大の上昇幅）の要因として、平均価格を下回る8,000万円台以下の物件の割合が前年同月より合計15.6ポイント減り、1億円以上の割合が13.9ポイント増えたことを挙げています。安い物件が減って高い物件が増えたことで、平均が押し上げられています。アットホームの売り希望価格（9月）とレインズの成約価格（10月）は、対象月も物件の集団も違うため、2つの差を値引き幅として読むことはできません。同じレインズの10月分で東京都の新築戸建と中古戸建の成約を並べると、新築戸建は6,265万円・土地104.84㎡・建物96.26㎡、中古戸建は5,787万円・土地109.99㎡・建物97.95㎡・築25.13年でした。建売の供給の動きは「新築一戸建ての着工戸数（2026年8月分）」で扱っています。
5. 新築分譲マンションの発売と契約率は？｜1,142戸・50.4％（9月分）
新築分譲マンションの市場動向とは、不動産経済研究所が毎月まとめる、首都圏で新たに発売された分譲マンションの戸数・価格・契約率の統計のことです。10月分は11月15日の時点で未公表のため、最新の9月分を載せます。2026年9月は発売1,142戸（前年同月比▲40.1％、前月比＋0.2％）、初月契約率50.4％（前年同月比▲4.0ポイント、前月比▲10.7ポイント）、平均価格9,552万円（▲4.1％）、㎡単価145.8万円（▲0.5％）でした。平均価格・㎡単価とも2か月連続で前年同月を下回りました。9月末の販売在庫は6,775戸で、8月末の6,610戸から165戸増え、4か月連続の増加です（前年9月末は5,879戸）。
出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年9月」（2026年10月20日公表）。棒の長さは最も大きい値を100として表しています。首都圏全体は9,552万円。
| エリア | 発売戸数（戸） | 前年同月比（％） | 初月契約率（％） | 平均価格（万円） | 前年同月比（％） | ㎡単価（万円） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東京23区 | 409 | ▲24.5 | 46.0 | 13,940 | ＋1.3 | 219.2 |
| 東京都下 | 95 | ▲63.6 | 30.5 | 7,549 | ＋2.6 | 118.1 |
| 神奈川県 | 370 | ▲46.4 | 49.2 | 6,819 | ▲30.8 | 99.8 |
| 埼玉県 | 115 | ▲59.6 | 58.3 | 6,713 | ▲7.4 | 101.2 |
| 千葉県 | 153 | ＋17.7 | 71.9 | 7,807 | ＋35.0 | 121.8 |
| 首都圏 | 1,142 | ▲40.1 | 50.4 | 9,552 | ▲4.1 | 145.8 |
出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年9月」（2026年10月20日公表）。初月契約率は、発売戸数に対する、発売した月のうちに契約された戸数の割合です。
初月契約率を地域別に並べると、最も高かったのは千葉県（71.9％）で、東京23区は46.0％、東京都下は30.5％でした。
出典：不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年9月」。棒の長さは契約率の値そのもの（上端が100％）です。首都圏全体は50.4％。
首都圏全体の平均価格が下がったのは、地域別の数字から見ると、価格の低いエリアの割合が変わったことと、神奈川県の平均価格が6,819万円（▲30.8％）と大きく下がったことによると考えられます（当社の読み）。東京23区だけを見ると平均13,940万円（＋1.3％）、㎡単価219.2万円（＋5.0％）で、前年同月を上回っています。都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）は72戸・平均1億9,307万円・㎡単価302.3万円でした（前年同月は75戸・2億0,396万円・320.2万円）。
6. 売り希望価格と成約価格の差はどう動いた？｜4つの市場をまとめて見る
2026年10月は、東日本レインズで見た中古マンション・中古戸建・新築戸建の3つとも、成約価格が前月より下がり、新規登録価格に対する成約価格の割合が9月より小さくなりました。新規登録価格は、中古マンションで前月比＋2.5％、新築戸建で＋1.8％と上がり、中古戸建では▲0.8％でした。新築分譲マンションとアットホームの数字は9月分が最新です。
