完成物件の見学で確かめること｜セミオーダー住宅を決める前のチェック15項目と、寸法・書類の基準

1. 完成物件の見学とは？何を確かめられる？

完成物件の見学とは、建築工事が終わった新築一戸建ての中と外を、契約の前に自分の目で確かめることです。図面やVRでは分かりにくい、日当たり、部屋の広さの感じ方、仕上がり、周りの環境を確かめられます。引渡しの直前に、買った人が仕上がりを確かめる内覧会（施主検査）とは、時期も目的も違います。内覧会で見る点は「新築の引渡し前に確認すること」で扱っています。

見学には、2つの使い方があります。1つは、その建物そのものを買うかどうかを決めるための見学です。もう1つは、間取りや仕様を選べる住宅（セミオーダー住宅）を検討するときに、同じ会社が建てた建物を手本として見る見学です。後のほうの場合、見ている建物と、自分が建てる建物は別のものです。どちらの見学なのかを、最初に分けておきます。

国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」では、分譲戸建住宅を買った世帯が物件を探した方法は、「インターネット」68.1％、「不動産業者」40.6％、「現地を通りがかった」12.9％の順でした（三大都市圏、複数回答）。インターネットで探した物件も、決める前には現地で確かめることになります。セミオーダー住宅の型ごとの違いは「セミオーダー住宅の比較表【一都三県】」にまとめています。

2. 見学で確かめる15項目は？

確かめる項目は、敷地と周りが5つ、建物の中が6つ、書類が4つの、合わせて15項目です。数字のある基準や、書類の名前が決まっているものは、それと比べて確かめます。数字のないものは、自分の暮らしに当てはめて確かめます。

3章から5章で、15項目を順に説明します。見学には、メジャー、販売図面、手持ちの家具の寸法を書いたメモを持っていくと、その場で比べられます。

3. 敷地と周りは、何を見る？

敷地と周りは、道路、境界、日当たり、駅までの道、水道とガスの5つを見ます。建物の中と違って、あとから変えられないものです。

項目1 前の道路。建築物の敷地は、道路に2m以上接していなければなりません（建築基準法第43条。特定行政庁が認めた場合などの例外があります）。道路との関係は、建築確認で審査される事項です。見学では、車や自転車の出し入れ、道路の幅を、自分の使い方で確かめます。道路が私道の場合は、負担の有無が重要事項説明の対象です（宅地建物取引業法第35条）。

項目2 境界。隣の土地との境に、境界のしるし（境界標）があるか、塀やフェンスがどちらの敷地にあるかを見ます。分からない点は、測量図と照らして説明を受けます。

項目3 日当たり。リビング、寝室、洗濯物を干す場所ごとに、窓の外に何があるかを見ます。可能であれば、時間帯を変えて2回見ると、朝と午後の違いが分かります。不動産の表示に関する公正競争規約では、新築分譲住宅などのパンフレット等に、日照などの環境条件に影響を及ぼすおそれのある建物の建築計画で、広告をする事業者自身に係るもの、または事業者が知り得たものがあるときは、その旨と規模を表示することになっています（同施行規則第4条第2項）。隣が空き地や駐車場のときは、計画を知っているかを聞いてください。

項目4 駅までの道。広告の「徒歩◯分」は、道路距離80mにつき1分として計算し、1分未満の端数は1分に切り上げた数字です（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第9条第9号）。自分の足で歩いた時間とは違うことがあるので、可能であれば、通勤や通学の時間帯に一度歩いてみると、暮らしの感じが分かります。

項目5 水道とガス。広告では、上水道は公営水道・私営水道・井戸の別を、ガスは都市ガス・プロパンガスの別を表示することになっています（同施行規則第9条第24号・第25号）。飲用水・電気・ガスの供給と排水の施設の整備の状況は、重要事項説明の対象です（宅地建物取引業法第35条）。

4. 建物の中は、どこを測る？

建物の中は、広さ、明るさ、天井の高さ、階段、換気、使い勝手の6つを確かめます。このうち5つは、法令や不動産の表示に関する公正競争規約に数字があります。法令に適合しているかどうかは、建築確認や完了検査などで審査される事項です。見学では、自分の感じ方と数字を結び付けておくと、これから建てる家の図面を読むときの物差しになります。

項目6 広さ。広告で部屋の広さを畳数で表すときは、畳1枚あたり1.62㎡以上の広さがあるという意味で使うことになっています。6帖と書かれた部屋は、壁の中心で測った面積が9.72㎡以上です（1.62×6）。壁の中心で測るので、実際に使える内側の寸法は、それより小さくなります。ベッド、ソファ、食卓、冷蔵庫、洗濯機を置く場所は、壁の内側の幅をメジャーで測ってください。