| 市場 | 価格の種類（対象月） | 価格（万円） | 前年同月比（％） | 件数・戸数 | 在庫の向き |
|---|---|---|---|---|---|
| 中古マンション | 成約価格（レインズ・10月） | 4,979 | ▲6.5 | 成約3,392件（▲19.7％） | 53,510件・8か月連続増 |
| 中古マンション | 新規登録価格（レインズ・10月） | 6,985 | ＋16.6 | 新規登録20,072件（＋25.8％） | — |
| 中古マンション | 登録価格（アットホーム・9月） | 6,084 | 上昇（26か月連続） | — | — |
| 中古戸建 | 成約価格（レインズ・10月） | 3,938 | ＋3.6 | 成約1,700件（▲5.8％） | 24,325件・2か月連続増 |
| 中古戸建 | 新規登録価格（レインズ・10月） | 4,749 | ＋3.6 | 新規登録7,445件（＋10.6％） | — |
| 新築戸建 | 成約価格（レインズ・10月） | 4,710 | ＋2.1 | 成約1,286件（▲13.2％） | 14,696件（＋3.4％） |
| 新築戸建 | 新規登録価格（レインズ・10月） | 5,723 | ＋19.0 | 新規登録5,295件（▲7.4％） | — |
| 新築戸建 | 登録価格（アットホーム・9月） | 5,249 | ＋8.7 | — | — |
| 新築分譲マンション | 発売価格（不動産経済研究所・9月） | 9,552 | ▲4.1 | 発売1,142戸（▲40.1％） | 6,775戸・4か月連続増 |
出典：東日本不動産流通機構の2026年10月分、不動産経済研究所・アットホームの2026年9月分。アットホームの中古マンションの首都圏全体は、公表文に前月比・前年同月比の数値がないため「上昇」とだけ記載しています。
| 市場 | 比べた価格（10月） | 10月（％） | 9月（％） | 読み方 |
|---|---|---|---|---|
| 中古マンション | 成約4,979万円 ÷ 新規登録6,985万円 | 71.3 | 75.0 | 成約価格が下がり、新規登録価格が上がったため、差は9月より広がった |
| 中古マンション | 成約4,979万円 ÷ 在庫7,007万円 | 71.1 | 73.3 | 在庫価格の平均が成約価格の平均を上回っている（物件の構成は同じではない） |
| 中古マンション | 成約㎡単価79.44万円 ÷ 新規登録㎡単価120.26万円 | 66.1 | 68.7 | 面積の違いをならしても差は縮まらない |
| 中古戸建 | 成約3,938万円 ÷ 新規登録4,749万円 | 82.9 | 85.9 | 成約価格が前月より▲4.3％下がり、差は9月より広がった |
| 中古戸建 | 成約3,938万円 ÷ 在庫4,782万円 | 82.4 | 85.7 | 戸建はマンションより売り希望と成約の距離が近い |
| 新築戸建 | 成約4,710万円 ÷ 新規登録5,723万円 | 82.3 | 84.2 | 新規登録価格が前年同月比＋19.0％と大きく上がり、成約価格（＋2.1％）との差が広がった |
出典：東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch」2026年9月度・10月度（新築戸建は10月度のデータ編に載る9月・10月の値）を当社で割り算したもの。成約と登録は対象の物件が同じではないため、「値引き率」ではありません。
この割合を「値引き幅」と読まない
売り出し中の物件と売れた物件は別の集団です。高い物件が売れ残れば在庫価格は上がり、安い物件から売れれば成約価格は下がります。この割合は、売り出し価格の平均と成約価格の平均を比べた参考値です。個別の物件で約3割引きになるという意味ではありません。
7. 新築一戸建てと中古、この数字をどう使う？｜買う人・売る人が確かめること
市況の数字の使い方とは、個別の物件の価格が市場の平均からどれだけ離れているかを見る参考として使うことです。将来の価格を当てるためではなく、今の価格交渉や資金計画の参考にします。新築一戸建てと中古のどちらを選ぶかも、同じエリアの数字で並べると、価格の水準を比べる参考になります（平均価格どうしは、物件の広さや構成が違い、この記事では対象月も違います）。
| 立場 | 確かめること | 使う数字 |
|---|---|---|
| 中古マンションを買う人 | 在庫が8か月連続で増え、売り希望価格と成約価格の差が広がっている。売り出し価格が成約の水準からどれだけ離れているかと、売れ残りの理由の両方を確かめる | 成約㎡単価79.44万円（首都圏・10月）、エリア別の成約㎡単価、在庫53,510件 |
| 中古戸建を買う人 | 成約価格は前年同月より高いが、10月は前月より下がった。1か月の動きだけで判断せず、希望エリアの土地面積・建物面積の平均と並べて価格の水準を比べる | 成約価格3,938万円（10月）、エリア別の土地面積・建物面積 |
| 新築一戸建てを買う人 | 東京都の新築戸建の成約価格は6,265万円・土地104.84㎡（レインズ・10月）。同じ月の中古戸建（東京都5,787万円・土地109.99㎡・築25.13年）と並べ、価格差と広さ・築年数の差を比べる。売り希望価格（アットホーム・9月、23区9,481万円）は対象月と価格の種類が違う | 新築戸建・中古戸建の都県別・エリア別の成約価格 |
| 新築マンションを買う人 | 9月分の初月契約率は50.4％（前年同月比▲4.0ポイント）で、在庫は4か月連続で増えている。販売中の物件は、物件ごとに販売条件や相談の可否を確かめる | 初月契約率、販売在庫6,775戸（9月末） |
| 売る人 | 平均の価格差は個別の物件の売却期間を示すものではない。レインズの成約㎡単価やエリアの成約事例を見比べ、査定の根拠を聞く | 新規登録価格と成約価格の割合（71.3％・82.9％、10月） |
新築一戸建ての中には、建売住宅と同じように土地と建物を一緒に買いながら、着工前に間取りを変えられるセミオーダー型の住まいもあります。自由住宅は、間取り・仕様・色を所定の範囲で建築確認申請の直前まで変えられる新築の分譲住宅を、東京23区とその周辺で手がけています。選べる範囲と締切は物件ごとに違います。新築と中古、建売と注文の違いは「建売と注文の中間の家の総額」で整理しています。
住宅ローンの金利も、価格と同じくらい月々の負担を左右します。フラット35の金利と返済額の変化は「フラット35の金利は年3.83％（2026年10月）」、変動金利の仕組みは「日銀の利上げで変動金利の住宅ローンはどうなる」で解説しています。前回の9月分は「首都圏の不動産市況レポート 2026年9月分」です。
8. まとめ
2026年10月の首都圏は、中古マンションの成約価格が6か月連続で前年同月を下回り、中古戸建と新築戸建の成約価格は前年同月より高いものの前月より下がりました。3つとも、新規登録価格に対する成約価格の割合は9月より小さくなっています。押さえる点は次の5つです。
- 中古マンション（10月）：成約4,979万円（▲6.5％）に対し新規登録6,985万円（＋16.6％）。成約は登録の71.3％（当社計算、9月は75.0％）。成約㎡単価79.44万円/㎡は1990年11月の水準を下回った。在庫は8か月連続増
- 中古戸建（10月）：成約3,938万円（＋3.6％・前月比▲4.3％）、新規登録4,749万円（＋3.6％）。成約は登録の82.9％（9月は85.9％）。成約件数は▲5.8％
- 新築分譲マンション（9月分）：発売1,142戸（▲40.1％）、平均9,552万円（▲4.1％）、初月契約率50.4％、在庫6,775戸（4か月連続増）
- 新築戸建：成約4,710万円（＋2.1％、レインズ10月）、新規登録5,723万円（＋19.0％）。成約は登録の82.3％（9月は84.2％）。アットホームの売り希望価格は5,249万円（9月分）
- 新築分譲マンションとアットホームの数字は9月分（10月分は11月15日時点で未公表）。レインズは10月分（11月10日公表）
次にすることは、希望エリアの成約㎡単価（中古マンション）または成約価格と土地面積（戸建）を上の表から書き出し、気になっている物件の価格と並べてみることです。
9. 首都圏の不動産市況のよくある質問
Q売り希望価格と成約価格は何が違いますか？
A売り希望価格は売主が売り出した価格、成約価格は買主と売主が実際に契約した価格です。アットホームの登録価格は消費者向けサイトに公開された売り希望価格、レインズの新規登録価格は不動産会社間のネットワークに登録された売り希望価格、レインズの成約価格は実際の取引価格で、対象となる物件の集団が違います。
Q2026年10月の首都圏の中古マンションの成約価格はいくらですか？
A東日本レインズの月例速報では、2026年10月の首都圏の中古マンションの成約価格は4,979万円で、前年同月比▲6.5％、6か月連続の下落です（前月比は▲2.6％）。成約㎡単価は79.44万円、成約件数は3,392件（▲19.7％）でした。一方で新規登録価格は6,985万円（＋16.6％）、在庫件数は53,510件（＋22.5％）です。