項目7 明るさ。住宅の居住のための居室には、採光のための窓などを設け、その採光に有効な部分の面積を、床面積の7分の1以上にするのが原則です。採光と換気のための窓などの面積が建築基準法第28条に適合しないために、居室と認められない納戸などの部分は、広告で「納戸」などと表示することになっています（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第9条第17号）。図面に「納戸」「サービスルーム」と書かれた部屋は、窓の大きさと明るさを現地で見て、使い道を考えます。

項目8 天井の高さ。居室の天井の高さは2.1m以上と決まっています。同じ床面積でも、天井の高さで広さの感じ方は変わります。床から天井までを測り、これから建てる家の図面の数字と比べられるようにしておきます。

項目9 階段。住宅の階段（共同住宅の共用の階段を除く）は、1段の高さ（蹴上げ）を23cm以下、足をのせる面の奥行き（踏面）を15cm以上にできると決まっています。幅は階段の区分ごとに決まっていて、同条の表の（一）から（三）（学校や劇場などの階段、直上階の居室の床面積の合計が200㎡を超える地上階の階段など）に当たらない階段は、表の（四）の区分で、75cm以上です。実際に上り下りして、手すりの位置と、大きな家具を運べる幅かどうかを確かめます。3階建ては階段を使う回数が増えるので、荷物を持って歩いてみてください。狭い敷地の3階建ての間取りは「東京23区の狭小地・変形地で建てる家」で紹介しています。

項目10 換気。居室のある建築物には、建材などから発散するホルムアルデヒドへの対策として、換気設備の基準が定められています（建築基準法施行令第20条の8）。住宅等の居室では、機械換気設備の場合、必要な換気量は「0.5×居室の床面積×天井の高さ」（1時間あたり）で計算します。給気口と換気扇がどこにあるか、スイッチとフィルターに手が届くかを見ます。あわせて、住宅用火災警報器などの住宅用防災機器は、消防法第9条の2で設置と維持が義務づけられており、設置の基準は市町村の条例で定められています。

項目11 収納、コンセント、家事の動線。数字の基準はありません。今の住まいの持ち物と家電を思い浮かべて、玄関から台所、洗濯機から物干しまでを歩いてみます。コンセントの位置と数は、写真に撮っておくと、あとで比べられます。

5. 書類は、何を見せてもらう？

書類は、確認済証と検査済証（項目12）、住宅性能評価書（項目13）、価格と変更の書面（項目14）、保証書（項目15）の4つを見せてもらいます。壁の中の構造や断熱材は、完成した建物では見えないので、書類で確かめます。

項目12 確認済証と検査済証。建築主は、工事が完了した日から4日以内に建築主事等に到達するように、完了検査を申請しなければなりません。建築主事等は、申請を受理した日から7日以内に検査をし、建築基準関係規定に適合していると認めたときは、検査済証を交付します（建築基準法第7条）。完成した建物を見学するときは、検査済証が交付されているかを聞いてください。

項目13 住宅性能評価書。住宅性能表示制度は、耐震や断熱などの性能を、国に登録された第三者機関（登録住宅性能評価機関）が共通の基準で評価し、等級で示す仕組みです。利用は任意です。国土交通省によると、2025年度に設計住宅性能評価書が交付された住宅は289,267戸で、新設住宅着工戸数711,171戸で割った割合は40.7％でした。

評価書には、設計図書の段階で評価する「設計住宅性能評価書」と、工事中と完成時の検査を経て交付される「建設住宅性能評価書」の2種類があります。完成した建物では、建設住宅性能評価書があるかどうかと、耐震等級・断熱等性能等級がいくつかを聞きます。評価書の使い道は「住宅性能評価書は取るべき？」で、等級の見方は「高品質な注文住宅を建てられる会社の比べ方」で紹介しています。工事中に行われる検査は「現場監督の品質管理とは？」にまとめています。

項目14 価格と変更の書面。6章で説明します。

項目15 保証と、完成した時期。新築住宅の売主は、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、引渡しから10年間の責任を負います（住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条）。この法律でいう「新築住宅」は、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）です（同法第2条第2項）。広告で「新築」と表示できるのも、建築工事完了後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものです（不動産の表示に関する公正競争規約第18条）。完成した建物を見学するときは、完成した年月と、保証の内容を書面で確かめてください。