Q不動産売買で新築一戸建てと中古物件はどちらを選ぶべきですか？
A市況の数字だけで決めることはできませんが、同じエリアの価格の水準を比べる参考になります（平均価格どうしは、物件の広さや構成が違います）。たとえば東日本レインズの2026年10月の成約データでは、東京都の新築戸建が6,265万円・土地104.84㎡・建物96.26㎡、中古戸建が5,787万円・土地109.99㎡・建物97.95㎡・築25.13年です。価格差に加えて、築年数による修繕費や住宅ローン減税の条件の違いも合わせて確かめます。
Q新築マンションの初月契約率とは何ですか？
A発売戸数に対する、発売した月のうちに契約された戸数の割合です。不動産経済研究所の統計では、2026年9月の首都圏は50.4％で、前年同月より4.0ポイント、前月より10.7ポイント下がりました。地域別では千葉県（71.9％）が最も高い値でした。10月分は2026年11月15日の時点で未公表です。
Q新築マンションとアットホームの10月分は、この記事に入っていますか？
A9月分は、不動産経済研究所の新築分譲マンションが2026年10月20日、アットホームの新築戸建・中古マンションが10月27日に公表されました。10月分は2026年11月15日の時点でどちらも未公表のため、本記事では9月分を載せています。東日本レインズの10月分（中古マンション・中古戸建・新築戸建の成約を含む）は2026年11月10日に公表されています。
Q東京23区の中古戸建はどれくらいの広さで取引されていますか？
A東日本レインズの2026年10月の成約データでは、東京都区部の中古戸建の成約土地面積は86.31㎡、建物面積は99.64㎡、成約価格は7,446万円です。首都圏平均（土地148.05㎡・建物103.18㎡・3,938万円）と比べると、建物の広さは同じくらいで、土地が約6割、価格が約1.9倍です。
市況の数字は、個別の物件の価格の水準を見るときの参考になります。希望エリアの最新の成約データと照らし合わせたい方は、公式LINEからお気軽にご相談ください。
自由住宅では、東京23区とその周辺で、土地探しから新築一戸建てのご提案まで、資金計画を含めてご相談をお受けしています。
公式LINEで相談するこの記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。
出典一覧
- 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年10月度」（2026年11月10日公表・2026年11月15日確認）
https://www.reins.or.jp/library/2026.html
https://www.reins.or.jp/mw_202610_summary.pdf - 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch 2026年10月度（データ編）」（2026年11月10日公表・2026年11月15日確認。新築戸建住宅の成約・新規登録・在庫に使用）
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_202610data.pdf - 公益財団法人東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」（2026年10月13日公表・2026年11月15日確認。9月との比較に使用）
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf - 株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2026年9月」（2026年10月20日公表・2026年11月15日確認）
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/691/RtE7hi21.pdf - アットホーム「2026年9月 首都圏における『新築戸建』の価格動向」（2026年10月27日公表・2026年11月15日確認）
https://www.athome.co.jp/corporate/news/data/market/shinchiku-kodate-kakaku-202609/ - アットホーム「2026年9月 首都圏における『中古マンション』の価格動向」（2026年10月27日公表・2026年11月15日確認）
https://www.athome.co.jp/corporate/news/data/market/chuuko-mansion-202609/