6. 価格で確かめることは？費用はどこまで入っている？

価格は、表示されている金額に何が入っているかを、設備の一覧と見積書で確かめます。見学で目にした設備や外構が、すべて価格に入っているとは限らないためです。

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」では、フラット35を利用して首都圏で建売住宅を買った人の購入価額の平均は4,835.4万円でした（土地込み）。金額の大きな買い物なので、入っているものの違いが、あとの出費の差になります。

手本として見ている建物に、標準ではない仕様が使われていることもあります。「この建物の中で、標準と違うところはどこですか」と聞いてください。総額の内訳は「建売と注文の中間の家の総額はどう決まる？」で説明しています。

7. 見学から契約・入居までの流れは？

完成した建物を買う場合は、見学、申込み、重要事項説明、売買契約、引渡しの順に進み、工事を待つ期間がありません。これから建てる物件の場合は、その間に、間取りや仕様を決める期間と工事の期間が入ります。

未完成の物件では、完了時の形状や構造などが、重要事項説明の対象になります（宅地建物取引業法第35条）。完成した建物を手本として見たあとに、これから建てる物件を契約するときは、手本の建物と違う点を、図面と仕様書で確かめてから進めます。買い方ごとの流れの違いは「建売と注文住宅で決めきれないのはなぜ？」でも紹介しています。

8. 一都三県では、広さと価格はどれくらい？

一都三県で成約した新築戸建住宅の土地面積の平均は、2026年10月度で、千葉県136.24㎡、埼玉県132.36㎡、神奈川県119.26㎡、東京都104.84㎡でした（東日本不動産流通機構）。見学する物件の広さを、都県の平均と比べる目安になります。

同じ月の成約価格の平均は、東京都6,265万円、神奈川県4,825万円、千葉県3,961万円、埼玉県3,815万円でした。4都県の中では、東京都は土地面積の平均がもっとも小さく、成約価格の平均がもっとも高くなっています。東京23区のように敷地が限られる地域では、3階建てや、部屋を縦に重ねる間取りが選ばれることがあります。見学では、4章の階段と天井の高さ、3章の日当たりを、とくに時間をかけて確かめてください。

9. 見学するときの注意点は？

注意点は3つです。完成した建物で分からないことがあること、見ている建物と買う建物が同じとは限らないこと、完成した建物の間取りはそのままでは変えられないことです。

広告の写真については、取引する建物が建築工事の完了前であるなど、その建物の写真を使えない事情がある場合に、同じ施工者が過去に施工した建物の写真を、他の建物である旨を明示して使えると決められています。コンピュータグラフィックスや完成予想図は、その旨を明示して使うことになっています（不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第9条第22号・第23号）。

10. 自由住宅ではどうしている？

自由住宅は、東京23区とその周辺を得意エリアとし、分譲住宅の土地の大きさや形、間取り、仕様、色を選べる住宅会社です。建てる前に決める住宅なので、仕上がりを確かめる方法を、自社の公式ページで次のように案内しています（2026年11月14日に確認）。

1章から9章の「完成物件の見学」は一般的な解説で、この表が自由住宅の案内です。表の方法のうち、どれで確かめられるかは、物件と工事の進み具合によって異なります。お問い合わせのときに、確かめられる方法と、変更できる範囲・期限を、物件ごとに確かめてください。ショールームの場所と予約は「ショールーム案内」、そのほかの内容は「よくある質問」に載せています。考え方の背景は「建売なのに、自分好みに変えられる。“セミオーダー”という現実解」で紹介しています。

11. まとめ

• 完成物件の見学で確かめることは、敷地と周り5つ、建物の中6つ、書類4つの15項目です。
• 建物の中は、天井の高さ2.1m以上、住宅の階段の蹴上げ23cm以下・踏面15cm以上、畳1枚1.62㎡以上などの数字と比べて測ると、図面を読む物差しになります。
• 壁の中と性能は、検査済証と住宅性能評価書で確かめます。2025年度に設計住宅性能評価書が交付された戸数は、新設住宅着工戸数に対して40.7％でした。
• 価格は、照明・外構・展示の家具などが入っているかを、設備の一覧と見積書で確かめます。
• 完成した建物の間取りは、そのままでは変えられません。間取りや仕様を選ぶ場合は、完成した建物を手本として見て、これから建てる別の物件の内容を期限までに決めます。

12. 完成物件の見学のよくある質問

この記事の写真はイメージ（AI生成）で、実在の住宅ではありません。

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